财务数据和关键指标变化 - 2024年第一季度调整后净营业收入（NOI）增长20.1%，达到5740万美元，调整后NOI利润率为96% [17][21] - 第一季度调整后EBITDA达到5060万美元，同比增长20%，利润率降至84.7% [22] - 2024年第一季度税前收入为1.506亿美元，2023年为4310万美元 [23] - 第一季度FFO超过4000万美元，同比增长32.4% [17] - 总收入增长21%，达到6060万美元，87.8%的第一季度收入以美元计价，高于2023年第一季度的86.7% [20] - 现金及等价物为4.45亿美元，总债务略降至9.14亿美元，净债务与EBITDA之比为2.4倍，贷款价值比为24% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度租赁活动达到200万平方英尺，其中新租约100万平方英尺，续约近100万平方英尺 [10] - 过去12个月，电子商务续约和再租赁利差达到8% [10] - 2024年第一季度末在建面积达410万平方英尺，预计投资3.44亿美元，成本收益率为10.1% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年第一季度墨西哥工业空间租金同比上涨22%，平均成本为每平方米6.89美元 [10] - 2024年墨西哥经济预计增长1.8% - 2.5% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦墨西哥具有战略意义的填充区域，获取土地、开发一流建筑并租赁给顶级客户 [8][11] - 评估在城市入口位置获取有能源和公用设施接入的土地 [11] - 扩大与现有租户的关系，拓展新客户 [12] - 行业内有更多资本流入，但多数参与者开发能力不足，主要进行收购，公司凭借开发能力可创造更高利差 [36][38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年开局良好，租赁活动保持强劲，市场需求推动电商扩张，对公司是利好 [6][9] - 尽管墨西哥即将举行选举结果不确定，但公司前进道路不变 [18] - 美墨制度框架健全、消费需求强劲，优质工业地产需求大，公司有机会 [19] 其他重要信息 - 2024年第一季度稳定入住率提高40个基点至97.1%，总投资组合入住率从93.4%提高到94%，稳定和同店入住率分别从96.7%和97%提高到97.1%和97.4% [9][15] - 4月16日支付第一季度现金股息，每股普通股0.29墨西哥比索 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 各地区租金增长情况以及是否有租户要求以比索支付租金 - 多数市场租金在本季度有所增长，过去12个月续约和再租赁带来的租金增长为8%，部分市场如蒂华纳、华雷斯城、托卢卡利差达20% - 40%，巴希奥地区租金增长10% - 20% [26][27] - 公司看到企业对以美元租赁有很大兴趣，企业更关注优质空间和位置 [29] 问题2: 2025年租赁利差展望以及资本流入对土地竞争和公司增长轨迹的影响 - 公司将积极续约和再租赁，2024 - 2025年约700万平方英尺租约到期，租金有上涨潜力 [33][34] - 市场资本流入多集中于收购，多数参与者开发能力不足，公司凭借开发能力可创造300 - 400个基点的利差，新参与者进入会压低稳定资产的资本化率，对公司资产定价有利 [36][38][39] 问题3: 公司指引是否不变以及瓜纳华托州入住率下降的原因和未来预期 - 公司目前维持上一次电话会议给出的指引不变 [44] - 瓜纳华托州入住率下降是因为新开发的一栋建筑纳入总投资组合，稳定投资组合和同店入住率保持在91%，市场情况良好 [42][43] 问题4: 土地储备潜在可租赁面积以及租金利差8%的未来风险 - 公司目前土地储备可使投资组合增加超1000万平方英尺，正在墨西哥北部和其他地区寻求更多土地 [54] - 公司认为租金有更大上调机会，多数租约到期会根据通胀调整，且市场租金上涨，公司有能力按市场价格续约 [50][51][52] 问题5: 过去两三个季度部分物业交付延迟的共同原因 - 建设过程中有时需要进行调整，如与租户合作进行小调整，或开工时间比预期晚，这些延迟对潜在收入和价值影响不大 [60][61] 问题6: 对富士康的进一步合作计划以及蒂华纳和华雷斯城部分建筑未出租的原因 - 富士康在墨西哥发展迅速，在公司瓜达拉哈拉园区租赁多栋建筑，预计其将继续增长，类似公司也会有相同发展 [71][72] - 蒂华纳和华雷斯城的建筑处于营销阶段，公司更有耐心选择优质租户，预计2024年第三季度稳定，与能源无关，且蒂华纳有多余能源优势 [63][66][67] 问题7: 2024年第一季度利润表超出指引200个基点，全年利润率是否能保持该水平 - NOI全年有望继续提高，EBITDA受债务汇率影响较大，但公司有信心全年符合指引 [76] 问题8: 考虑宏观条件、建设成本、土地需求等因素，公司何时会再次进入债务或股权市场，以及资本结构中债务和股权的平衡 - 公司有超4.3亿美元资金，预计今年投资超3亿美元，资金可支持18 - 20个月投资，未来会在合适时机进入市场，通胀得到控制后利率会更有利，股权决策会谨慎，预计明年下半年再考虑 [80][81] - 公司去年股东大会批准约15亿美元债务计划 [82] 问题9: 本季度非租户报销情况以及出售土地的驱动因素和地区动态 - 本季度租户报销约1400万美元，与之前出售给数据REITs的物业有关，是为租户进行的重大投资 [86] - 出售的土地是非战略资产，位于工业园区外，交易金额低于100万美元，有较高溢价 [87] 问题10: 回收策略是否会在其他地区投资，开发计划是否会受环境影响交付时间线，以及未来季度的租赁情况 - 公司目前专注于纽约证券交易所IPO募集资金的资本部署和开发，预计今年投资超3亿美元，建设由第三方承包商负责，风险可控，市场强劲，租赁活动良好，预计未来租赁活动仍将活跃 [90][91][92] 问题11: 市场上多个参与者的当前兴趣，公司是否也在评估和感兴趣 - 公司将继续专注于已公布的投资管道，认为专注和纪律能带来高于市场的回报和更高利差，目前会保持既定策略 [94][96]