行业与公司 - 行业：香港房地产行业 [1] - 涉及公司：Kerry、Henderson、Sino、SHKP、CKA、Wharf、NWD、Swire、HKL、Link、HLP、WREIC、Hysan、CREIT、MTRC [3] 核心观点与论据 1. 2025年五大投资主题： - 人民币贬值：对部分公司（如Kerry、SHKP、Wharf、NWD、Swire、Link、HLP、WREIC、Hysan、MTRC）有负面影响 [3] - 资本回收：Kerry、Henderson、SHKP、Swire、HKL受益 [3] - 公司行动（如股票回购）：Sino、Swire、HKL、Link受益 [3] - 可持续股息收益率：Kerry、Henderson、Sino、SHKP、Swire、HKL受益 [3] - 香港住宅政策支持：Kerry、Henderson、Sino、SHKP、NWD受益 [3] 2. 股票偏好： - 最受青睐的开发商：Kerry、Henderson、Sino、SHKP [3] - 最不受青睐的开发商：Wharf、NWD [3] - 最受青睐的房东：Swire、HKL [3] - 最不受青睐的房东：Link、HLP、WREIC、Hysan、CREIT、MTRC [3] 3. 估值与评级： - Kerry：目标价19.00港元，上涨空间26%，2025年预期市盈率5.8倍，市净率0.20倍，股息收益率8.9% [3] - Henderson：目标价26.00港元，上涨空间16%，2025年预期市盈率9.1倍，市净率0.32倍，股息收益率8.0% [3] - Sino：目标价10.50港元，上涨空间37%，2025年预期市盈率11.4倍，市净率0.34倍，股息收益率7.7% [3] - SHKP：目标价90.00港元，上涨空间26%，2025年预期市盈率8.8倍，市净率0.33倍，股息收益率5.4% [3] - Wharf：目标价16.30港元，下跌空间25%，2025年预期市盈率15.9倍，市净率0.45倍，股息收益率1.9% [3] - NWD：目标价4.00港元，下跌空间11%，2025年预期市盈率-3.5倍，市净率0.06倍，股息收益率0.0% [3] 4. 市场预测： - 住宅市场：2025年价格预计持平 [9] - 写字楼市场：2025年租金跌幅收窄 [103] - 零售市场：2025年零售销售额预计下降0%至5% [134] 5. 风险与挑战： - 人民币贬值对零售市场的压力 [133] - 高杠杆开发商的风险 [185] - 商业地产的负资产风险 [185] 其他重要内容 1. 住宅市场： - 2024年11月住宅租金同比增长6% [14] - 预计2025年香港新按揭利率将下降至3.25% [16] - 香港时间存款金额自2021年以来增加了4万亿港元 [19] - 预计2025年香港人口将达到800万 [28] 2. 写字楼市场： - 2024年非本地公司数量增加，中国公司增长20%，海外公司增长7% [111] - 预计2027年甲级写字楼空置率将达到15-20% [124] 3. 零售市场： - 2024年11月零售销售额恢复至2018年的81% [136] - 人民币贬值对香港零售销售的影响显著 [142] - 2023年内地游客的人均消费较2019年下降20% [149] 4. 开发商风险： - NWD的短期债务与现金及未动用融资额度持平 [186] - NWD需要每年实现240亿港元的合同销售额或资产处置以实现现金流平衡 [188] 数据与单位换算 - 1 billion = 十亿 - 1 million = 百万 - 1 thousand = 千 引用文档 - [1][3][9][14][16][19][28][103][111][124][133][134][136][142][149][185][186][188]