财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度运营资金退款为每股0.71美元，而2023年第四季度为每股0.63美元；2024年全年，经稀释后每股NAREIT运营资金增长8.6%，达到2.65美元，2023年为2.44美元 [26] - 2024年第四季度，剔除终止费用后，同店现金净营业收入（NOI）增长9.3%；全年同店现金NOI增长8.1%，剔除2024年第三季度宾夕法尼亚中部租户改进报销加速确认和2023年第一季度达拉斯类似加速报销的影响 [27] - 2024年第四季度末，在役物业入住率为96.2%，较第三季度提高120个基点，较2023年末提高70个基点 [28] - 2025年NABRIT运营资金指导范围为每股2.87 - 2.97美元，中点为每股2.92美元，较2024年增长10% [29] - 2025年预计资本化约每股0.09美元的利息，一般及行政费用指导范围为4.05 - 4.15亿美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，2024年全年签署了470万平方英尺的开发租赁协议，远超原预算的280万平方英尺；2025年已完成59%的租赁到期续约，截至目前，2025年起租的租赁协议现金租金率增长33%，剔除宾夕法尼亚中部130万平方英尺的固定费率续约后，增长42%；预计全年现金租金率总体增长30% - 40%，剔除上述续约后增长35% - 45% [14][16] - 开发业务方面，2024年第四季度签署了约100万平方英尺的资产负债表内开发租赁协议和46.3万平方英尺的凤凰城合资企业租赁协议；启动了两个新开发项目，纳什维尔的31.7万平方英尺建筑预计投资3300万美元，利哈伊谷的36.2万平方英尺建筑预计投资6300万美元，两个项目的现金收益率预计均超过7% [15][18][20] - 处置业务方面，2024年第四季度出售了五栋总面积21.4万平方英尺的建筑，售价2500万美元，全年处置收入达1.63亿美元；预计2025年资产出售最高达7500万美元 [22][23] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国工业市场年末空置率达到6.1%，较2024年第三季度上升30个基点；新开工建设量比2022年第三季度峰值低62%，2024年第四季度仅4300万平方英尺开工 [11] - 公司15个目标市场在建面积总计1.43亿平方英尺，未来季度完工量可能远低于2024年第四季度的4600万平方英尺；全国第四季度净吸纳量为2400万平方英尺，其中1500万平方英尺在目标市场 [12] - 洛杉矶和内陆帝国市场，选举后参观活动增加，港口活动同比增长22%，在建项目减少，季度完工量也下降，若市场持续吸收2024年第四季度交付的项目，市场有望企稳 [35][37] - 丹佛市场，市场入住率略有改善，需求尚可，但租户决策时间仍较长，近几个月部分租户的紧迫性和动力有所增加 [43][44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于开发租赁和租金增长，以推动未来现金流增长和股东价值提升；未来发展将重点关注宾夕法尼亚、佛罗里达和得克萨斯州的市场 [46][100] - 行业竞争方面，公司致力于提供具有竞争力的产品，以在市场中脱颖而出，确保物业在细分市场中具有长期竞争力 [147][148] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2024年是成功的一年，开发租赁和租金增长表现出色，对2025年运营资金增长持乐观态度，预计增长约10% [9][10] - 选举后不确定性降低，有望带来更强的增长投资承诺和更稳定的开发租赁节奏；尽管市场存在一些挑战，但资产仍在逐步出租，全国开发管道正在大幅收缩，新开工项目保持在较低水平，预计市场将出现好转 [12][58][60] 其他重要信息 - 董事会宣布每股股息为44.5美分，较之前增长20.3%，与预期现金流增长一致 [24] - 公司对受南加州野火影响的社区表示同情，公司员工及其家属安全，物业未受影响 [24][25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对洛杉矶和内陆帝国市场的看法及需求增长迹象 - 选举后参观活动和提案请求增加，港口活动同比增长22%；在建项目和季度完工量均下降，若市场持续吸收2024年第四季度交付的项目，市场有望企稳 [35][37] 问题2: 开发管道中，指导中点假设的租赁面积是多少 - 假设160万平方英尺的开发项目租赁，大部分预计在下半年完成 [39] 问题3: 丹佛市场的租赁情况及奥罗拉商业中心的更新情况 - 市场入住率略有改善，需求尚可，但租户决策时间仍较长；近几个月部分租户的紧迫性和动力有所增加 [43][44] 问题4: 未来开发将聚焦哪些地理区域 - 未来开发将重点关注宾夕法尼亚、佛罗里达和得克萨斯州的市场 [46] 问题5: 随着处置减少，如何为开发项目融资 - 预计在开发上支出2.2 - 2.5亿美元，资金来源为多余现金流、资产出售和信贷额度借款 [48] 问题6: 指导中160万平方英尺的开发租赁，有多少来自140个基点的租赁机会和在建项目 - 160万平方英尺主要包括已投入使用但未租赁的开发项目和已完工但未投入使用的开发项目，不假设2025年有新完工项目的租赁 [53] 问题7: 与同行相比，公司对市场需求趋势和拐点的看法 - 市场呈经典的U型走势，而非V型；尽管开发租赁时间有所延长，但资产仍在出租，2024年签署的租赁面积为8.63亿平方英尺，是历史上第三高的年份；全国开发管道正在大幅收缩，新开工项目保持在较低水平，预计市场将出现好转，但公司持谨慎乐观态度 [58][60] 问题8: 2025年是否有大型租户迁出，租户保留率趋势如何 - 除宾夕法尼亚中部70万平方英尺的租户迁出外，无其他重大租户迁出；2024年租户保留率为77%，是过去三四年中的最高水平之一，预计2025年该数字将保持相似 [69] 问题9: 2024年坏账占收入的百分比，以及对2025年的看法 - 2024年坏账费用为70万美元，占总收入的10个基点；预计2025年坏账为100万美元；关注的租户boohoo已支付1月租金，预计很快支付2月租金，且公司有相当于12个月租金的信用证作为保证金 [71][72] 问题10: 2025年上半年将转入在役组合的四个项目的租赁情况及指导中是否有相关考虑 - 三个在内陆帝国的项目均为A类，位于215走廊，正在回应提案请求，预计在下半年租赁；迈阿密的项目已针对剩余空间发出积极的提案请求 [80][81][82] 问题11: 2025年公司目标市场的市场租金增长预测 - 预计租金将适度增长，部分市场可能持平或略有下降，总体约为通胀率加1个百分点；南加州可能持平或略有下降 [84] 问题12: 关税对南加州、休斯顿或凤凰城市场租户租赁行为的影响 - 目前尚早，情况难以预测；未看到租户因关税问题做出反应，在参观和与租户的交谈中，该话题未被提及 [87][88] 问题13: 增量开发的经济情况，包括建筑成本趋势和对预期收益率的影响 - 2024年建筑成本平均下降约10%，主要由于承包商利润率下降和建筑材料价格稳定及略有下降；预计2025年建筑成本持平或略有下降，降幅为0 - 3%；这将对总投资产生影响，若土地占投资的20 - 25%，将略微提高收益率 [92][93] 问题14: 公司核心市场中运营基本面和租户需求最好和相对较弱的市场 - 最好的市场是纳什维尔，空置率为3%，新开工项目有限，获取开发许可较难；宾夕法尼亚、得克萨斯州（休斯顿和达拉斯）表现良好；除南加州外，丹佛市场正在改善，但仍有提升空间，凤凰城市场空置率较高，但公司的产品吸引了良好的租户流量和租赁签约 [99][100][101] 问题15: 租户需求在不同面积规模上的分布情况 - 一般来说，小型和中型租户更活跃，大型租户需求相对较弱，但不同市场情况有所不同；亚马逊在部分市场较为活跃 [103] 问题16: 当前市场租金是否支持开发项目，是否仅在宾夕法尼亚、佛罗里达和得克萨斯州可行 - 宾夕法尼亚、佛罗里达和得克萨斯州的市场机会积极，在这些市场进行新交易的承销没问题；预测其他市场（如南加州）何时适合开发更困难 [107] 问题17: 选举后租户决策是否更活跃 - 这不是一个突然的转变，而是一个渐进的过程；租户更有信心进行增长投资和承担风险，公司收到更多提案请求，之前是主动发出提案请求较多；但公司持谨慎乐观态度，希望看到开发租赁签约持续稳定 [110][111][112] 问题18: 是否有租户空间过剩，自动化对空间需求的影响 - 全国转租空间约占现有存量的1.1%，约为长期平均水平的两倍；公司投资组合中有一些转租空间，但未对收入产生影响；在公司投资组合中，未看到租户大规模投资自动化以改变空间利用率的情况，大型电子商务公司等自动化程度高的租户是其业务规划的一部分 [117][118] 问题19: 开发项目租赁时间长，降低价格是否有帮助 - 问题不在于价格，公司对市场价格敏感；主要是租户决策速度问题，希望看到租户更快做出决策 [120][121] 问题20: 洛杉矶野火对哪些市场最有利，开发定制项目活动是否增加 - 难以预测时间，但预计洛杉矶可能受益最大，因为野火重建需要基础设施和房屋建设，会产生对建筑材料存储的需求；定制开发项目活动不太活跃，除非有非常特殊的需求，租户目前在现有库存中有更多选择 [125][126][127] 问题21: 未处理的2025年租赁到期续约在地理或规模上是否有突出特点 - 未处理的续约较为广泛，与已租赁的情况类似，无突出特点 [131] 问题22: 2025年开发支出中，新项目启动的大致规模 - 不提供新项目启动的具体规模，因为会随全球经济和市场变化而改变；关注的地点是宾夕法尼亚、得克萨斯州和佛罗里达州 [133] 问题23: 2024年开发租赁何时影响运营资金或现金流，2025 - 2026年的情况 - 第四季度的两笔租赁交易，合资企业交易预计2025年第一季度开始，纳什维尔的交易预计2025年第三季度开始，其他交易已于2024年开始 [138] 问题24: 与往年相比，公司对2025年的可见度如何 - 与往年类似，在租赁续约方面处于相同阶段，在开发租赁方面的可见度与去年相当 [140] 问题25: 公司指导中对入住率回升的依赖程度 - 预计2025年第一和第二季度入住率会下降，主要由于宾夕法尼亚中部70万平方英尺的租户迁出和四个开发项目在第一和第二季度投入使用；预计后两个季度入住率会回升 [142] 问题26: 如何理解南加州2025年租金增长持平或略有下降的预测 - 投资组合构成很重要，公司专注于提供满足市场需求、在细分市场具有长期竞争力的产品，因此对租金增长的看法可能与同行不同 [147][148] 问题27: 指导中嵌入的市场定价假设是什么 - 公司从底层租赁开始制定预算，根据与市场租户和经纪人沟通了解的需求情况，结合自身产品来确定，难以用统计数据回答该问题 [152][153] 问题28: 不同类型租户的需求水平，特别是第三方物流（3PLs） - 租户活动广泛，3PLs仍然活跃，尽管过去几年过度租赁了一些空间；制造业、汽车、电子商务、食品和饮料等行业的小型和中型租户需求较好，公司小型和中型空间的现有投资组合租赁和续租情况良好 [155][156][157] 问题29: 处置上限为7500万美元的原因，以及未来处置水平是否会持续降低 - 主要是因为公司对现有投资组合满意，未来会进行一些微调，但不会有重大的处置目标和指标，未来处置水平预计将持续降低 [160]