财务数据和关键指标变化 - 2024年第三季度摊薄后每股正常化FFO为0.24美元，去年同期为0.22美元，同比增长约9%；较第二季度的0.23美元环比增长4%；年初至今，正常化FFO从去年的3920万美元增至今年的5030万美元，增长28% [7] - 第三季度租金及相关收入增长约8%，NOI增长约7%；年初至今，同店收入增长9%，同店NOI增长11%，即920万美元，按年计算相当于社区NOI增加1200万美元 [12] - 第三季度整体费用率因风暴相关费用增至43.3%，年初至今费用率为42.4%，去年为43.3%；第三季度租金收取率为98.5% [11] - 季度末总债务约6.15亿美元，其中社区级抵押贷款债务4.88亿美元，应付贷款2600万美元，4.72% A系列债券1.01亿美元，总债务99.5%为固定利率；抵押贷款加权平均利率从去年季度末的3.88%升至4.17%，短期借款加权平均利率从7.26%降至6.4%，总债务加权平均利率从4.71%降至4.36% [25][26] - 2025年约1.16亿美元社区抵押贷款到期，其中约4600万美元在2025年4月1日前到期；公司预计再融资收益将远超到期本金余额 [27] - 季度末公司拥有3.07亿美元永久优先股权益，股权市值超15亿美元，债务6.15亿美元，总市值约25亿美元，去年为19亿美元，增长30% [28] - 公司更新2024年指引，将正常化FFO区间从每股0.91 - 0.95美元收紧至0.92 - 0.94美元，中点较2023年全年每股0.86美元的正常化FFO增长约8% [35] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度整体入住率增加39套至87.4%，年初至今增加234套，同比增加271套或120个基点 [10] - 公司目前拥有10300套租赁房屋，租赁房屋入住率与去年持平，稳定在94%；季度内将179套新房屋从库存转换为产生收入的租赁房屋，因出售旧房屋，租赁房屋组合净增加117套；年初至今，已将443套房屋从库存转换为产生收入的租赁房屋，净增加284套 [14] - 预计2025年通过800套新租赁房屋入住增加1000万美元收入，通过5%的年度租金增长增加1000万美元收入 [13] 销售业务 - 第三季度销售100套房屋，其中34套为新房销售，房屋销售总收入约870万美元，去年同期销售90套，其中41套为新房销售，总收入790万美元，增长10% [16] - 销售毛利率从去年同期的33%提高500个基点至38%，销售毛利从去年第三季度的260万美元增长30%至330万美元；约53%的房屋销售提供融资；有400万美元的销售管道，有望在第四季度实现同比销售增长 [17] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期业务计划是通过填充3300个空置场地、开发空置土地以及提高销售和租赁计划的盈利能力来改善运营结果 [8] - 计划今年开发约200个扩建场地，预计明年获得约500个新场地的开发批准，并计划在2025年开发其中约300个场地；公司拥有2200英亩空置土地，可开发成8800个场地；正在就新泽西州Vineland的131英亩土地与一家主要房屋建筑商进行合资谈判 [19] - 公司致力于提供高质量的经济适用房，认为行业有政府项目鼓励增长的潜力；公司认为自身是可持续投资，100%的收入具有社会属性，因为租金在各市场都可负担；正在进行太阳能瓦片安装的试点项目，预计可降低租户电费 [37][39] - 公司认为其他公开上市的制造住房REITs在资本成本方面的优势正在缩小，自身在收购社区方面处于更有利地位；公司从长期回报角度看待收购，而其他一些人更关注短期回报 [82][83] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司社区对房屋销售和租赁的需求强劲，这得益于投资于合适的地点以及快速改善社区的质量和声誉；预计未来几个季度入住率将进一步增长，随着租赁和销售计划填充3300个空置场地，未来季度和年度将取得类似的经营成果 [8][10][12] - 公司拥有强大的资产负债表和充足的资金，有能力投资新房屋、进行资本改进和社区扩张，以提高投资组合的长期价值和每股收益；准备在有增值投资机会时收购新社区 [20][21] - 行业有政府项目鼓励增长的潜力，政治家们都认同需要共同努力增加经济适用房的供应 [38] 其他重要信息 - 季度内通过普通股ATM计划发行并出售约570万股，加权平均价格为18.93美元，净收益1.07亿美元，短期内用于全额偿还信贷额度；公司还通过DRIP获得240万美元股息再投资；第三季度通过优先股ATM计划发行并出售44.1万股D系列优先股，净收益约1000万美元 [9][29] - 季度末后，通过普通股ATM计划发行17万股，净收益约320万美元；通过优先股ATM计划发行24.7万股D系列优先股，净收益约580万美元；完成收购印第安纳州Anderson一个246单元的自助存储设施，公司目前拥有超1000个邻近社区的自助存储单元 [30] - 从信用角度看，季度末净债务与总市值之比为22.2%，净债务减证券与总市值之比为20.8%，净债务与调整后EBITDA之比为4.9倍，净债务减证券与调整后EBITDA之比为4.6倍，利息覆盖率为3.3倍，固定费用覆盖率为2.1倍，各项指标显示资产负债表非常强劲 [31] - 从流动性角度看，季度末公司拥有6670万美元现金及现金等价物，无担保循环信贷额度可用2.6亿美元，其他信贷额度可用2.02亿美元用于房屋销售融资、库存和租赁房屋购买 [32] - 2024年将无担保循环信贷额度从1.8亿美元扩大至2.6亿美元，该额度由BML Capital Markets、JPMorgan Chase和Wells Fargo联合安排和承销 [33] - 公司REIT证券投资组合价值3420万美元，均无抵押，占未折旧资产约1.7%；公司致力于不增加该投资组合的投资，并持续出售部分头寸 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前收购管道情况以及与前一两个季度相比的交易环境变化 - 目前收购管道暂无新进展，但预计会有更多社区进入市场，且竞争减少；马里兰州的待处理交易仍在进行，相关物业升级工作进展顺利，预计2025年第一季度完成交易 [43][44] 问题2: 自助存储业务是独特机会还是有协同效应，是否会在更多社区周边布局 - 大部分自助存储单元直接毗邻现有社区，部分随社区收购获得，部分在毗邻空置土地上建造；公司使用相同的社区经理和维护人员管理，运营更高效，且居民有需求，是自然的业务补充；公司会持续关注空置土地，继续在社区周边建造自助存储设施 [45] 问题3: 新租赁单元的采购价格以及制造商成本通胀压力 - 单宽租赁单元在社区内完全安装好的价格在7万 - 7.5万美元之间，双宽单元价格更高；目前价格有小幅上涨，公司购买高质量租赁房屋并升级易损坏部件，虽成本高于部分竞争对手，但可降低周转成本和单位总成本 [46] 问题4: 新租赁单元采购价格与新房销售价格差距大的原因 - 公司有新的优质扩张区域，销售前景良好；部分社区针对55岁以上客户，定制房屋最低加价30%，甚至可达100%；每年新建300 - 400个地块，每个地块销售利润可达5万 - 10万美元；租赁房屋若作为新房销售，价格在9万 - 10万美元之间，部分市场更高 [48][49][51] 问题5: 新泽西州与房屋建筑商的合资项目进展及时间安排 - 该项目最快需要三年才能开始盈利，可能需要更长时间；项目潜在涉及约150套房屋，每套售价可能达100万美元，公司可能获得20%的收益 [52] 问题6: 2025年计划增加800套租赁房屋，与2024年的可比数据是多少 - 2024年已订购800套房屋，预计2025年也订购800套；2024年已将443套新房屋从库存转换为产生收入的租赁房屋，考虑出售旧房屋后净增加284套；目前有300套房屋处于不同安装阶段，其中约200套即将可入住；预计2024年实际转换数量可达600 - 650套，2025年有能力订购、安装800套房屋 [55][56][57] 问题7: 自助存储单元是否仅对UMH居民开放 - 几乎所有自助存储单元对任何人开放，新泽西州Vineland约50个单元仅对居民开放，这是审批条件 [58] 问题8: 季度内风暴成本的具体金额 - 未量化具体金额，主要是中西部的强风风暴影响了印第安纳州、俄亥俄州和宾夕法尼亚州的社区，主要费用为树木移除（约14万美元）和维修保养（约10万美元）；佛罗里达州的风暴造成的损失较小，约10万美元 [59][60] 问题9: 去除风暴成本后是否能实现两位数NOI增长，以及未来是否能恢复 - 去除风暴成本后接近9%的增长，加上其他一次性费用调整后在9.5% - 10.5%之间；预计未来随着更多租赁房屋投入使用，收入增长加快，费用可能下降，NOI增长可达到高个位数至低两位数 [62] 问题10: 同店层面的最佳入住率是多少，如何看待本季度入住率持平 - 公司各地区入住率不同，除阿拉巴马州、佐治亚州和南卡罗来纳州的新社区外，现有投资组合预计一年内接近100%入住；从同比看，入住率增加220个站点；虽然第三季度后期有租赁房屋周转，但公司对入住率情况满意，且有库存和需求支持未来入住率增长 [65][66][67] 问题11: 目前租赁房屋组合中过时房屋的比例，以及空置时的处理方式 - 公司从2011年开始购买租赁房屋，目前几乎没有过时房屋；若副总统的首次购房者税收抵免政策实施，10年房龄的房屋可能出售，每套可获利2万 - 3万美元；若相关融资政策改变，出售这些旧房屋对公司和购房者都有益 [69][70] 问题12: 2025年部署800套租赁房屋，是否会有计划性销售，租赁池的增长情况如何 - 公司目前无意出售租赁房屋，将其视为金融业务；但如果首次购房者税收抵免政策或政府首付补贴计划实施，出售10年房龄的租赁房屋每套可获利3万美元，届时出售可能是个好主意 [73][74] 问题13: 是否会偿还剩余的应付贷款 - 公司剩余的应付贷款是租赁房屋的定期贷款，还有几年到期，金额约2000多万美元；本季度的ATM发行所得资金足以支持明年的业务计划和潜在收购 [75] 问题14: 如何看待未来的现金G&A费用，是否需要增加人员 - 是否增加人员取决于收购情况，在物业开发和增加租赁单元方面，G&A费用的增加将是微小的；若有大型收购，行政费用会增加，但会被新的收入平衡 [76] 问题15: 外部增长机会增加的原因，以及哪些运营商更可能出售社区 - 随着公司股价上涨，股权资本成本下降，其他公开上市的制造住房REITs在资本成本方面的优势缩小；公司在获取资金方面有多种渠道，能够以更有利的价格收购社区；公司从长期回报角度看待收购，而其他一些人更关注短期回报，因此公司有机会获得有价值的收购项目 [82][83] 问题16: 如何看待当前的杠杆水平，是否会增加投资 - 公司目前债务极少，将根据利率情况选择资本使用方式；若利率下降，优先股是最有吸引力的资本使用方式；若利率上升或保持不变，50%债务和50%普通股的组合有吸引力；明年有1.16亿美元的物业进行再融资，预计物业价值已翻倍，可获得更多资金 [84][86] 问题17: 自助存储业务是否会独立于制造住房社区开发 - 公司专注于提供经济适用房，将自助存储视为必要的附属业务，以满足居民需求；虽然有少量空置土地可能有其他开发选择，但公司的主要重点仍是现有业务，以获得政府支持和降低资本成本 [90][91] 问题18: 同店计算方法中，扩张单元是否包含在同店池中，以及对增长的影响 - 若社区本身包含在同店池中，扩张单元也包含在内；目前扩张单元对增长的影响不显著，因此未单独处理 [94]