财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度同店净营业收入(NOI)增长9.5% [22] - 2023年全年综合高级健康园区(Trilogy)同店NOI增长14%,第四季度利润率扩大至16.7% [24] - 2023年高级住房运营物业(SHOP)第四季度NOI增长44.9%,全年增长27.2% [26] - 2023年门诊医疗组合同店NOI增长3.2%,三重净租赁组合全年NOI增长2% [35][36] - 2024年发布全年正常化运营资金(FFO)指引为每股1.18 - 1.24美元,预计总投资组合同店NOI增长5% - 7% [40] 各条业务线数据和关键指标变化 综合高级健康园区(Trilogy) - 2023年底入住率比2022年高约300个基点,高于行业平均约300个基点 [23] - 2024年第一季度入住率较2023年第四季度平均水平上升100个基点,约为86% [34] - 预计2024年该业务板块同店NOI增长8% - 10% [41] 高级住房运营物业(SHOP) - 2023年第四季度入住率比2022年第四季度高415个基点 [26] - 2024年第一季度入住率较2023年第四季度平均水平上升250个基点,约为83% [34] - 预计2024年该业务板块NOI增长约25% - 30% [42] 门诊医疗建筑 - 2023年同店NOI增长3.2%,预计2024年可能持平或略有下降,长期预计增长2% - 3% [35][43] 三重净租赁资产 - 2023年全年NOI增长2%,预计2024年同店增长约1% - 3% [36][42] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于高级住房投资,通过Trilogy独特进入综合高级健康园区领域,认为自身有能力实现超额增长 [20] - 积极进行运营商转型,以提升资产价值,预计2024年实现更多价值释放 [27][29] - 谨慎对待收购和开发机会,维持保守杠杆率,优先考虑资产负债表健康 [39][44] - 持续评估资产处置,根据市场定价决定是否出售资产 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 高级住房和护理市场基本面强劲,为投资组合表现提供支撑,未来有望继续创造股东价值 [20] - 对Trilogy运营表现有信心,认为其有多种提升业绩的手段,未来增长潜力大 [53] - 门诊医疗行业面临健康系统整合和空间缩减趋势,2024年增长面临挑战 [35] 其他重要信息 - 2024年2月完成6440万股普通股发行并在纽约证券交易所上市,筹集近7.73亿美元,用于偿还7.21亿美元短期和浮动利率债务 [38] - 预计净债务与年化调整后EBITDA比率在低6倍左右,将保持保守杠杆率 [39] - 拥有Trilogy合资企业约75%股权,有选择权在2025年9月30日前按指定价格购买剩余部分 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请说明Trilogy和RIDEA投资组合同店利润率的发展轨迹、年度指导假设以及长期同店利润率预期 - 公司认为利润率将继续改善,有望恢复到疫情前水平,主要通过入住率增长实现,目前未在指导中预测利润率,但数据呈上升趋势 [47][48] 问题2: 关于6800万美元资产处置用于偿还债务,指导中利息费用的假设以及合理的运行率是多少 - 发行和偿还债务后,按比例计算剩余约17亿美元债务,加权平均利率约5%,资产处置收益用于偿还高于加权平均利率(约7%)的债务,6800万美元资产处置预计在上半年完成,后续会根据情况调整指导 [49][50] 问题3: 综合高级健康园区和SHOP同店指导中的入住率假设,以及是否有影响数据保守性的因素 - 2024年预计Trilogy入住率达到80%以上,SHOP组合达到80%中值,继续改善利润率,公司对Trilogy运营有信心,但不做过于激进的假设,目前已完成运营商转型,近期无更多计划 [52][56] 问题4: 综合高级健康园区入住率预计增长幅度,以及是否假设业务恢复正常季节性 - Trilogy业务入住率波动较大,难以预测,整体趋势向上,入住率只是驱动NOI的一个因素,还可通过费率增长和费用管理实现增长 [60][64] 问题5: 去年Q-mix占收入百分比有变化,预计未来是下降、稳定还是上升 - 预计Q-mix将继续上升,高级住房业务增长迅速,独立生活别墅项目有增长潜力,入住率约95%,可增加Trilogy组合中的私人付费比例 [65] 问题6: 自IPO以来股票表现良好,关于执行Trilogy购买期权的时间安排和融资选择 - 公司认为购买期权是巨大利好,有一年半多时间行使,可灵活选择现金、优先股或混合方式,希望尽早执行以增加收益,但会在维持当前杠杆率的前提下进行 [67][69] 问题7: 按加权平均计算各业务板块同店指导中值约7%,与公司指导中值6%的差异原因 - 公司表示难以准确预测12个月后的情况,数据会有波动,对指导范围有信心 [71] 问题8: 作为首家公开交易的拥有SNF和RIDEA敞口的医疗REIT,业务面临的政策风险以及运营性质带来的担忧程度 - 公司认为Trilogy具有独特优势,包括服务老年人的独特资产类别、优秀运营商、设施较新、管理团队利益一致等,过去八年表现良好,对未来发展有信心,不会与其他运营商采用类似结构 [72][78] 问题9: 请介绍Trilogy的交易情况,包括新开发或重建项目,是否进行了评估,是否包含在指导中,购买期权的行使时间 - 公司目前有约6亿美元Trilogy相关机会,其中约5亿美元是购买期权,还有独立生活别墅项目和扩张机会,部分无需评估,部分需评估,目前指导中未包含相关内容,部分购买期权可立即行使 [80][83] 问题10: AHR未持有的Trilogy股份比例,以及是否有增加持股的途径 - 管理团队持有约0.8%的Trilogy股份,有选择权将股权出售给AHR,公司认为有途径实现100%持股 [86][87] 问题11: 2024年Trilogy和SHOP的费率增长假设,与2023年相比情况如何 - 2023年1月整体租金增长9.75%,2024年1月通常在6% - 8%,Trilogy约为7.5%,租金增长并非在1月全部生效 [88] 问题12: 公司在SHOP和Trilogy业务内外增长的情况下,对三重净租赁和门诊医疗业务的长期理想敞口,以及业务发展方向 - 公司正在减少门诊医疗业务的敞口,因其增长低于SHOP和Trilogy业务,但不排除未来购买的可能性;三重净租赁业务目前无外部增长计划,公司对租金覆盖率要求较高 [90][92] 问题13: 2023年投资组合的总维护资本支出是多少,2024年的预期如何 - 可参考补充资料查看各业务板块的维护资本支出,Trilogy和SHOP业务指导为每张床位约900 - 1000美元,门诊医疗业务约为每平方英尺4美元,数据波动较大,受季节和运营商更换等因素影响,预计2024年SHOP业务资本支出将回升 [94][98] 问题14: 门诊医疗组合中约25%的租约在今明两年到期,预计未来两年的入住率损失情况 - 预计今年因已知空置情况会有一定入住率损失,主要原因是医院整合,公司有信心重新出租,预计年底入住率接近年初水平,但NOI会因出租时间和租户装修时间受到影响 [101][103] 问题15: 2025年门诊医疗业务是否会出现0%的NOI增长,之后是否会恢复到2% - 3%的历史正常水平 - 难以预测具体年份的NOI增长情况,历史正常水平是参考,但每年情况不同 [105] 问题16: 门诊医疗组合中由投资级信用支持的租约比例是多少 - 公司未统计总体比例,补充资料第7页可查看最大租户的信用评级,大部分租户信用评级未达前列,租户多为医生和健康系统,不能确定大部分租户是否为投资级 [106][108] 问题17: IPO前调整了股息,如何考虑股息水平,为何今年调整后调整后资金流(AFFO)低于股息水平却不增加缓冲 - 公司认为削减股息后再增加没有意义,维持2024年股息的额外支出并不重大,对2025年恢复到合理水平有信心 [109] 问题18: 6800万美元资产处置预计来自哪些物业类型,是否会考虑出售Trilogy内部的资产 - 主要来自门诊医疗物业,偶尔会出售Trilogy中的老旧资产,公司会持续评估物业情况,根据市场价格决定是否出售 [110][111]
American Healthcare REIT(AHR) - 2023 Q4 - Earnings Call Transcript