财务数据和关键指标变化 - 2023年全年总营收达2.15亿美元，同比增长20.5%，超出修订后营收指引上限；NOI和EBITDA利润率分别超出修订后指引210个基点和50个基点，达到94.6%和82% [31] - 2023年第四季度总营收增长17.9%，达5590万美元，主要源于新租赁初始租金收入和租赁物业通胀调整；87.8%的第四季度营收以美元计价，高于2022年第四季度的87.2% [33] - 2023年第四季度调整后净营业收入增长19.4%，达5300万美元，利润率扩大220个基点至98.1%，主要受租金收入增加和租赁物业成本降低推动 [34] - 2023年第四季度调整后EBITDA达4400万美元，同比增长12%，但利润率下降365个基点至81.7%，主要因行政费用增加；税前收入从2022年的7480万美元增至9980万美元；FFO增长20%，达3260万美元 [35] - 截至2023年第四季度末，总债务略降至9.6亿美元，净债务与EBITDA之比为2.4倍，贷款与价值比为24%；现金及等价物增至5.01亿美元 [36] - 公司预计2024年全年营收同比增长16% - 17%，实现94%的NOI利润率和83%的EBITDA利润率 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第四季度最佳租赁活动面积达270万平方英尺，创公司新高，其中170万平方英尺为与优质公司的新合同，100万平方英尺为季度内续租 [11] - 2023年公司交付近400万平方英尺新建筑，并开始建设320万平方英尺 [12] - 2023年第四季度末总开发管道为310万平方英尺，预计投资2.671亿美元，平均资本化率为9.8% [14] - 2023年第四季度总投资组合入住率达93.4%，稳定和同店入住率分别达96.7%和97%，反映租金持续上涨趋势 [14] - 2023年第四季度续租和再租赁面积达410万平方英尺，加权平均利差为6.5%，部分地区如华雷斯和蒂华纳再租赁利差超过20%；同店NOI季度增长9.5% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 蒂华纳是供应受限市场，公司蒂华纳物业无能源限制，预计2024年市场趋势将进一步加强 [16][17] - 华雷斯市租赁情况良好，巴哈地区开始出现强劲动态和租金上涨迹象，预计租金将继续增长 [21] - 蒙特雷目前有五栋建筑，其中两栋处于租赁阶段，2024年初将开始建设多栋建筑，租赁情况良好 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是墨西哥领先的工业房地产资产管理和开发商，凭借25年卓越执行记录、严格投资流程和优质资产脱颖而出 [7] - 公司执行资产回收战略，2023年第四季度出售蒂华纳31.3万平方英尺建筑和阿瓜斯卡连特斯8.5公顷土地，利润用于纳税、偿还债务和其他公司用途 [19] - 公司专注于蒙特雷、墨西哥城和瓜达拉哈拉等市场，进入高壁垒市场的填充位置，瓜达拉哈拉正成为墨西哥的硅谷，有标志性项目正在进行 [20] - 公司将继续通过开发实现增长，同时机会性地进行资产收购和处置，以增加股东价值 [64][85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年是全球选举大年，预计国际经济关系对抗趋势加剧、商业成本上升、贸易限制增加、市场不稳定和政策波动，但公司认为波动带来机遇，将利用优势把握机会 [25][26] - 公司预计2024年将继续实现租金增长，保持可持续收入增长，是执行三级战略的最后一年，将在2024年投资者日展示下一阶段计划 [26][40] 其他重要信息 - 自2023年起，公司因租户运营增长导致能源使用增加，从2023年第四季度开始，在调整后EBITDA、NOI和FFO计算中排除能源收入和成本 [28][30] - 公司于1月15日支付第四季度现金股息，每股普通股相当于0.29比索 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司预计2024年营收增长减速的原因及影响因素，蒙特雷入住率为80%的租赁动态和2024年入住率预期 - 公司认为营收增长指引高于历史平均水平，增长来自开发组合、现有组合租金增加和运营结果，并非减速，而是可持续增长；蒙特雷目前部分建筑处于租赁阶段，2024年将开始建设多栋建筑，租赁情况良好 [40][43] 问题2: 公司营收增长指引的上下行惊喜因素 - 公司希望维持已提供的指引，至少将继续实现高个位数的租金增长，可持续租金增长是目标 [44] 问题3: 绿地项目每平方米成本较去年上涨40%的原因，以及土地储备计划和2024年土地收购预期 - 成本上涨源于进入新市场和建筑成本增加，包括材料通胀和外汇因素，但租金增长抵消了成本上升，回报率仍具吸引力；公司将继续在战略市场收购土地，资本筹集将用于土地收购和基础设施投资 [48][50] 问题4: 过去两个季度交付的新资产每平方米平均租金范围 - 不同市场租金差异大，许多市场租金呈高两位数增长，如巴哈、克雷塔罗租金较去年上涨20% - 25%，蒙特雷过去几年租金涨幅超50%，蒂华纳过去四年每年增长15% - 20%，整体租金趋势向上 [52] 问题5: 公司资产剥离标准，以及是否更倾向成为开发销售型的商人开发商 - 资产剥离是资产回收计划的一部分，出售蒂华纳资产是为回收资本，公司将继续在有价值时进行资产回收；公司主要专注于开发获取收益，出售资产是机会性的 [63][67] 问题6: 公司营收增长指引的构成，除GLA增长和美国CPI外，其他增长来源 - 营收增长来自现有组合的租赁利差和将空置或在建建筑转化为创收资产的能力，即开发管道 [59] 问题7: 巴哈地区入住率未来趋势，以及新的能源披露情况和未来预期 - 巴哈地区市场火热，空置率下降，吸收量增加，租金上涨，预计随着物流、电子商务、电动汽车和制造业发展，该地区将继续受益；能源业务非核心业务，对非租户能源销售调整会计处理，重能源用户的能源收入和成本将单独披露，预计未来三到五年该部分能源收入将显著增长 [70][75] 问题8: 选举不确定性是否导致潜在新租户放缓租赁决策，以及获取许可证和执照是否延迟 - 公司未看到因墨西哥或美国选举导致的租赁放缓，需求强劲，将继续投资约3亿美元进行部署；上季度有重大长期投资交易，企业决策基于全球布局需求，预计今年不会受选举影响，许可和执照办理正常 [77][79] 问题9: 华雷斯东方克雷塔罗开发管道减少7万平方英尺的原因，以及未来是否有其他开发项目 - 减少是因为将一栋建筑租给BRP并进行扩建，调整了另一栋建筑的占地面积，总GLA相似；目前还有一栋建筑正在营销阶段，显示该地区企业仍在增长 [81][82] 问题10: 资产回收计划的潜在规模，以及是否会考虑进行大规模稳定资产收购 - 公司仅机会性地进行收购，以增加股东价值为目标，更关注开发管道；资产回收计划曾计划出售3亿美元，上一周期约出售2.5亿美元，今年将制定新的五年计划，包括资产回收战略 [85][87] 问题11: 巴哈地区与特斯拉和富士康新合同的租金细节，包括定价、是否以美元计价和平均租期 - 本季度所有租赁均以美元计价，为长期租约，租金按年调整，处于市场水平或略高于市场，公司注重租户质量 [90] 问题12: 托卢卡收购物业的运营细节，以及克雷塔罗土地储备轻微增加但启动新项目应减少储备的原因 - 托卢卡收购的建筑是全年三物业组合收购的最后一部分，租户是Stellantis的供应商，公司对市场和租户有信心；克雷塔罗土地储备调整是因为开发定制建筑和标准建筑使用了部分土地，且土地储备按市值计价 [93][94] 问题13: 公司营收增长指引较去年降低是否保守，以及美国通胀变化对美元计价合同的影响 - 公司一直较为保守，指引考虑了建设和租赁进度，虽2024年增长预期低于2023年，但仍为两位数增长，且公司将投入大量资金进行建设 [96][97] 问题14: 除完成管道所需的9500万美元外，未来一年预计的资本支出部署情况 - 公司今年预计部署略超3亿美元，包括在关键市场进行土地收购和开发建筑，将根据租金增长和机会情况进行投资 [99]