财务数据和关键指标变化 - 2024年第三季度酒店EBITDA为3220万美元，调整后EBITDA为2960万美元，调整后FFO为每股0.35美元，GOP利润率为44.5%，酒店EBITDA利润率为37.1%，GOP利润率较2023年第三季度仅下降40个基点[21] - 截至9月30日，公司净债务与过去12个月的EBITDA之比为4.2倍，远低于疫情前5.5 - 6倍的杠杆水平[22] - 基于当前未偿还借款，每100个基点的SOFR下降，公司FFO将增加260万美元或每股约0.05美元[6] 各条业务线数据和关键指标变化 - 7家主要休闲酒店占第三季度客房收入约20%，RevPAR增长0.7%（不包括8月和9月装修的萨凡纳酒店），其中波特兰汉普顿酒店RevPAR增长8%为最佳[14] - 38家可比酒店中，酒店EBITDA利润率仅下降40个基点，客房部门每间占用客房的工资仅上涨0.9%（本季度实际下降1.8%），福利成本上涨18%影响利润率约60个基点，免费早餐成本上涨14%影响利润率约20个基点，保险费用同比上涨20%影响利润率20个基点，水电费上涨影响20个基点，忠诚度计划报销使客人获取成本降低从而提高利润率约80个基点，其他运营部门利润同比持平[16][17][18] - 5家科技驱动型酒店本季度GOP利润率为50%，GOP较去年增长约6%[20] 各个市场数据和关键指标变化 - 硅谷和贝尔维尤的5家科技驱动型酒店第三季度RevPAR增长8%，10月增长14%，本季度ADR上涨5%接近200美元，入住率上涨3%接近79%[9] - 硅谷的两家桑尼维尔酒店本季度RevPAR增长13%，入住率增长5%达到80%，ADR增长7%达到195美元；山景城Residence Inn的RevPAR增长3%达到174美元，ADR增长7%达到230美元，入住率下降4%至76%；圣马特奥RevPAR增长2%达到149美元；贝尔维尤Residence Inn的RevPAR增长8%达到184美元[15] - 全国范围内商务旅行持续稳定增长，公司9个最大市场中的7个在本季度实现RevPAR增长，工作日ADR本季度上涨2%达到186美元，周末ADR下降1%[12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已签订合同出售5家酒店，预计第四季度完成交易获得约8000万美元收益，用于偿还债务并进行增值性投资以增加EBITDA和FFO，还将继续寻找出售资产和再投资机会以提升投资组合质量和增长前景[4][5] - 公司流动性强，处于十多年来最低杠杆水平，明年仅有3000万美元债务到期，增加了浮动利率债务敞口，随着利率下降有望增加FFO[6] - 目标杠杆率可能在4.75% - 5.25%左右[28] - 公司正在寻求一些潜在的资产出售，若完成将用所得偿还信贷借款，并在中长期再投资于酒店投资[22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司RevPAR增长持续超过行业和大多数同行，运营费用处于预期下限，同店GOP利润率仅下降40个基点，工资压力正在缓解，预计行业利润率将回升至较高水平[6][7] - 2024年第三季度RevPAR为150美元，已连续两个季度超过2019年水平，基于当前指引，2024年全年RevPAR有望自疫情以来首次超过2019年水平[8] - 硅谷和贝尔维尤的5家科技驱动型酒店所在市场需求动态良好，有很多积极因素如AI、芯片计划、大科技公司的重返办公室计划等[9] - 公司在桑尼维尔、山景城等地的酒店将受益于当地的新建设施、企业扩张等[10][11] - 费用压力已经减轻，劳动力和福利工资成本似乎得到控制，有望推动利润率提高，公司财务状况良好，有望从利率下降中获益[13] 其他重要信息 - 本季度资本支出为600万美元，年初至今为2500万美元，2024年预算为3700万美元，预计全年约为3400万美元[20] - 2024年第四季度预计RevPAR增长1% - 3%，调整后EBITDA为1900 - 2100万美元，调整后FFO每股0.15 - 0.18美元，该指引考虑了本季度三家酒店的装修、12月到期的1400万美元抵押贷款的偿还，且未反映任何收购、处置或其他资本市场活动[23] 问答环节所有的提问和回答 问题: 9月和10月RevPAR较本季度早些时候环比改善，这是需求转变和劳动节后企业需求上升的转折点，还是全年稳定改善的延续 - 是休闲夏季部分结束，后疫情时期商务旅行在节假日和夏季前后比较松弛，9月和10月是回归工作和商务的时候，所以看到企业需求有所回升[25] 问题: 公司目标杠杆率是多少，历史水平是否是未来的良好预期，在需求环境良好、资产负债表稳健的情况下如何看待资产出售，需要看到什么才会加快近期的收购 - 目标杠杆率可能在4.75% - 5.25%左右，公司现在积极进行资本回收，2025年机会可能更多，因为资本市场整体环境将更有利，公司可以通过新资产提升内部增长，减少资本需求和资本支出，创造更多自由现金流分配给股东并降低投资组合的平均年龄[28][29][30] 问题: 鉴于公司最近在市场上的情况，能否谈谈实时的交易量和价格，自9月以来利率变动，买卖双方预期差距是否有缩小或其他变化 - 没有太多戏剧性变化，从一些经纪人朋友处得知他们正在做更多的买卖意向书和相关活动[31]