行业概况 * 11月市场表现： 11月份百强房企操盘金额环比下降16.6%，同比下降6.9%，显示市场整体回落，但高于9月份水平，头部企业降幅较大，市场集中度进一步提升。[1] * 土地市场： 土地市场表现分化，核心城市核心区域地块拍卖火热，溢价率高，而多数地块仍以低价成交，反映出投资信心在核心区域有所恢复，但整体土地成交量仍较低。[1] * 二手房市场： 二手房市场整体表现优于新房，成交面积环比增长19%，同比增长40%，部分城市二手房成交量显著高于新房。[1] * 预计12月市场： 预计12月份房地产市场将小幅回升，主要由于政策效应持续发酵、年末冲刺供应增加以及部分企业冲业绩等因素。[1] * 明年市场展望： 明年上半年房地产市场将完成量的止跌，价格止跌可能需要等到明年下半年，三四线城市市场表现平淡，返乡置业现象减少，低能级城市市场主要依靠城镇化和地缘改善带来的自住需求。[1] 企业表现 * 百强房企： 11月百强房企操盘金额环比下降16.6%，同比下降6.9%，这是继10月首次同比转正后，再次回归下降区间。[3] * 头部企业： 头部企业降幅较大主要因10月基数较高。同比方面，Top10房企下降11.9%，Top11-30房企则为20%。整体市场集中度进一步聚集，但头部企业同样面临增长乏力的问题。[4] * 具体企业表现： 在Top10中，仅绿城华发实现约20%的环比增长，其余如保利发展、中海、建发、越秀、龙湖等均有约30%的环比下降。[5] 市场细分 * 一线城市及热点二线城市： 一线及部分热点二线城市新房市场热度持续，部分城市成交量创下近年新高，主要由于政策利好、新增供应增加及部分项目降价促销等因素推动。[1] * 二线城市： 二线及三四线城市的房地产市场整体表现较为平淡。新房市场通过以价换量和产品迭代提升居住体验，部分刚需客户回流新房，这一趋势将继续。[23] * 三四线城市： 三四线城市市场表现平淡，返乡置业现象减少，低能级城市市场主要依靠城镇化和地缘改善带来的自住需求。[1] 政策与市场 * 政策效应： 政策强化信心稳预期效果持续发酵，尤其是在一线及热点二线城市。[22] * 土地供应： 今年许多城市未完成土地供给计划，因此年底供应激增。[21] * 商品房收储： 各地已发放接近1.3万亿地方再融资债券，其中部分用于土地回收与收购。[26] 其他 * 房价变化： 一线城市如北京、上海、杭州、成都、西安等地的价格已回到2019年至2020年的水平，而部分二三线城市则回到了2015年至2017年甚至更早。[24] * 城中村改造： 上海和广州的旧改项目有一定提速，今年老旧小区改造已完成全年指标。[27]