财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入为每股0.23美元，正常化运营资金（FFO）为每股0.73美元，高于此前指引上限0.02美元 [66] - 报告的第二季度净EBITDA好于预期，环比提高10个基点至7倍，其中SHOP业务年化EBITDA改善近5000万美元，对该比率产生25个基点的有利影响 [70] - 按已宣布的ATM发行和资本活动计算，第二季度净债务与EBITDA之比从7倍降至6.8倍，公司拥有33亿美元的充足流动性 [71] - 预计第三季度净收入在持平至每股0.05美元之间，正常化FFO为每股0.70 - 0.74美元 [72] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP业务 - 第二季度同店物业组合环比增长3.6%，季度净营业收入（NOI）达1.11亿美元，同比恢复5000万美元的年化NOI [13] - 6月是自疫情开始以来潜在客户和入住人数最好的月份，7月保持强劲势头，实现连续五个月入住率增长，从3月31日至6月30日，近似即时入住率增加229个基点，美国增长313个基点 [34] - 第二季度同店收入环比增加350万美元，运营费用环比下降920万美元（2.3%），NOI环比增加1240万美元（12.6%） [36][37] - 第三季度SHOP即时入住率预计从6月30日至9月30日增加150 - 250个基点，收入增长预计被运营成本增加所抵消 [73] 办公业务 - 包括医疗办公和研发创新板块，第二季度同店环比增长10.5%，同比增长12.6%；剔除终止费用后，环比增长90个基点，同比增长2.8% [56] - 本季度执行了23万平方英尺的新租赁，年初至今为46万平方英尺，较上年增长78%；医疗办公同店留存率本季度为94%，过去12个月为85%，总医疗办公入住率环比增加20个基点 [57] 研发创新业务 - 同店环比增长38.9%，剔除终止费用后为1.1%；同比增长42.6%，剔除终止费用后为3.9%，季度同店入住率为94%，环比增加10个基点 [58] 医疗三重净租赁业务 - 第二季度同店现金NOI同比增长2.5%，租金收取率达100%，截至6月30日的过去12个月EBITDARM现金流覆盖率表现强劲 [61] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 公司在美国的社区因在老龄化人口增长和财富 demographics 方面表现出色的子市场有强大影响力，且新建筑开工和建设占库存的比例较低，有望随着时间推移改善业绩 [44] 加拿大市场 - 约30%的SHOP投资组合位于加拿大，该国老年住房行业表现出色，2010 - 2020年入住率每年超过90%，过去11年中有8年需求超过新供应，预计未来五年75岁以上人口将增长超过20% [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过把握老年住房业务的潜在增长机会、外部投资的收益、办公和三重净租赁业务的稳定现金流以及正在进行的开发项目的交付和稳定，实现人口驱动的多元化企业增长 [12] - 积极进行外部投资，2021年已完成、待完成或正在进行的投资超过35亿美元，还有与Wexford合作的10亿美元生命科学、研发创新项目储备 [19][20] - 推进对New Senior的23亿美元收购，该交易预计在2021年下半年完成，完成后预计2022年对正常化FFO每股增厚0.09 - 0.11美元 [22][74] - 继续在魁北克与Le Groupe Maurice合作投资高端大型独立生活社区 [27] - 专注于老年住房业务的战略执行，包括收购优质资产、部署翻新和再开发资本、处置非战略资产以及转换运营商 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第二季度表现出色，各方面势头强劲，老年住房业务需求增长且有韧性，供应受限，但由于COVID - 19环境的宏观不确定性，全面复苏的道路可能并非一帆风顺 [11][15][16] - 美国经济正在强劲复苏，人口对所有资产类别的需求将有利于公司业务，公司有信心在复苏中取得成功 [29] - 虽然仍处于高度不确定的环境中，但老年住房业务的增长趋势积极，公司拥有多元化的投资组合、一流的运营商和经验丰富的团队，有望在复苏中获胜 [75] 其他重要信息 - 公司在Ardent的投资持续带来收益，13亿美元租赁权益有强劲的现金流覆盖，10%的股权受益于Ardent的出色业绩，此前购买的2亿美元Ardent高级票据已还清，并获得1500万美元的提前还款费用 [18] - 公司在第二季度通过ATM计划以每股约58.60美元的平均总价筹集了3亿美元股权资金，用于New Senior交易的部分资金 [67] - 截至8月5日，公司已收到4.5亿美元的处置收益和贷款应收款，第三季度将用这些收益全额偿还6.64亿美元的未偿还高级票据，以改善近期债务到期情况 [68][69] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 老年住房入住率与费率理念，以及RevPOR同比下降的原因 - 若排除Atria的折扣和LGM的组合转移影响，RevPOR将增长1.8%；Atria在疫情期间为追求入住量提供价格激励，目前入住率增长领先，且绝对入住率较高，预计随着市场稳定将开始提高价格；Sunrise Senior Living的RevPOR较高，随着其入住率增长，RevPOR前景将改善 [79][80][84] 问题2: 生命科学和研发创新项目储备是否会利用合资伙伴 - 答案是部分项目会采用合资方式，部分项目可能会计入资产负债表，具体取决于风险回报情况 [86] 问题3: SHOP业务第三季度入住率增长的潜在风险及对Delta变种的看法 - 第三季度SHOP入住率预计增长150 - 250个基点，7月已增长74个基点，虽高于中点，但复苏并非直线，需谨慎看待疫情背景；目前仍看到积极趋势，潜在客户数量强劲 [90] 问题4: 老年住房供应何时开始增加 - 短期内有去年供应的追赶情况，但开工和交付量非常低，行业有几年的强劲吸收期；资本会跟随基本面，预计开发将追逐该行业，但届时将面临最强劲的老龄化人口需求 [92] 问题5: 是否有兴趣进一步拓展医院领域投资 - 如果能找到具有与Ardent类似特征（如增长市场、本地市场地位、定价权、人口增长和经验丰富的护理提供者等）的医疗系统资产，公司会考虑投入更多资本 [96] 问题6: 10亿美元处置指引是否包括Ardent还款，Colony贷款还款是否包含在内 - 最初的10亿美元指引包括2亿美元的Ardent贷款还款；Colony贷款还款不包含在10亿美元内 [97][99] 问题7: 运营商目前设定费率的情况，以及何时能更积极提价 - 第二季度已看到要价租金收紧，运营商倾向于先使用短期激励措施；随着需求持续强劲，特别是社区和市场达到疫情前入住率，定价权有望恢复，但复苏可能并非直线 [103] 问题8: 2014 - 2015年SHOP投资组合入住率达90%以上时，运营商提价情况及未来RevPOR展望 - 当时是面临新供应的初期，仍有一定定价权；当前人口背景和新供应背景支持入住率增长和定价权，有望实现积极的RevPOR增长和入住率增长 [105][106] 问题9: 关于老年住房按物业类型的战略及不同类型的复苏速度 - 公司注重在合适的市场拥有合适的资产，并由合适的运营商管理；辅助生活和记忆护理更具需求驱动性，价格较高，成本较紧，复苏较快；独立生活入住时间较长，新竞争较少，价格有上涨空间，且在疫情前表现优于其他类型 [115][116][117] 问题10: New Senior交易中创收性资本投资的情况及重要性 - New Senior的物业类型适合进行再开发或翻新投资，公司位于多个优质市场，目标是通过投资支持入住率增长和提高价格，目前正在评估相关机会并将纳入未来几年的计划 [120] 问题11: 公司在当前周期扩大老年住房敞口的意愿，以及如何平衡多元化目标 - 公司通过对New Senior的23亿美元投资增加了老年生活领域的NOI占比，将继续在有良好风险调整回报和增长潜力的老年生活业务中投资；同时，公司相信多元化模式，将继续投资于其他表现出色的业务领域 [127][128] 问题12: 老年住房增量收入转化为NOI的情况，以及Delta变种对运营商探视政策的影响 - 目前运营利润率仅比去年高入住率时低150 - 200个基点，预计随着投资组合恢复到疫情前入住率，利润率有望接近疫情前水平，并可能因定价权和入住率提升而更高；目前社区正常开放新入住和探视，希望这种情况持续，因为社区疫苗接种率高且受保护 [131][132][134] 问题13: 正在进行的老年住房处置情况及定价与疫情前的比较 - 公司在老年住房处置方面进展顺利，由于老年住房前景乐观，该资产类别有大量兴趣，预计定价符合预期 [138] 问题14: 租户购买期权在投资组合中的普遍性 - 租户购买期权极少，此次租户行使的是历史遗留的来自NHP的期权，公司在该1亿美元交易中确认了3000 - 4000万美元的重大收益 [140] 问题15: Colony贷款投资的最新情况及预期 - Colony已将其房地产投资组合转为待处置状态，贷款继续表现良好，猜测房地产投资组合的买家可能会承担现有资本结构；若贷款被偿还，对公司也是有利的 [144][145] 问题16: Kindred和Spire的交易对公司投资组合的潜在影响 - 行业活动可能带来机会，公司与Kindred有22年良好合作关系，希望继续保持 [146] 问题17: 老年住房领域规模的重要性及公司的参与方式 - Atria和Holiday的合并带来人才、IL和AL能力以及数据分析和技术能力的整合，有一定益处；小型运营商也能提供一些优势，公司期待与他们建立和发展关系 [151][152] 问题18: 劳动力短缺是否会限制老年住房近期入住率增长 - 经济和需求的快速复苏导致劳动力市场和供应链难以跟上，但公司认为这是“高级问题”，能够通过管理应对；目前社区接受入住没有能力限制 [153][155] 问题19: 高转化率潜在客户来源的趋势及潜在增长空间 - 数字足迹扩大和传统潜在客户来源恢复，推荐机构和基于互联网的潜在客户超过疫情前水平的150% - 160%，个人推荐在第二季度达到疫情前水平的110%，专业推荐和临时住宿仍有恢复空间 [159][160] 问题20: 第三季度SHOP费用增长的情况及COVID相关费用的预期 - 第三季度收入增长预计被费用增长抵消，费用增长包括额外一天的影响、典型的季节性成本增加（如公用事业和维修保养）、入住率增长和活动水平提高带来的成本增加以及劳动力市场的短期工资压力 [161] 问题21: 随着入住率增加，同店费用增长的抵消情况及NOI增长预期 - 入住率增长与费用增长并非完美的线性关系，目前随着入住率增长，劳动力也在增加，达到一定水平后可能会有规模优势，但无法给出具体数字 [167] 问题22: 关于SHOP利润率恢复到疫情前水平的时间和预期 - 预计在稳定状态下，随着入住率恢复到疫情前水平，利润率应接近疫情前水平，并可能因定价权和入住率提升而更高，并非短期内能实现 [170] 问题23: 近期和未来12 - 18个月入住率增长预期，以及对小型运营商认为明年能恢复到疫情前入住率的看法 - 7月潜在客户数量是疫情开始以来最高的，预示着需求和更高的入住率；7月入住率增长约75个基点，接近150 - 250个基点预期的中点；恢复到疫情前入住率的速度取决于美国的临床环境和复苏节奏，公司目前处于良好的可持续发展路径上，但环境仍动态变化 [176][178] 问题24: 为何不趁当前时机退出大量医疗办公业务，专注于生命科学和老年住房业务 - 公司通过Lillibridge管理平台在医疗办公业务上有差异化战略，该业务是2021年10亿美元资本循环的一部分；医疗办公业务的现金流稳定，为整体现金流提供了差异化和多元化，公司会适当调整和循环资本，但认为持有该业务对股东有益 [182] 问题25: Atria集中度风险及降低该风险的计划和长期目标 - 公司认识到Atria和Holiday合并带来的战略利益，但也关注集中度风险；公司在New Senior管理合同和自身Holiday合同中有一定灵活性，可通过增长和合同结构调整实现运营商多元化；长期目标会随具体情况变化，但10% - 15%的比例是合理的方向 [191][192][195]