财务数据和关键指标变化 - 2024年第一季度，公司实现摊薄后每股0.30美元的正常化运营资金，主要得益于综合投资组合13%的同店净营业收入增长 [30] - 第一季度完成6440万股的发行，筹集约7.73亿美元，用所得款项偿还约7.22亿美元高息浮动利率短期到期债务，使净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率较2023年底改善超两倍 [31] - 第一季度末，公司流动利率利息敞口占总未偿债务的比例低于8% [36] - 第一季度末，公司现金及未动用信贷额度的流动性约为9.15亿美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 综合老年健康园区 - 2024年第一季度同店净营业收入（NOI）较2023年第一季度增长近20%，入住率提高超160个基点至86.2% [18] - 截至2024年5月3日，同店即时入住率为86.6% [19] SHOP业务 - 2024年第一季度平均入住率从2023年第一季度的78.6%提升至85.7%，NOI利润率升至18.4%，较上一季度提高约360个基点，同店NOI同比增长超30% [21] - 截至2024年5月3日，同店即时入住率为86.9% [22] 门诊医疗建筑 - 业务表现良好，但公司预计该业务在2024年将面临挑战，资产管理团队正在努力应对 [12] 三重净租赁业务 - 租户覆盖水平持续改善，展现出稳定的增长态势 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 从现在到本十年末，美国80岁以上人口预计将增加超450万，这将为长期护理行业带来积极的市场环境 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于为居民提供优质护理和积极的健康结果，为投资者提供强劲的投资组合运营表现，并维持谨慎的资本配置策略 [16] - 公司预计将有更多类似俄勒冈州的收购机会，将主要利用资产处置收益和有机增长产生的自由现金流来为这些机会提供资金 [15] - 公司将继续探索非核心资产的选择性处置，以进一步降低资产负债表杠杆或循环利用资本 [37] - 公司认为目前最佳的风险调整后回报来自Trilogy，包括行使购买选择权和扩大现有投资组合，同时也关注SHOP业务的增长机会 [43][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年开局良好，多元化医疗保健投资组合的物业贷款表现呈积极趋势，预计将推动公司在2024年的增长 [11] - 长期护理行业的供需失衡为公司提供了增长机会，公司对未来前景持乐观态度 [12] - 公司将谨慎监控业绩和趋势，可能会在适当的时候调整全年业绩指引 [36] 其他重要信息 - 公司收购俄勒冈州14处房产，包含856张床位，承担相关债务9450万美元，每张床位价格为11万美元，并引入Compass Senior Living管理，初期表现积极 [14] - CMS最终确定了全国熟练护理设施的最低人员配置要求，公司认为该规则对业务影响较小，Trilogy已超过最低人员配置要求，且拥有运营优势 [25][27][28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 业绩指引是否基于当前同店资产池？ - 公司表示六周前发布的指引已充分考虑当前资产池，资产数量增加会有影响，但不是指引的驱动因素 [40][41] 问题2: 除Trilogy外，公司投资组合的最佳增长机会在哪里？ - 公司认为目前最佳风险调整后回报在Trilogy，包括行使购买选择权和扩大现有投资组合；若不考虑Trilogy，SHOP业务是较好的增长机会，如俄勒冈州的收购交易 [43][44] 问题3: 第一季度同店NOI增长13%，全年指引为6%，为何有明显减速？ - 公司表示仅完成一季度业绩，虽对业务指标有信心，但不愿假设未来九个月延续当前增长轨迹，将在二季度结束后重新评估并可能更新指引；此外，入住率已恢复到疫情前水平，增长空间有限，且Trilogy后续季度的业绩基数较高 [46][47][49] 问题4: 收购Trilogy的资金来源和时间安排？ - 公司有多种选择，包括现金、优先股或混合方式，时间截至明年9月；将根据市场条件、资产出售情况和股权融资情况决定；目标是保持投资级信用资产负债表，通过资产出售、有机EBITDA增长和潜在股权融资来实现收购 [51][52][54] 问题5: SHOP业务RevPAR增长前景如何？ - 公司预计SHOP业务RevPAR将在全年加速增长，因为去年入住的部分人员将迎来12个月周年，且当前入住率高于去年；同时，入住率增长带来的优惠政策将在2024年稳定，已在顺序RevPOR增长中有所体现 [59][60] 问题6: 资产交易市场情况如何，公司资产的吸引力和资本化率是多少？ - 公司出售的主要是非核心门诊医疗建筑，平均资本化率在6%左右，近期推向市场或已签订合同的项目可能在7%左右；市场对门诊医疗仍有需求，但不如前几年，公司会在价格合适时出售 [61] 问题7: Trilogy员工能否在老年住房和熟练护理（SNF）部门调配以满足人员配置要求？ - 公司认为Trilogy可以通过这种方式应对人员配置要求，但实际上Trilogy过去六个季度的人员配置已高于联邦最低要求，无需调整人员分配；也有可能是老年生活部门受益于SNF部门的高人员配置水平 [64][65][66] 问题8: 近期对Trilogy的投资计划如何，有多少扩张和新建项目？ - 公司在4月完成了三项租赁回购；有五个独立生活项目正在进行，这些项目风险较低、建设周期短、通常在建设前已出租，回报率符合高个位数至低两位数要求；校园开发项目回报可能更高，但风险也较大，预计未来将放缓至每年一个项目 [67][69][71] 问题9: 五个独立生活项目的规模有多大？ - 约4000万美元 [72] 问题10: Trilogy今年剩余时间的增长节奏与第一季度相比如何？ - 公司预计今年新校区开业将放缓，未来可能每年一个；独立生活别墅将于明年开业，今年和明年有扩张项目；预计未来两年总投资约6000 - 8000万美元；Trilogy同店入住率已达86.2%，后续季度业绩基数较高，增长将接近8% - 10%的指引 [73][74][76] 问题11: 今年费用方面有何评论？ - 公司表示费用增长正在放缓，薪酬成本和工资成本的增长率低于以往，财产保险费用略有下降 [78] 问题12: 门诊医疗建筑（MOB）投资组合的入住率是否有变化，未来趋势如何？ - 公司认为入住率已接近底部，第三季度有部分租约到期可能不续约，但大部分租约预计会续约，预计全年入住率与当前水平大致相同 [81] 问题13: 为什么Trilogy能够满足人员配置要求并保持盈利，而其他公司认为难以做到？ - 主要原因是Trilogy服务的居民 acuity较高，需要更多护理，因此人员配置本身就较高，且有更多医疗保险和私人保险收入；此外，Trilogy的业务模式具有运营效率，一个校园内整合了多种护理服务，共享管理、餐饮和维护人员，降低了成本 [83][84][87] 问题14: 三重净租赁业务NOI增长预计从过去两个季度的3.5% - 4.5%降至2024年指引的1% - 3%，原因是什么？ - 本季度有特殊因素，如对英国物业的资本支出带来额外租金收入，以及货币汇率波动带来的收益，这些因素不具有可持续性，公司仍预计同店NOI增长在1% - 3%之间 [91][92] 问题15: 俄勒冈州SHOP投资组合是否有递延资本支出，公司是否为原贷款人？ - 公司是原贷款人，资产状况良好，几乎没有递延维护费用，部分资产还有贷款人的资金储备 [93][94][95] 问题16: 本季度收购Trilogy股权的价格是多少，是否为固定协商价格，对公允价值有何参考？ - 收购价格为3200万美元，是几年前预先协商的价格，公司认为考虑到Trilogy的价值增长，这个价格合理 [97][98]