财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司实现每股摊薄后净收益0.72美元，处于指引区间0.69 - 0.73美元的高端 [11][41] - 第二季度，公司同店净营业收入（NOI）同比增长3.5%，高于指引区间上限 [41] - 第三季度，公司预计净收益在每股摊薄后0.04 - 0.09美元之间，正常化每股摊薄后运营资金（FFO）预计在0.73 - 0.78美元之间 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务（SHOP） - 第二季度，同店NOI同比增长9%，美国市场增长14%，加拿大市场增长1% [11][35] - 第二季度，同店平均入住率同比增长390个基点至83.7%，符合指引 [31] - 第二季度，每可出租单元收入（RevPOR）同比增长5%，为过去10年最强，主要受内部租金上涨、护理费率提高和续租价差改善推动 [31] - 第三季度，预计SHOP现金NOI同比增长9% - 15%，中点为12%，高于第二季度的9% [22][44] 办公业务 - 第二季度，办公业务同店增长3.2%，其中医疗办公业务同比增长2.8%，研发与创新业务（R&I）增长4.6% [39][40] - 医疗办公业务入住率较上年同期上升50个基点，环比上升10个基点；R&I业务同店入住率为93.2% [40] 各个市场数据和关键指标变化 高级住房市场 - 80岁以上人口增长加速，2023年将迎来有记录以来的最高增幅 [27] - 高级住房建设中的单元占库存的比例为4.8%，为2015年第一季度以来的最低水平；交付量为4600套，较2017年第二季度的峰值下降49% [29] 生命科学市场 - 公司的R&I业务已覆盖1100万平方英尺，占物业组合的10% [11] - 公司的R&I业务已扩展到美国前7大生命科学市场中的6个 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续投资于生命科学、研发与创新业务，与战略合作伙伴Wexford共同开发项目，利用在研究、医学和大学交叉领域的竞争优势 [17][20] - 公司将继续优化资本配置，通过资产处置升级投资组合，并将所得款项重新投资于有吸引力的项目 [21][60] - 公司将利用高级住房市场的有利供需背景，通过高质量的多元化投资组合和团队的专业知识，为利益相关者创造价值 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为，由于高质量的多元化投资组合和团队的行业洞察力与丰富经验，公司在当前动态的商业环境中处于有利地位，能够为股东创造价值 [10] - 高级住房市场的供需基本面强劲，公司的高级住房业务有望实现持续的净吸纳和定价能力 [24][27] - 生命科学、研发与创新业务具有显著的发展势头，公司将继续扩大该业务的规模，并与优秀的合作伙伴合作，实现成功增长 [11][20] 其他重要信息 - 公司在第三季度将确认2000万美元的HHS赠款收入，以补偿在疫情期间为保障居民和员工安全而产生的部分费用 [23] - 公司预计第三季度的费用和工资将保持在较高水平，同时由于美联储收紧货币政策，预计将受到0.02美元的利率上升影响 [22][23] - 公司的运营洞察（Ventas OI）计划得到了运营合作伙伴的积极反馈，该计划旨在通过优化数字营销能力，提高潜在客户转化率 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何第三季度高级住房业务的入住率增长低于第二季度？ - 公司表示，尽管第三季度同比入住率增长预计低于第二季度，但环比仍有100个基点的增长，且整体入住率呈上升趋势，未来仍有较大增长空间 [53][54] 问题2: 加拿大市场在第二季度表现滞后的原因及第三季度的预期？ - 公司称，加拿大市场入住率为94%，表现稳定。第二季度受疫情相关限制措施影响，入住率增长受到一定抑制。第三季度预计现金NOI增长2% - 5%，收入同比增长6%，入住率同比增长200个基点 [56] 问题3: 处置指导金额环比下降1亿美元的原因及目标出售资产和交易市场情况？ - 公司解释，这主要是由于资产出售的时间安排问题。公司将继续寻找机会，通过资产处置升级投资组合，并将所得款项重新投资于有吸引力的项目。目前市场上仍有较多交易机会，公司会谨慎选择 [60][61] 问题4: 高级住房业务中护理价格上涨是否能跟上通胀，以及运营商向居民转嫁价格上涨的频率和能力？ - 公司表示，护理费率已提高10%，这是朝着跟上通胀迈出的重要一步。随着居民需求的增长，护理费用也会相应增加。护理价格调整通常每年进行一次，但也可能根据实际情况进行调整 [63] 问题5: 高级住房业务同店和总投资组合入住率增长差异的原因及潜在影响？ - 公司指出，非同店投资组合中的社区入住率较低，但增长速度较快，预计将成为美国市场增长的重要驱动力 [66] 问题6: 公司资产负债表的计划及何时回到目标杠杆率范围？ - 公司称，三大评级机构均对公司采取了积极的评级行动，主要基于高级住房业务的发展趋势。公司目前杠杆率高于目标范围，主要是由于疫情对SHOP NOI的影响。恢复NOI增长是回到目标范围的关键，同时公司也会根据市场情况采取资产处置、减少短期债务等措施 [70] 问题7: 公司未来多年的潜在收益增长情况及是否能转化为现金收益？ - 公司认为，尽管不同业务板块的需求和增长驱动因素不同，但整体投资组合有望实现现金流、NOI、FFO和FAD的增长，有机增长机会优于过去八年 [74] 问题8: 第二季度高级住房业务运营费用380万美元/天在第三季度是否会下降？ - 公司表示，这主要取决于宏观经济环境，目前仍面临通胀压力。公司和运营商将采取措施管理费用增长，如净招聘等 [77] 问题9: 续租价差和护理价格的提升空间有多大？ - 公司称，续租价差趋势良好，部分社区已实现正价差，但价格和销量之间需要平衡，趋势可能会有所波动。护理价格是定价的重要组成部分，目标是保持收入增长与费用增长之间的差异，推动NOI增长 [81][83] 问题10: 公司未来开发项目的规模和资金来源如何考虑？ - 公司表示，Le Groupe Maurice项目每年约有2 - 3个开发项目，新项目在开业时通常已实现较高的预租率。R&I业务的新项目令人兴奋，公司将通过建设融资、资产负债表和Ventas投资管理平台等方式优化资本结构 [86][87] 问题11: 两个新开发项目的讨论开始时间及预期回报是否有变化？ - 公司称，与主要研究型大学的讨论是一个长期过程。由于大学对先进实验室空间的需求旺盛，项目的风险调整后回报率仍然具有吸引力，公司有能力根据最终成本调整收益率 [90] 问题12: 美国高级住房业务入住率增长轨迹不如预期的原因？ - 公司认为，入住率增长是供需关系的结果，目前需求基本面强劲，公司投资组合表现优于行业数据。第三季度预计的环比入住率增长高于第二季度，且同比增长也较为可观 [93][94] 问题13: 研发与创新业务和医疗办公业务的租赁价差情况及医疗办公业务是否能推动租金递增？ - 公司表示，医疗办公业务在租赁方面取得了较高的成功率，入住率持续增长。租赁价差和租金递增均显著增加，整个投资组合的租金递增在本季度提高了10个基点 [100][101] 问题14: 三重净租赁投资组合中高级住房业务入住率较低的原因及是否需要调整租金？ - 公司解释，入住率较低是由于疫情前的初始入住率较低。该投资组合的信用状况和现金流稳定性已显著改善，随着行业趋势的积极发展，预计将继续表现良好 [105] 问题15: 高级住房业务第三季度入住率与2019年相比下降，是否受到股市下跌和房屋销售速度放缓的影响？ - 公司称，会关注消费者情绪，但高级住房业务主要是需求驱动的，与消费者情绪的相关性通常不强。目前入住率增长较为稳定，第三季度预计仍将实现增长，公司会密切关注宏观市场指标 [108][109] 问题16: 第二季度入住率增长较晚，对第三季度平均入住率预期较高的看法及预期？ - 公司认为，即时入住率和平均入住率较为接近，第二季度末入住率表现良好，希望第三季度也能如此，平均入住率是一个较好的参考指标 [113] 问题17: 从投资者报告第17页来看，高级住房业务有较大的定价空间，运营商是否愿意接受提价，以及这是否是运营洞察平台的机会？ - 公司表示，行业的重大机会在于价格透明度，目前正在市场上进行价格测试，未遇到太大阻力。运营商积极响应提价机会，运营洞察平台一直关注定价问题，这是行业的重要机遇 [117][118] 问题18: 公司后急性护理业务的情况如何？ - 公司称，公立医院运营商正从疫情中过渡到更正常的人口普查和 acuity环境。随着工资压力的缓解，预计业务将有所改善，量将继续增加。后急性护理业务也开始出现量和工资的正常化，但仍需时间 [125] 问题19: 新闻稿中提到生命科学业务的摩擦性空置，能否量化并说明导致租户迁出的原因？ - 公司解释，R&I业务同店入住率为93%，部分纯办公和创新空间的租户因重新考虑空间需求而迁出，这为公司将部分空间转换为高需求的实验室空间创造了机会。公司对全年和未来的发展持乐观态度 [127]