财务数据和关键指标变化 - 第一季度归一化FFO为每股0.74美元，同比增长4%（调整前一年收到的HHS资金），总公司同店现金NOI增长超8% [14][44] - 第一季度归属净收入为每股0.04美元 [44] - 第一季度末杠杆率为净债务与调整后EBITDA的6.9倍，与上一季度持平 [49] - 重申2023年全年归一化FFO指引为每股2.90 - 3.04美元，中点为每股2.97美元 [51] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP业务 - NOI增长17.4%，利润率扩大200个基点，美国业务增长22.4%，加拿大业务增长5% [22][23][24] - 收入同比增长8%，RevPOR同比增长6.8%，为过去10年最强，环比增长4.1% [25][26][27] - 入住率同比增长80个基点，环比下降90个基点，符合季节性预期 [27] - 运营费用同比增长5%，劳动力成本占比60%，合同劳动力同比减少59% [28] - 重申全年同店NOI增长指引为15% - 21% [39] 医疗办公业务（MOB） - 同店现金NOI增长3.1%，NOI增长和利润率处于行业领先 [15][43] 大学研发业务（R&I） - 同店现金NOI增长超3%（调整前一年收到的100万美元滞留租金） [43] 生命科学业务 - 同店NOI有机增长5%，第一季度租赁业务是2022年第一季度的两倍多，租赁管道中60%为机构客户 [93][94] 各个市场数据和关键指标变化 - 优质稳定资产和低于重置成本且有增长潜力的资产，资本化率在5% - 6% [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注服务老龄化人口，利用人口需求、有机增长机会、规模、流动性和资本获取优势 [7] - 投资方面，关注具有嵌入式增长且价格低于重置成本的资产，以及高质量稳定资产和投资组合 [13] - 通过“正确市场、正确资产、正确运营商”方法优化投资组合，依托Ventas OI数据分析平台 [29] - 第三方机构资本管理业务VIM是竞争优势，管理资产超50亿美元 [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 高级住房的多年增长和复苏周期正在进行，达到疫情前88%的入住率和利润率可带来超3亿美元的额外NOI机会，高于90%的入住率和更高利润率也可实现 [10] - 公司有信心实现全年归一化FFO指引，随着关键销售季节到来和利率稳定，FFO增长有望加速 [51][54] 其他重要信息 - 完成部分出售对Ardent Health Services的股权投资，获得约5000万美元收益，保留约7.5%股权，隐含估值1.5亿美元 [16][18] - 5月1日完成收购Santerre投资组合，预计产生的FFO在指引范围内，3月31日资产价值约15亿美元 [18] - 获得2023年ENERGY STAR能源管理持续卓越奖 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：Santerre投资组合的价值和NOI提升机会及操作方法 - 最大部分是MOBs，目前入住率75% - 80%，由专业团队管理后有提升空间；SHOP资产将受益于多年复苏和OI应用；三重净医疗资产受疫情影响，随着SNF业务趋势改善有望提升 [56][57] 问题：第一季度FFO超预期的驱动因素 - 除0.01美元的三重净追补租金外，还有0.02美元的超预期表现，主要来自物业组合的整体强劲，同店增长达8% [59] 问题：SHOP NOI恢复到3亿美元以上是否是三到四年目标及所需资本 - 这是一个多年的恢复过程，目前执行情况良好，预计将持续增长；美国入住率仅77%，已采取运营和资本投资措施；约100个资本支出项目已完成，未来还有更多计划，主要集中在过渡组；每个社区资本支出约100万美元 [61][62][63][64] 问题：是否会保留Santerre投资组合中的SNF投资 - 公司专注于最大化所有资产的价值和NOI，SNFs受疫情影响，但部分位于医疗补助报销增加的有吸引力州；过去公司不回避出售养老院 [65] 问题：MOBs和Santerre投资组合的资本支出和入住率提升预期 - MOBs投资组合有机会，入住率77%，年租金 escalator平均2.2%较低；需通过租赁滚动提升，是多年机会；采用Lillibridge策略，包括确保资产竞争力、租户满意度、建立租赁卓越中心和高效运营 [67][68][70] 问题：收购管道中是否会有更多MOBs - 优先考虑高质量、高绩效、关系导向的交易，包括MOBs和A类高级住房；预计未来几个季度高级住房市场将有机会，会广泛寻找但近期更专注高质量资产 [71][72] 问题：SHOP投资组合第一季度到第二季度的入住率增长是否可参考去年70个基点及美国和加拿大的差异 - 公司不提供各季度表现预期，预计入住率将积极提升，关键销售季节已开始；加拿大入住率达94%，虽也有销售季节但基数高 [74][75][77] 问题：SHOP投资组合过去几个季度的100个资本支出项目的收益率、是否计入同店及是否有收益拖累 - 未报告收益率，部分社区表现良好，如潜在客户增加150%，NOI同比增长400%；预期资本投资回报率为10% - 15%；项目在同店池中，不影响运营，可在同店池中体现全部收益 [79][80][81] 问题：Santerre投资组合的杠杆影响、SNF单元数量和租金覆盖情况、SHOP部分是传统高级住房还是CCRCs - 现状下首日杠杆影响约30个基点；SHOP部分主要是大型租赁社区，有人称为租赁CCRCs；SNF有5000张床位，租金覆盖情况将在合适时间公布 [84][86][88] 问题：生命科学业务第一季度同店数据变化原因及未来预期 - 同店NOI有机增长5%，运营费用因去年TIF信贷调整后低于通胀；租赁业务势头良好，第一季度是2022年第一季度的两倍多，租赁管道中60%为机构客户；部分办公租户不续租或缩小规模，有机会转换为实验室空间，转换势头良好 [90][93][94] 问题：定价是否加速及NOI目标从9亿美元提高到10亿美元的驱动因素 - 定价方面，租金增长超11%，护理定价同比增长9%，街面租金强劲，续租价差为正，预计未来会改善；NOI目标调整是为简化方法，以疫情前88%入住率和30%利润率为基础计算，当前市场供需条件更有利，有可能超过疫情前目标 [98][99][100] 问题：今年剩余时间的资本支出及对高级住房增长的好处 - 预计今年再开发资本支出2.3亿美元，包括完成去年开始的项目和后续机会，是高回报的现金使用方式 [104] 问题：住房运营商预计今年全职员工工资增长情况及每个全职员工每占用床位的工资增长 - 整体费用增长符合5%预期，劳动力成本占60%，代理成本降至3.3%为最低；全职员工工资增长高于5%，与宏观工资通胀情况一致，但整体劳动力成本年增长率在缓和，代理成本下降，固定员工基础增加是积极因素 [106][109][110] 问题：第一季度SHOP入住率环比下降是否意外及原因 - 第一季度入住率符合季节性预期，潜在客户强劲，入住人数高于去年和2019年；部分搬出是财务驱动，特别是租金提高时，属正常情况 [111][112][113]