财务数据和关键指标变化 - 本季度核心每股运营资金（FFO）为0.38美元，上年同期为0.43美元，同比下降主要因滨水区租户迁出和资产出售导致净营业收入（NOI）损失 [36] - 办公室投资组合现金同店NOI在第三季度下降4.4%，GAAP同店NOI增长1.1%，下降趋势有所缓和 [37] - 罗瑟兰（Roseland）同店NOI本季度增长2.7%，收入增长受摩纳哥（Monaco）和马贝拉（Marbella）物业翻新影响 [38] - 公司收紧核心FFO指引范围至每股1.59 - 1.64美元，尽管有一些未在原指引中考虑的因素，但仍跨越初始指引中点 [44] - 10月出售URBY税收抵免获得约260万美元收益，将使第四季度FFO每股增加约0.03美元 [46] - 办公室同店NOI指引在GAAP基础上提高至负1%至负4%，现金基础上提高至负6%至负9%，中点分别提高1.5%和2.5% [46] - 维持全年多户住宅同店NOI指引不变，该指引考虑了摩纳哥和马贝拉资产再开发活动的影响，且不包括波士顿资产全年贡献 [47] - 公司总市值（GAV）下降1.53%，净资产价值（NAV）每季度根据资产最新评估更新 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 2019年第三季度签约交易面积略超69,000平方英尺，核心和滨水投资组合季末出租率为80.8%，其中约62%（43,000平方英尺）为新租约，38%（26,000平方英尺）为续租 [17] - 第三季度所有核心市场交易租金现金基础上上涨10.9%，GAAP基础上上涨22.4%，每平方英尺每年租赁期限承诺5.62美元 [17] - 滨水区新交易面积略超30,000平方英尺，第三季度末出租率77.9%，租金现金基础上上涨18.8%，GAAP基础上上涨36% [18] - 目前有大约600,000平方英尺新交易正在积极谈判中，未来15个月租赁到期面积有限，2020年仅61,000平方英尺到期 [19][20] - 郊区投资组合第三季度交易面积约34,000平方英尺，租金现金基础上上涨1.9%，GAAP基础上上涨7.8%，起始租金平均超过每平方英尺32美元 [20][21] - 2020年郊区有超过487,000平方英尺到期，约26%（131,000平方英尺）将腾空，公司已与约225,000平方英尺交易进行积极谈判 [22] 多户住宅业务 - 第三季度罗瑟兰完成两项重大交易，9月收购泽西城自由塔（Liberty Towers）648套公寓社区，通过资产置换处置波士顿北部的阿尔泰拉（Alterra）和大通（Chase）社区 [24][25] - 第三季度NAV估计为22.4亿美元，扣除Rockpoint在Mack - Cali的股份后为17.9亿美元，每股近18美元，过去四年转型交易反映了NAV构成 [26] - 罗瑟兰同店投资组合GAAP基础上NOI较2018年第二季度增长2.7%，第三季度末出租率96.1%，受摩纳哥和马贝拉物业翻新项目负面影响 [27] - 若调整报告同店结果以考虑离线单元，第三季度NOI增长将达6.6%，翻新后重新出租单元租金较未翻新公寓高出10% [28] - 2018年交付的1,212套公寓目前出租率98%，预计产生稳定NOI 2600万美元 [29] - 7月开业的208间客房的EnVue酒店初始表现强劲，与成熟的港口帝国（Port Imperial）社区形成交叉营销机会 [29] - 在建投资组合包括1,944套公寓，预计产生NOI约6100万美元，成本收益率略高于6%，公司对该投资组合剩余资本承诺约7000万美元 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 新泽西办公室市场方面，截至6月30日，政府未批准“Grow New Jersey”激励计划延续，政府和立法部门在新计划规模和范围上存在分歧，预计选举后几周内解决，在此之前参观活动将较少 [9][10] - 泽西城和哈德逊县成为纽约大都会区租户居住首选地，滨水区过去四个月交付的1300套公寓已全部租出，未来几个季度新增供应较少 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于滨水区，目标是成为A级多户住宅最大所有者，同时保留核心办公物业，打造“生活、工作、娱乐”一体化市场 [7] - 计划退出华盛顿特区合资企业，出售费城和新泽西郊区土地，出售波士顿剩余资产，所得款项用于偿还债务或支持开发 [51][52] - 预计2020 - 2021年交付的新物业和零售变化将改变泽西业务格局，未来几个季度将扩大餐厅和相关配置 [13] - 计划在滨水区宣布新开发交易，2020年在港口帝国和泽西城进行一系列新建设开工，并评估非战略公寓和郊区土地处置 [14][33] - 行业方面，除西海岸部分地区受益于科技行业外，整体办公产品市场环境艰难，新泽西市是就业创造中心，尤其是科技领域，但受WeWork影响，部分投资组合受到冲击 [59][60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为团队运营水平高，本季度及前两个季度的交易活动使公司能够执行滨水区愿景，预计2020年表现强劲 [6][7][11] - 滨水区租赁速度2019年低于预期，但租金和优惠符合预期，未来几个季度有望改善 [8] - 多户住宅业务仍有提租空间，随着产品投资和新开发项目收购，公司能够推动租金上涨，租户对泽西城和哈德逊县的需求增加 [11][12] - 预计新泽西激励计划问题将在选举后几周内解决，在此之前参观活动将较少，但公司有多个新交易正在推进 [10] 其他重要信息 - 公司本季度无办公室资产处置，季度末后有一处郊区办公物业以2600万美元交易，另有8400万美元资产已签约，预计年底前完成交易，若全部完成，处置活动将处于预期范围高端 [39] - 还有一处非核心办公资产已签约，预计2020年初以3600万美元完成交易，2019年剩余销售将集中在第四季度，所得款项用于偿还债务 [40] - 9月23日完成4.09亿美元的自由塔收购 [40] - 季度内继续向有担保借款策略转变，8月5日获得1.5亿美元10年期3.8%息票仅付息抵押贷款，用于偿还部分债务 [41] - 已通知银行计划在2020年1月使用2000年期贷款的第一次展期，以偿还非核心资产销售后的剩余余额 [42] - 季末净债务与EBITDA指标因多户住宅资产置换而膨胀，考虑10月收到的款项，该指标应为10.0倍，随着10亿美元多户住宅项目推进，住宅有担保债务余额将继续增加 [43] - 公司成立特别委员会，由Frederic Cumenal、MaryAnne Gilmartin、Al Bernikow和Dr. Irvin Reid组成，预计12月19日向董事会报告，已聘请财务和法律顾问 [174][175][176] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 何时能看到同店NOI增长拐点 - 公司GAAP同店办公室NOI本季度已转正，因确认了一些大型租户的GAAP租金，预计现金NOI将随之转正，若无进一步租户流失，2020年现金NOI将转正 [56][57] 问题2: 办公室投资组合面临的阻力及整体租赁市场动态 - 宏观上除西海岸部分地区，办公产品市场环境艰难，新泽西市是就业创造中心，但受WeWork影响部分投资组合受冲击，新泽西作为次选地点，在经济放缓时可能吸引企业迁入，公司正收缩办公室投资组合并投资多户住宅业务 [59][60][62] 问题3: 40 - 40 - 20模式（40%多户住宅、40%滨水区、20%郊区）是否会转变 - 公司希望一年内郊区业务占比降至零，多户住宅业务占比增至60%以上，将根据收益情况调整业务布局 [68] 问题4: 600,000平方英尺新交易管道中郊区与滨水区的构成，以及对联合办公的接纳程度和运营商选择 - 600,000平方英尺新交易特指滨水区，郊区有225,000平方英尺正在积极谈判，租户主要为金融服务行业，联合办公方面有70,000 - 80,000平方英尺正在洽谈，公司有现有租户希望从40,000平方英尺扩展至120,000平方英尺 [73][74] 问题5: 出售非泽西城公寓资产并集中于一个子市场的战略考量 - 公司认为专注于一个区域（如滨水区）与一些成功公司的发展模式类似，能够更好地运营，而分散的投资组合可能使公司缺乏专业优势 [78][79] 问题6: 对住宅分拆的最新想法 - 公司一直在朝着住宅分拆方向发展，取决于规模，预计明年交付12亿美元项目后，可能具备分拆条件，届时有望退出郊区业务，专注于滨水区租赁 [80][81] 问题7: 出售资产偿还债务而非重新投资房地产时对特别股息的需求 - 公司目前没有税务问题或特别股息需求，将现有房地产投资信托（REIT）转型而不产生税务问题较为复杂，公司在可预见未来无需特别股息 [83] 问题8: 出售郊区资产的潜在稀释问题及执行方式 - 出售郊区资产会有一定稀释，但最新一批资产出售的资本化率约为7%，稀释程度不大，多户住宅业务明年开始产生收入，酒店业务今年也在增长，公司认为减少债务并退出不想要的长期资产是合理的权衡，AFFO将保持在稳定范围 [88][89][90] 问题9: 吸引租户选择公司投资组合的因素，尤其是在缺乏税收优惠的情况下 - 租户包括联合办公租户（60,000 - 80,000平方英尺）、因港口关系选择新泽西的航运公司（约60,000平方英尺）、曾在公司市场经营后想返回的租户（约150,000 - 180,000平方英尺）以及面临15年续约且希望更换到公司翻新建筑的现有租户 [103][104][105] 问题10: 郊区办公室投资组合处置与多户住宅开发启动资金是否匹配 - 两者无关，公司现有多户住宅项目管道剩余资本需求约7000万美元，有足够资金完成，且多个项目将在2020 - 2021年交付，未来还有约10亿美元的新项目计划在2021年6月开始启动 [111][112][115] 问题11: NAV估计变化的原因 - 公司每季度对资产进行严格审查，年末会进行更深入评估，NAV调整考虑了资产销售情况和市场状况，年末将进行更深入分析 [124][125] 问题12: 郊区办公室资产的同比净有效租金增长情况 - 郊区办公室资产租金增长与整体指标相近，部分地区如Metro Park表现良好，公司投入资金后现金流增长稳定，但认为进一步增长空间有限，因此考虑出售资产并重新配置资金 [128][129][130] 问题13: 2020年是否考虑其他去杠杆行动或股权发行 - 公司在可预见未来除与Rockpoint的合作外，不会进行股权融资，认为在投资组合仍在调整时进行股权融资是不合理的，未来可能通过分拆或出售公司来实现资本重组 [131][132] 问题14: 新泽西激励计划流程的下行风险时长 - 公司认为若该计划在第一季度后仍未解决会很意外，预计选举后会有进展，政府和参议院需达成协议，目前经济放缓，各方都认为需要激励计划来保障就业 [136][137] 问题15: 考虑到WeWork困境，对联合办公交易的看法 - 公司考虑的联合办公租户信用良好，经营时间长于WeWork，且在当地市场联合办公空间较少，公司认为增加该租户是可行的 [138][139] 问题16: 收回Harborside 1后的下一步计划及营销时间 - 公司将对该建筑进行重新装修，包括更换面板、安装新浴室和电梯，预计尽快重新投入使用，因其位置优越，有望受到租户欢迎 [143][144] 问题17: SoHo Lofts租金下降情况及Monaco和Marbella物业翻新影响 - SoHo Lofts不在同店数据中，租金正在上涨，公司受益于收购时的折扣，目前入住率96%，Monaco和Marbella物业正在进行翻新，预计三年后周边Avalon Bay新项目建成后，翻新后的物业将与之形成互补 [149][151][154] 问题18: 600,000平方英尺新交易是否考虑2021年到期租户续约，以及这些交易的谈判情况、时间安排 - 600,000平方英尺新交易与2021年到期租户续约讨论无关，联合办公空间已有意向书，航运公司正在进行竞争性报价，另外两家金融公司已收到和回复了RFP，小型交易可能在2020年开始，大型交易可能在2021年开始 [163][165][167] 问题19: 之前提到的150,000 - 200,000平方英尺谈判情况 - 之前提到的100,000平方英尺是WeWork的交易，已取消，另外50,000平方英尺仍在进行中 [168] 问题20: 特别委员会的进展及公司后续行动 - 特别委员会正在开展工作，预计12月19日向董事会报告，已聘请财务和法律顾问，公司将继续进行资产出售和租赁工作，同时参考委员会建议，目前有美林 Lynch作为顾问，另一家公司将对其工作进行评估，JLL正在更新资产估值 [175][176][177] 问题21: 特别委员会反馈及公司可采取的不同行动 - 特别委员会将向董事会报告，董事会再决定是否更新战略，公司认为特别委员会的成立将消除人们对公司不关注股东利益的担忧，公司新董事会构成良好，符合最佳实践标准 [186][187][192] 问题22: 联合办公租赁结构、公司自行开展联合办公业务的意愿及短期租赁的考虑 - 联合办公租赁将更偏向企业用途，有一定的租户改进（TI）套餐和较长的租金时间表，租金有良好增长，公司希望与专业租户合作，不考虑自行开展联合办公业务或直接进行短期租赁，正在考虑为部分楼层进行预建，以满足小型租户需求 [196][200][202]