行业概况 1. 整体楼市压力：2014年整体楼市无论是投资还是销售都呈现一定的压力，土地市场收入下滑超过20%，供需缩量[1]。 2. 居民观望情绪：居民对房价下行预期较强，可支配收入增速放缓，观望情绪浓[1]。 3. 二手房成交占比提升：二手房成交套数占比从23年的38.8%提升至24年的57.4%，对新房分流持续存在[2]。 4. 政策重心转移：政策重心从中长期向短期转移，更加务实和有针对性[2]。 5. 销售持续性关注：居民倾向于顺周期加杠杆，后续销售持续性需关注[3]。 展望与预期 1. 购房意愿提升：租金回报率大于理财收益率或房贷利率，有助于提高居民购房意愿[4]。 2. 居民购房能力提升：首付降、利率降、房价跌，购房门槛降低，居民购房能力提升[5]。 3. 房贷利率下降空间：实际房贷利率还有进一步下降空间，公积金利率也有下降必要[7]。 4. 政策解决方案：政策有相应解决方案，关注政策在收缩和降息方面的超预期表现[8]。 5. 行业回稳路径：预计行业回稳路径为好房子及核心区率先回稳，全国楼市回稳取决于全国经济[9]。 投资建议 1. 关注核心城市好产品：政策维稳核心城市意图强，区位好、得房率高的项目接受度提高[10]。 2. 关注二线城市郊区：对二线城市郊区持谨慎态度[10]。 3. 关注投资复苏进程：预计投资复苏进程滞后于销售，25年房地产投资同比下跌7.5%[12]。 4. 关注企业受益程度：从规模、利润、格局三个方面考虑，关注历史负债轻、拿地能力强、产品打造能力强的企业[13]。 5. 关注结构性行情：历史负债轻、拿地能力强、产品打造能力强的企业有望迎来结构性行情[14]。