行业与公司分析 涉及的行业与公司 - 行业：美国房地产投资信托基金（REITs），特别是自存储行业（Self Storage）[1] - 公司：CubeSmart (CUBE)、Extra Space Storage (EXR)、National Storage Affiliates (NSA)、Public Storage (PSA) [1][7] 核心观点与论据 1. 自存储行业展望 - 对2025年自存储行业持谨慎乐观态度，预计初始指引将保守，但下半年住房市场复苏将推动存储需求增长 [1] - EXR和NSA在推动盈利方面具有独特优势，而CUBE的盈利拐点机会较低，因此将其评级下调至“持有” [1] 2. CUBE评级下调 - CUBE评级下调至“持有”，主要由于第四季度利率变动弱于预期，现有客户租金增长（ECRIs）放缓，预计明年盈利将受到影响 [2] - CUBE的城市投资组合可能无法像同行那样从住房复苏中受益，可能对其估值倍数构成压力 [2] - 当前CUBE的P/FFO为16.2倍，与长期对PSA和EXR的折价一致，认为其估值合理 [2] 3. 住房市场复苏的不确定性 - 由于存储盈利的可见性较低，进行了基于牛熊情景的收入模型压力测试，量化了上行/下行潜力 [3] - 基准情景假设ECRIs保持2024年水平，街边租金增长约3%，2025年SS收入增长为低个位数 [3] 4. 初始指引预计普遍低于预期 - 预计2025年初始指引将普遍低于预期，但随后季度可能出现“超预期并上调”的情况 [4] - PSA在FFO上的预期差距最小（-1.4%），而EXR在SS收入增长上的预期差距为-17.5个基点 [4] 5. 2025年指引预期 - 预计PSA的FFO指引为16.70至17.30美元，低于共识的17.24美元，预期差距为-1.4% [5] - CUBE的SS收入增长指引为-1.5%至+0.5%，低于共识的0.9%，预期差距为140个基点 [5] 6. 关键股票评级与目标价 - CUBE：持有，目标价46美元 [7] - EXR：买入，目标价175美元 [7] - NSA：买入，目标价43美元 [7] - PSA：买入，目标价340美元 [7] 7. CUBE的业绩表现 - CUBE的迁入率显著落后于同行，第四季度同比下降11.2%，而同行平均下降6.9% [11] - 预计CUBE的迁入率明年将同比增长2.3%，但2025年上半年预计下降1.5% [20] 8. 住房市场复苏的影响 - 预计2025年迁入率将恢复正增长，主要基于长期利率下降支持住房购买能力 [50] - 熊市情景下，迁入率全年保持负增长，平均同比下降4% [51] - 牛市情景下，迁入率加速增长，全年平均增长7-8% [52] 9. ECRIs的未来趋势 - 预计2025年ECRIs将保持2024年水平，PSA为22.5%，EXR为17.5%，CUBE为17.6% [62] - 熊市情景下，ECRIs将下降400-500个基点，但仍高于疫情前水平 [63] - 牛市情景下，ECRIs将加速100-200个基点，但仍低于疫情高峰期 [64] 10. 入住率展望 - 预计2025年入住率将恢复正增长，平均同比增长0.1% [67] - 熊市情景下，入住率将下降约1% [67] - 牛市情景下，入住率将增长约1% [68] 其他重要内容 - CUBE的非SS池较小，2025年仅有17家门店进入SS池，限制了SS收入的增长支持 [21] - CUBE的城市投资组合在住房复苏中的表现可能不如同行，可能对其估值倍数构成压力 [22] - 预计CUBE的2025年FFO/股为2.65美元，低于共识的2.68美元，目标价下调至46美元 [23]