行业与公司 - 行业：全球房地产行业，涵盖超过200家房地产公司和房地产投资信托基金（REITs）[2][4] - 公司：包括全球各地的房地产公司，如美国的Simon Property、Prologis，欧洲的Shurgard、WDP NV/SA，亚洲的Sun Hung Kai、Mitsubishi Estate等[13][18][23][26][29] 核心观点与论据 - 估值指标：全球房地产行业整体估值处于折价状态，截至2025年1月3日，覆盖的公司平均折价9.5%至净资产价值（NAV），2025年预期市盈率（P/E）为18.7倍，股息收益率为4.0%[5] - 区域表现： - 美国：美国REITs市场表现较好，2025年预期市盈率为19.7倍，股息收益率为3.7%，净债务与总资产比率为35%[13] - 欧洲：欧洲房地产公司整体折价26.4%，2025年预期市盈率为15.1倍，股息收益率为4.7%[21] - 亚洲：香港和新加坡的房地产公司折价较大，香港房地产公司平均折价61.1%，新加坡房地产公司折价46.1%[23] - 日本：日本房地产公司折价44.8%，2025年预期市盈率为6.4倍，股息收益率为2.3%[26] - 澳大利亚和新西兰：澳大利亚房地产公司折价6.5%，2025年预期市盈率为5.2倍，股息收益率为3.3%[29] - 行业细分： - 办公楼：全球办公楼市场表现不佳，2025年预期市盈率为15.9倍，折价30%[13] - 零售：零售房地产公司表现较好，2025年预期市盈率为13.7倍，股息收益率为3.9%[13] - 工业：工业房地产公司表现强劲，2025年预期市盈率为20.1倍，股息收益率为7.5%[13] - 住宅：住宅房地产公司表现稳定，2025年预期市盈率为14.3倍，股息收益率为5.3%[13] 其他重要内容 - 杠杆与资产负债表：全球房地产公司的净债务与总资产比率平均为31%，其中欧洲公司的杠杆率较高，净债务与总资产比率达到50%[5][21] - 流动性数据：报告提供了每家公司的流动性数据，包括股息支付率、EV/EBITDA等指标[4] - UBS与市场共识的对比：UBS的估值模型与市场共识进行了对比，显示出UBS对部分公司的估值更为保守或乐观[2] 数据引用 - 全球房地产公司平均折价9.5%[5] - 美国REITs的2025年预期市盈率为19.7倍[13] - 欧洲房地产公司整体折价26.4%[21] - 香港房地产公司平均折价61.1%[23] - 日本房地产公司折价44.8%[26] - 澳大利亚房地产公司折价6.5%[29]