行业与公司 - 行业：全球房地产行业，特别是房地产投资信托基金（REITs）[2][9] - 公司：涉及多家全球房地产公司，包括CapitaLand Ascendas REIT、Mapletree Pan Asia Commercial、UOL等[5] 核心观点与论据 1. 2024年全球房地产表现： - 2024年全球房地产指数回报率为+1.6%，表现低于全球股市16.4% [9] - 美国房地产在2024年12月下跌7.4%，主要受美联储加息影响 [2] - 日本开发商（+14.2%）和澳大利亚（+10.5%）表现优异，而英国（-11.7%）和香港（-10.8%）表现不佳 [3] 2. 行业表现： - 医疗保健（+21.0%）和特种房地产（+18.7%）是表现最好的行业，而工业（-18.4%）和多元化房地产（-5.9%）表现最差 [3] 3. 估值与回报预期： - 全球房地产估值（不包括新兴市场）预计2025年回报率为14%，2025年市盈率为18.4倍，股息收益率为4.0% [4] - 全球房地产的P/NAV（价格/净资产价值）折价为10.2%，接近历史平均水平 [10] 4. 区域表现与展望： - 美国：预计2025年将出现过渡性波动，建议关注需求趋势明确的子行业 [2] - 中国：预计去库存将持续到2025年，可能在2026年年中结束 [2] - 澳大利亚：2024年房地产回报率为+10.5%，表现优于全球市场8.9个百分点 [42] - 新加坡：2024年房地产回报率为-8.2%，表现低于全球市场9.8个百分点 [47] 5. 投资机会与风险： - 推荐的投资标的包括CapitaLand Ascendas REIT、Mapletree Pan Asia Commercial、UOL等 [5] - 美国REITs预计2025年总回报率为5.0%-7.0%，推荐Agree Realty、Invitation Homes和Kimco [87] 其他重要内容 1. 利率与市场波动： - 2024年10年期美国国债收益率上升77个基点，导致房地产回报率在第四季度大幅下降 [88] - 预计2025年利率波动将继续影响房地产市场，尤其是美国 [85] 2. 行业细分表现： - 数据中心在2024年表现突出，尤其是澳大利亚的GMG（+42%）[43] - 零售和办公市场表现分化，零售市场相对稳定，办公市场则面临需求疲软 [49] 3. 政策与经济影响： - 中国房地产市场在2024年经历了政策宽松，但市场反应不佳，预计2025年政策影响将减弱 [70] - 香港房地产市场预计2025年住宅价格将持平，租金将小幅上涨 [73] 4. 全球宏观经济展望： - 预计2025年全球GDP增长为3.0%，通胀预期为3.2% [102] - 美国经济预计将放缓，2025年GDP增长为2.1% [105] 总结 全球房地产市场在2024年表现分化，医疗保健和特种房地产表现优异，而工业和多元化房地产表现不佳。2025年预计将面临利率波动和市场过渡性波动，建议关注需求趋势明确的子行业和高质量资产组合的公司。