行业或公司 * REITs (Real Estate Investment Trusts) 行业 * 多家 REITs 公司，包括 PLD, EGP, F, R, STAG, TRNO, REXR, LXP 核心观点和论据 * 特朗普总统上任可能引发潜在关税增加和供应链影响，导致工业地产行业面临挑战。 租户决策转向“等待关税”，导致行业空置率上升和租金下降。 [8] * 美国东南部市场租金增长强劲，如亚特兰大 (+8.1% YoY), 达拉斯 (+5.2% YoY), 休斯顿 (+3.2% YoY) 等。 这些市场有望从本土化/近本土化趋势中受益。 [9] * 洛杉矶市场租金增长持续负增长，所有子市场都出现两位数下降。 南东洛杉矶、圣盖博山谷和兰乔库卡蒙加等地区租金下降幅度最大。 [63] * REITs 公司表现各异： * LXP: 市场租金增长 +3.4% YoY，主要受亚特兰大 (+8.1% YoY) 推动。凤凰城 (+0.2% YoY) 和迈阿密 (-2.7% T3Mo) 等市场表现不佳。LXP 计划在 2025 年仅追求定制开发，并看到对凤凰城土地储备的兴趣。 [28] * EGP: 市场租金增长 +2.6% YoY 和 +0.5% T3Mo，主要受达拉斯 (+5.2% YoY) 和休斯顿 (+3.2% YoY) 推动。EGP 预计 2025 年新签约的 GAAP/Cash 溢价将为 50%/30%。 [28] * STAG: 市场租金增长 +1.8% YoY，较 9 月的 +2.0% YoY 下降 20 个基点。STAG 预计 2025 年的现金溢价将为 +20-25%。 [28] * TRNO: 市场租金下降 -0.3% YoY。管理层表示愿意继续降低对南加州 (目前 16%，目标 20%，从 25%) 的目标敞口，转而增加对迈阿密的敞口。TRNO 预计 2025 年的现金租赁溢价约为 30%，同比下降 10%。 [28] * FR: 市场租金下降 -3.2% YoY，略好于 9 月的 -3.8% YoY。 [28] * PLD: 市场租金增长 -4.2% YoY。PLD 管理层表示，全球租金下降 -3.0%，其中 2/3 来自南加州。由于内陆帝国的新租赁保持低迷且供应过剩，租金将继续下降。 [28] * REXR: 南加州市场租金下降 -10.6% YoY，较 9 月的 -11.9% YoY 加速。 [28] 其他重要内容 * Jefferies 分析师对 REITs 行业的投资建议： * 买入： First Industrial Realty Trust, Inc. (FR), LXP Industrial Trust (LXP), Prologis (PLD), Rexford Industrial Realty, Inc. (REXR), STAG Industrial, Inc. (STAG), Terreno Realty Corporation (TRNO) * 持有： EastGroup Properties, Inc. (EGP) [115] * Jefferies 对 REITs 行业的评级： * 买入： 59.45% * 持有： 35.51% * 跑输大盘： 5.04% [116] * Jefferies 对 REITs 行业的估值方法： * 市值、成熟度、增长/价值、波动性和未来 12 个月的预期总回报 [113] 请注意，以上信息仅供参考，不构成投资建议。