财务数据和关键指标变化 - 2021年公司新增投资37亿美元，聚焦于老年住房和生命科学战略重点 [11] - 2021年公司回收超10亿美元资本，其中8.5亿美元为非核心老年住房和医疗办公楼资产剥离所得，超3.5亿美元为结构良好贷款的全额偿还 [16] - 2022年第一季度净收入预计在每股0.07 - 0.11美元之间，正常化FFO预计在每股0.76 - 0.80美元之间，中点为0.78美元 [46] - 2022年第一季度，扣除HHS赠款后，总同店投资组合的同店现金NOI预计同比增长2.5% - 5.5% [47] - 2021年第四季度净债务与EBITDA比率稳定在7.2倍 [54] 各条业务线数据和关键指标变化 老年住房业务（SHOP） - 2022年第一季度预计入住率、收入和NOI将增长，收入预计增长10%，NOI预计增长6% - 15% [25][31] - 2021年第四季度，总SHOP NOI达到预期上限，同店平均入住率同比增长200个基点至83.4%，同店收入同比增长3.3% [41] - 2021年第四季度，扣除HHS赠款后，同店运营费用环比增加870万美元（2.6%），主要由劳动力费用增加推动；同店NOI环比小幅下降100万美元（90个基点），同比下降380万美元（3.6%） [42] 三重净租赁业务 - 2022年第一季度预计下降1.5%至持平，自动扶梯带动的增长被三重净租赁老年住房投资组合中部分小租户受疫情影响的适度租金减免所抵消 [48] 办公业务 - 2022年第一季度同店NOI预计增长4% - 5% [49] - 医疗办公楼（MOB）业务2021年第四季度同店NOI增长3.4%，新租赁同比增长约55%，客户保留率为92% [50][51] - 生命科学（R&I）业务2021年全年增长13.9%，扣除终止费用后仍增长近4% [97] 各个市场数据和关键指标变化 - 老年住房市场1月潜在客户数量达到疫情以来的历史新高，供应水平预计将呈有利趋势，建设开工和交付情况较疫情前有显著改善 [25][29][30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略优先事项为老年住房和生命科学，2021年投资活动中70%分配给老年住房，20%分配给生命科学业务，10%用于扩大医疗办公楼业务 [14] - 公司通过资产处置和贷款偿还增强了投资组合并加强了资产负债表，同时延长债务期限并提高固定利率债务比例至91% [52][53] - 公司利用Ventas OI与运营商紧密合作，通过运营洞察、地理空间分析和资本分配优先事项来推动业务成果 [36] - 公司持续寻找机会进行资本回收和资产升级，同时在有竞争优势的领域进行投资 [66][68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年第一季度公司有望实现总投资组合NOI增长，主要由老年住房和办公业务带动，同时受益于投资活动和HHS赠款 [12] - 老年住房业务前景光明，需求强劲，临床状况显著改善，预计将持续增长 [24][25] - 办公业务有望在2022年实现增长，医疗办公楼业务将延续良好趋势，生命科学业务将受益于入住率增长和费用控制 [97][99] 其他重要信息 - 公司在环境、社会和治理（ESG）方面取得进展，被列入CDP的A名单，连续五年被评为NAREIT医疗保健行业的领导者 [19][20] - 公司加强了多元化、公平和包容方面的行动，在招聘、投资和社区参与方面采取了明确措施 [20] - 公司持续进行董事会更新，增加独立、多元化且具有专业经验的董事 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 假设临床趋势持续向好且无新变种干扰，如何看待未来减少代理劳动力使用的能力？ - 公司期待拥有健康的员工队伍并延续净招聘趋势，之后代理成本有望下降 [58][59] 问题2: 鉴于潜在客户数量增加和病例快速下降，是否有可能在2月和3月让更多人入住，从而使入住率超过预期？ - 1月未入住的潜在客户可能会在2月入住，公司期待观察后续情况 [62][63] 问题3: 公司是否有类似“猎象”的外部增长策略，医疗办公楼业务是否可能成为资金重新部署的重要来源？ - 公司的竞争优势在于能够在不同资产类别进行各类交易以创造价值，会继续寻找机会进行资本回收和资产升级，同时在有竞争优势的领域投资 [66][68] 问题4: 整个投资组合的代理劳动力成本是多少，第一季度该成本是否会维持高位？ - 可参考投资者报告第16页的收入分解饼图，内部劳动力是成本的关键驱动因素，若临床情况改善和人员配置取得进展，代理成本有下降机会 [71][72][73] 问题5: 第四季度非同店投资组合表现稳定，能否详细说明NAND过渡物业的情况以及第一季度过渡投资组合的预期？ - 第四季度非同店投资组合表现出色，新老年住房和过渡的90处资产表现良好，预计第一季度将保持稳定，新老年住房资产将实现增长 [75][76] 问题6: 三重净租赁投资组合在第四季度表现积极，第一季度预计下降1.5%至持平，是否意味着租金重置已结束？ - 公司已解决大部分老年住房投资组合的问题，但仍有少数小运营商受疫情影响，其结果取决于HHS支持和老年住房业务的复苏 [80][81] 问题7: 三重净租赁投资组合中，支付现金1倍EBITDAR的比例是多少，租赁恢复到市场租金时的潜在上行空间有多大？ - 受影响的运营商占比不到1%，预计三重净租赁投资组合的表现将与SHOP投资组合类似，有15% - 20%的租户支付现金流 [83] 问题8: 展望2022 - 2023年，如何看待老年住房业务的增长，特别是资产负债表内增长与合资结构增长的选择？ - 大部分老年住房业务预计将在资产负债表内进行，目前公司有大量老年住房项目储备，期待进行交易 [86][88][89] 问题9: 2021年第四季度医疗办公楼业务同店NOI增长强劲，生命科学业务表现较弱，原因是什么，2022年前景如何？ - 医疗办公楼业务新租赁大幅增加，租赁质量高，预计2022年第一季度将延续增长趋势；生命科学业务2021年全年表现良好，第四季度费用较高，预计2022年将受益于入住率增长和费用控制 [94][97][99] 问题10: 目前居民续约情况如何，重新租赁价差趋势如何，未来应如何看待？ - 1月部分投资组合的租金提高了8%，公司还有定价机会，包括周年续约、新居民入住和护理费用调整等；重新租赁价差正在改善，市场价格趋于稳定 [102][103][107] 问题11: 能否量化12月、1月和2月至今代理劳动力使用的影响，以及趋势变化？ - 第四季度合同劳动力成本为1600万美元，12月和1月加速至约600万美元，若临床情况改善和人员配置取得进展，有下降机会 [110][111] 问题12: 公司目前在资本回收过程中的进展如何，老年住房投资组合中非核心资产的比例是多少？ - 大部分工作已完成，未来非核心资产数量将减少 [113] 问题13: 第四季度SHOP劳动力成本为2.05亿美元，在市场价格下完全配备员工且无大量合同劳动力时，该成本将如何变化？ - 关键在于内部劳动力成本，这取决于劳动力市场和通胀情况，难以预测，短期内预计维持季度运行率 [115][116][117] 问题14: 能否量化近期推出的举措对SHOP投资组合的运营上行空间？ - 这些举措的目标是创造价值和提高NOI，但效果需要时间来验证，目前公司开局良好，对第一季度增长感到兴奋 [119][120] 问题15: 在通胀环境下，医疗办公楼业务的租金涨幅能否超过3%，重新租赁价差能否提高，租户接受程度如何？ - 医疗办公楼资产现金流可靠、利润率高、劳动力成本低，由于竞争主要来自新建设项目，且建设成本上升，公司有提高租金和初始租赁费率的空间，大部分租赁为费用转嫁型 [122][123][125] 问题16: 2022年未提供全年盈利指引，FAD资本支出和一般及行政费用（G&A）的预期如何？ - 第一季度G&A为3700万美元，预计今年业务恢复正常会有一定影响；FAD资本支出因收购和利用OI识别投资机会而增加 [130][131] 问题17: 今年SHOP投资组合的入住率提升潜力如何，一笔近5亿美元的贷款到期，还款或展期预期如何？ - 预计第一季度入住率同比显著增长，贷款预计展期 [134][135] 问题18: 重新租赁价差仍为负，但公司能够提高续约租金，在行业空置率较高且市场租金低于续约租金的情况下，为何没有遇到太多阻力？ - 公司社区提供的价值主张得到认可，随着入住率提高，未来定价前景良好；重新租赁价差虽因1月租金大幅上涨而扩大，但定价能力仍在提升，有望实现正价差 [137][139][141] 问题19: 随着新老年住房和其他收购项目的增加，投资组合向独立生活（IL）倾斜，对2023年下半年的费用增长和定价能力有何影响？ - 独立生活业务利润率高、劳动力成本低，预计入住率上限较高，有望实现收入增长；辅助生活业务需求驱动性强，表现稳定；公司有机会将劳动力成本纳入定价 [145][146][147] 问题20: 随着资本成本从债务和股权角度改善，如何看待基金内收购与资产负债表内收购的机会，如何平衡？ - 基金是公司增长的重要工具，旨在解决因资本成本与资产定价关系而在资产负债表内缺乏吸引力的机会，例如南旧金山和约翰霍普金斯的生命科学大楼项目 [150][151][152]