财务数据和关键指标变化 - 第四季度归一化FFO为每股0.73美元，位于指引区间高端 [28] - 2023年归一化FFO指引范围为每股2.90 - 3.04美元，中点2.97美元同比增长5%或每股0.13美元 [33][34] - 2023年净收入归属普通股股东预计在每股0.20 - 0.34美元之间 [33] - 第四季度公司和SHOP同店现金NOI分别增长8.5%和19.1% [28] - 2023年预计投资组合同店现金NOI中点增长7.5%，其中SHOP同店现金NOI中点增长18% [33] - 第四季度净债务与调整后预估EBITDA比率改善30个基点至6.9倍 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务（SHOP） - 第四季度同店NOI增长19.1%，美国增长22.2%，加拿大增长11.7% [18] - 同店平均入住率同比增长140个基点至82.5% [19] - 季度收入同比增长8.3%，RevPOR同比增长6.5% [19] - 2023年SHOP同店现金NOI预计增长15% - 21%，中点预计利润率扩张200个基点 [21] - 预计同店收入同比增长约8%，入住率增长130 - 170个基点 [22] - 预计2023年RevPOR增长约6% [23] 医疗办公楼业务（MOB） - 2022财年同店现金NOI增长3.4%，创公司纪录 [29] - 同店年末入住率达92%，为2017年以来最高 [29] - 租户满意度超93%，同店运营费用同比仅增长2.6% [29] R&I业务 - 2022财年同店现金NOI增长5.1% [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国高级住房领先指标强劲，潜在客户占2019年的120%，入住率和退房率均为101%，1月入住率达2019年的104% [20] - 加拿大高级住房持续增长，入住率达95%，1月入住率达2019年的111% [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为2022年开始进入由SHOP引领的多年增长和复苏周期，受益于有利的供需基本面、资产组合调整和疫情后反弹 [8] - 持续推进Ventas OI平台，加强运营协同和数据分析，提升运营绩效 [16] - 继续发展第三方机构资本管理业务VIM，目前管理资产超50亿美元 [12] - 优化非房地产投资价值，如出售Ardent股权和完成Atria Glennis软件交易，同时寻求优化Santerre贷款结果 [12] - 持续进行资本投资，寻找有吸引力的投资机会，维持和强化成功周期 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济假设包括经济放缓、通胀缓和、劳动力市场疲软和美联储加息节奏放缓，公司业务因人口需求大、增长且有韧性，在SHOP有定价权，经济环境疲软对运营有多重好处，相对具有优势 [13] - 高级住房业务需求基本面强劲且不断增强，供应处于低位，公司有望在未来几年重新夺回疫情后NOI增长机会，先达到2019年业绩水平并有望超越 [7][9] 其他重要信息 - 2022年进行13亿美元资产处置和贷款偿还，同时发行27亿美元新债，2023年到期债务仅占4%，近三分之二已锁定4.2%的全现金利率 [31] - 计划2023年发行5亿美元新的有担保固定利率债务，用于偿还浮动利率债务，使浮动利率债务降至目标范围下限 [32] - 2022年末流动性达24亿美元 [32] - 2022年进行12亿美元新投资，包括夏洛特Atrium Health/Wake Forest大学医学院开发项目、高级住房投资和MOB投资 [10] - 承诺到2040年实现运营净零碳排放 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Santerre Health Investors贷款计提拨备原因及预期结果 - 该贷款是正常业务一部分，过去五年公司已收回约17亿美元医疗地产或运营商贷款 此笔贷款本季度计提2000万美元拨备，目前利息支付正常，但因部分资产未从疫情中恢复且利率上升，覆盖率承压，预计可解决问题 [39] 问题: SHOP和三网业务潜在资本支出规模及与NOI增长关系 - 有100个社区正在翻新，预计每个社区投入100万美元，总计1亿美元，将在关键销售季上线，该投资已纳入2023年指引，是多年期项目，会带来NOI增长 [41][42] 问题: 领先指标及转化率情况，以及9亿美元SHOP NOI机会下的利润率与疫情前对比 - 第四季度潜在客户数量创纪录，12月网站升级影响了潜在客户和入住率，但1月已恢复 预计遵循正常季节性趋势，1月美国和加拿大入住率分别达2019年的104%和111% 预计利润率将继续扩张，有望回到2019年水平并因需求强劲继续增长 [49][50][51] 问题: SHOP同店增长预测中，遗留资产与新资产增长是否有差异 - 所有资产池和运营商都为增长做出贡献，新资产也是重要组成部分，第四季度增长体现了整体实力 目前大部分SHOP业务已纳入同店池，便于投资者了解业务表现 [54][55] 问题: SHOP入住率增长从2022年300个基点降至2023年150个基点的原因 - 2022年增长300个基点是因为第一季度表现好于季节性且与受疫情影响的2021年第一季度对比有利 2023年将遵循正常季节性，第一季度入住率较低，但全年增长将加速，净入住率将增加，实际增长率更强 [58][59][60] 问题: SHOP NOI增长指引在美国和加拿大的细分情况 - 2023年全年指引包含所有情况，加拿大入住率高但整体增长较低，预计美国处于指引范围高端，加拿大处于低端，但都为增长做出贡献 [64] 问题: 表现较好和较差的运营合作伙伴在劳动力管理方面的做法及提升计划 - 所有运营合作伙伴都在改善劳动力成本管理，包括将一线员工招聘专业化、自动化，加强留用，提高工资竞争力，关注代理劳动力指标 这些改进将是持久的 [67][68] 问题: 2023年FAD资本支出指引及ICE与正常FAD资本支出的差异 - FAD资本支出是常规非创收活动，ICE与过渡或收购资产达到市场标准有关 2023年ICE将显著减少，核心FAD资本支出和再开发支出将增加，预计FAD贡献也将增长 [70][71][72] 问题: 指引中拖累数据的因素，特别是利息和外汇方面的假设，以及5亿美元再融资的预期利率 - 指引中0.16美元的减少主要是利率上升导致，外汇是小因素，因加拿大有本地债务可对冲美元强势影响 5亿美元再融资主要在加拿大，已获得有吸引力的抵押贷款定价，还计划在美国发行机构债务偿还浮动利率债务，新利率预计在5%左右，取决于10年期利率 [77][78][79] 问题: 3亿美元资本回收收益中贷款偿还和资产处置的细分，以及资金用途 - 约2亿美元来自办公楼处置，部分由购买期权驱动，1月收回4300万美元Freddie Mac贷款，其余为小项目 未明确资金用途 [81] 问题: 高级住房供应下降的好处及需求增长窗口和供应影响时间 - 需求方面，2023年80岁以上人口将创纪录增长 供应方面，目前建设成本高，特别是资本成本，开工率低，预计未来几年交付量将保持低位，公司有多年窗口捕捉需求，目标是将入住率提高到92%左右 [85][86][87] 问题: SHOP的RevPOR增长在2024 - 2025年是否会大幅放缓 - 市场需求和支付能力高，需求处于历史高位，将支持定价能力 随着入住率提高，可能保持或增强定价能力 [89][90] 问题: 如何减少高级住房中心的代理劳动力并在2023年底达到疫情前水平 - 疫情前代理劳动力接近零，目前已降低，2023年指引假设代理劳动力低于2022年 预计代理劳动力将保持相对稳定，这是医疗行业普遍现象，关键是在招聘层面采取行动增加净招聘 [92][93][94] 问题: 高级住房季节性趋势受流感影响情况 - 临床情况正常，符合季节性，12月和1月未受流感头条影响 目前有财务退房情况，因超过一半居民租金上涨 预计入住率和净入住率将因需求增加而继续改善 [97][98] 问题: SHOP指引中RevPOR增长6%低于部分运营商的原因，以及Colony贷款对指引的影响 - RevPOR增长受内部租金增长约10%、护理定价增长11%和市场租金上涨推动，但并非所有居民全年都能享受全部增长，护理费用占RevPOR约15%且可全年调整，还有正常人员流失，所以RevPOR为6% Colony贷款结果有多种可能，影响2022年FFO贡献 [101][102][103] 问题: 夹层贷款的贷款价值比范围，以及物业NOI需增长多少才能完全覆盖债务，为何未计提更大减值 - 原始贷款价值比约75% - 80%，整个贷款堆栈利率接近L + 330个基点 是疫情后资产影响和利率上升导致的时间错配问题，借款人正在采取行动，公司在估值时考虑了抵押品价值并做出合理假设 [105][106] 问题: 如果利率不变，NOI何时能完全覆盖贷款 - 目前利息支付正常，贷款已得到覆盖 [107] 问题: 今年除再开发外的资本部署最佳机会，以及是否有兴趣利用市场错位 - 公司有多种资本来源进行收购，优先考虑高级住房、生命科学和医疗办公等关键资产类别 市场不正常，参与者减少，交易重新定价，公司仍有兴趣扩大投资组合 [110]