行业与公司 - 行业：公募 REITs（不动产投资信托基金）[1][2] - 公司：涉及多家公募 REITs 产品，如红土深圳安居 REIT、中金厦门安居 REIT、华夏北保 REIT 等[18][21] 核心观点与论据 1. 公募 REITs 配置性价比凸显： - 2024 年以来，广谱利率下行，城投债等高票息资产供给收缩，公募 REITs 的高分红特征凸显[1][2] - 2024 年 1 月 1 日-2025 年 1 月 3 日期间，公募 REITs 的二级市场资本利得和分红收益分别为 6.4% 和 8.2%[16] - 保障房 REITs 分派率在 3%-4% 左右，具有较高的确定性，累计涨幅达 35.8%[18] 2. 扩容增类提速： - 截至 2025 年 1 月 3 日，已上市 REITs 数量达 58 只，累计发行规模（含扩募）达 1659.8 亿元[2][33] - 预计 2025 年公募 REITs 市场发行规模有望突破 2000 亿元，存量 REIT 扩募和新类型资产首发上市值得期待[2][37] 3. 策略与展望： - 短期：建议投资者聚焦一级市场，关注一二级市场价差和优质底层资产[2][44] - 长期：看好公募 REITs 成为重要的红利资产，为固收+、高股息等策略提供更多配置选择[2][44] 4. 风险因素： - 扩募和新发政策超预期变化、国内经济基本面修复不及预期、行业政策超预期变动可能对底层资产产生负面影响[2][45] 其他重要内容 1. 底层资产特性： - 保障房 REITs 具有抗周期和弱周期属性，分派确定性高[2] - 特许经营权 REITs 和周期板块 REITs 因折现率较高、剩余期限较短，投资性价比提升[2] 2. 市场表现： - 2024 年 1 月 1 日-2025 年 1 月 3 日期间，保障房 REITs 累计涨幅最高（35.8%），仓储物流 REITs 表现最差（1.13%）[18][21] - REITs 个券的二级市场涨跌幅与流通盘规模相关，流通盘规模较小的标的涨幅较高[19] 3. 政策与市场环境： - 2024 年 12 月政治局会议定调“适度宽松”的货币政策，债市做多情绪发酵，长债利率下行[6] - 城投债市场融资收紧，2024 年全年净流出约 4897.8 亿元[10] 4. 新类型资产： - 2025 年，文旅、数据中心等新类型资产有望首发上市，进一步丰富公募 REITs 市场[2][41] 数据与图表 - 图 1：经济增速“换挡”驱动国债利率中枢下行[4] - 图 4：2024 年全年城投债市场融资转为净流出[11] - 图 8：基于发行时的市值分行业测算的 C-REITs 总市值全收益指数[20] - 表 1：基于 2025 年 1 月 3 日测算的产权 REITs、城投债与利率债和信用债的利差[26]