财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度FAD为每股0.70%，反映了持续的收入和EBITDA增长，使公司在2024年将杠杆率降至债务与EBITDA比率低于4.0%，同时实现FAD增长 [7] - 2025年AFFO指导为每股2.90% - 2.98%，反映了2025年第一季度重大第四季度股票发行的影响，被全年的自动扶梯和其他机会所抵消 [8] - 2024年第四季度收入为2.79亿美元，而2023年第四季度为2.39亿美元，同比增长主要由于新投资的收入时间和影响、运营商重组和过渡，部分被同期资产出售所抵消 [11] - 2024年第四季度NAREIT FFO为1.96亿美元，即每股0.68%，而2023年第四季度为1.29亿美元，即每股0.50%；调整后FFO为2.14亿美元，即每股0.74%；FAD为2.02亿美元，即每股0.70% [12] - 2024年第四季度FAD比第三季度略高不到半美分，第三季度末发行的1400万股未完全计入第三季度加权平均股数 [13] - 2024年第四季度完成3.4亿美元新投资，通过发行1100万股股权筹集4.38亿美元，平均价格为每股40.19% [14] - 2025年1月底公司现金超过2.4亿美元，14.5亿美元信贷额度全部可用，ATM计划下约有8.2亿美元可用 [15] - 截至2024年12月31日，公司49亿美元债务的95%为固定利率，固定费用覆盖率为4.7倍，净融资债务与年化调整后正常化EBITDA比率为3.96倍，为十年最低 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2024年9月30日，核心投资组合的过去12个月运营商EBITDAR覆盖率增至1.5倍，高于截至2024年6月30日的1.49倍，反映了运营伙伴的实力和专业知识、多数投资组合重组的解决以及新投资资本的合理分配 [26] - 2024年新投资超过11亿美元，其中约3.59亿美元（31%）为房地产贷款，超过1.24亿美元（三分之一）的贷款使公司有机会收购相关房地产；英国投资占2024年新投资的68%，超过7.82亿美元 [28][30][31] - 2024年第四季度完成3.63亿美元新投资，包括1.79亿美元房地产收购（平均初始年现金收益率9.9%）和1.62亿美元房地产贷款（加权平均利率10.9%），其中1.01亿美元（62%）的贷款使公司有机会收购相关房地产 [33][34] - 2024年第四季度后，公司完成2600万美元新投资，包括1060万美元收购两个设施（初始现金收益率9.9%）和1540万美元向现有运营商提供的抵押贷款（利率11%） [35][36] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业仍面临人员短缺等问题，但目前情况相对稳定，入住率接近疫情前水平，未来覆盖率增长可能较为温和 [26][40] - 公司认为英国是极具吸引力的投资机会，与美国SNF市场有相似动态，如供应有限、老龄化人口带来增长机会，且公司在英国拥有良好的运营商平台 [92] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续通过发行股权为投资预先融资，优先将资本分配给增值型自有房地产交易以扩大资产负债表 [16][38] - 公司预计2025年继续收到房地产贷款咨询，但会优先考虑自有房地产交易 [37][38] - 公司投资管道在2025年依然健康，美国和英国都有市场机会，也受益于现有运营伙伴带来的非市场机会 [36][37] - 公司在投资时未看到竞争环境有重大变化，收益率维持在接近10%的水平 [58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业从疫情中持续复苏，但仍面临人员短缺等问题，目前情况相对稳定 [40] - 公司希望特朗普政府能理解行业重要性，继续支持行业，同时希望人员配置规定最终被推翻，未来的报销和监管规则制定能公平合理 [41][43] - 公司对2025年前景持乐观态度，认为运营伙伴表现良好，投资管道健康，有能力实现AFFO增长 [7][8][36] 其他重要信息 - 公司宣布管理层变动，Matthew Gorman被任命为总裁，Vikas Gupta被任命为首席投资官 [8] - 公司感谢Dan Booth的贡献，他在Omega工作23年，是公司表现优于其他医疗REIT和所有REIT的重要推动因素 [10] - 公司预计2025年约1.24亿美元抵押贷款和其他房地产支持投资将从贷款转换为完全所有权房地产，2800万美元将在2025年偿还，其余贷款将延期至2025年后 [18] - 公司预计2025年资产销售相关收入为5600万美元，已记录第四季度190万美元收入 [20] - 公司预计2025年季度G&A费用在1200万 - 1400万美元之间，第一季度通常最高 [21] - 公司预计2025年11月偿还2.3亿美元有担保债务，假设市场利率无重大变化 [21] - 公司预计到2025年底在资产负债表上预留足够资金偿还2026年1月到期的6亿美元债券 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 投资管道目前的规模、收益率以及产权收购与贷款的情况 - 投资管道看起来很强劲，目前英国项目稍多，但情况可能会变化，主要关注中小型房地产交易，现阶段更倾向于房地产投资而非贷款 [46] 问题2: 今年部分贷款转换为产权所有权是原计划还是因贷款环境困难 - 去年做的一些贷款是因为英国监管审批时间长，所以先做贷款让运营商完成交易，贷款期限短，今年都会转换为房地产租赁 [48] 问题3: 潜在移民改革是否会影响劳动力池和工资压力 - 劳动力环境仍然严峻，特别是在农村地区，移民政策会有影响，如果能合法引入移民补充护理人员，会有帮助，但目前尚未看到移民政策的影响 [52] 问题4: 收购管道和机会集方面，是否因SNF运营商和Tenet Health的情况改变承保标准 - 公司继续按照历史方式进行承保，认为问题更多是个别租户和运营商的特殊情况 [55] 问题5: 目前的竞争格局和收益率预期 - 竞争环境没有大的变化，美国和英国都有家族办公室和私人投资者，英国目前因资金短缺竞争较少，收益率维持在接近10%的水平 [58] 问题6: 为2026年债券到期进行资产负债表强化的股权发行计划和相关考虑 - 会像2024年一样为2026年债务到期做准备，如果股权成本合适会抓住机会，如果债券市场好转也会发行债券，具体股权发行数量取决于价格和时机 [62][63] 问题7: 指导中假设为偿还贷款和为2026年1月到期做准备而筹集的股权数量 - 未给出具体股权数量，股权数量将取决于发行价格和时机，以达到6亿美元的目标 [66] 问题8: 假设2025年其他债务到期也用现金或股权偿还是否正确 - 正确 [69] 问题9: Maplewood和Guardian过渡资产恢复最高租金的情况，以及Maplewood新资产下半年入住率趋势和对恢复全额租金的重要性 - Maplewood总投资组合入住率达91%，第二大道为85%，1月租金支付强劲且可持续，随着入住率提高租金可能增加；Guardian去年过渡到新运营商，已达到租金上限，目前一切按计划进行 [73][74] 问题10: 全年指导是否假设这两个运营商按现有租金支付 - 正确，如果Maplewood达到更高租金水平，将是指导上限的组成部分 [76] 问题11: EBITDAR覆盖率的变化因素，以及非典型资产对覆盖率的影响 - 有一个特殊医院资产收益波动大，不代表投资组合其他部分情况，其他部分表现良好且稳定 [79][80] 问题12: 私人保险公司支付比例上升的原因，以及支付组合是否向私人倾斜 - 这高度取决于所做的交易，随着英国交易增多，私人支付比例会上升 [82] 问题13: Maplewood的EBITDAR增长情况，以及2025年是否会有类似或更高的增长 - 今年情况会好转，第二大道入住率已达85%，团队预计今年晚些时候将超过90%，但整个合作关系稳定还需1 - 2年 [85] 问题14: 美国房地产市场因利率波动和政治环境讨论潜在医疗补助重组，买家和卖家行为是否有变化 - 目前未看到重大变化，公司和同行仍按以往方式进行承保 [88] 问题15: 公司对英国投资占比的舒适范围 - 没有设定目标，会根据每个交易的情况评估，认为英国目前有很多机会，会继续扩大该投资组合 [91][93] 问题16: 公司是否有计划对冲英国现金流增长带来的风险 - 公司内部正在讨论，但目前尚未做出明确决定 [95] 问题17: 英国就业税和最低工资提高对英国投资组合覆盖率的影响，以及是否改变承保标准 - 目前未看到因这些变化而产生的重大影响 [98] 问题18: 熟练护理设施中外国出生工人的比例 - 管理层没有相关信息，但知道一些运营商通过合法移民引入了人员 [100] 问题19: FAD或现金收益预期，AFFO和FAD之间的差距是否与去年相似 - 公司不提供FAD指导，但总体而言，这种关系将与第四季度相似，76%的收入按直线法计算，自动扶梯增长不影响AFFO但影响FAD，Maplewood DC资产的上限利息收入消失后将记录收入，会缩小两者差距 [104][105] 问题20: 英国投资在2025 - 2026年是否是对美国医疗补助变化的对冲，以及在英国与美国举债的情况 - 英国投资不是对冲行为，而是因为看到了很多与优质运营商交易的机会；在债务融资方面，会综合考虑对冲和利率因素，目前英国报价与实际情况不符，仍在美国融资，若有有利利率机会会考虑在英国融资 [109][112] 问题21: 最低人员配置规定在立法和法律层面的走向，以及共和党提出的FMAP变化、质量措施调整或整笔拨款的看法 - 认为Chevron原则的取消有助于法律诉讼，如果法律诉讼结果有利，立法层面该规定可能会消失；对于其他变化，目前还很难说，ACA积极参与相关游说，公司对自身覆盖率和行业前景有信心，认为医疗补助扩张可能是首先调整的对象 [115][118][120] 问题22: 过去和历史交易中预计2025年转换的情况，以及贷款转换为产权后的收益率差异 - 计划2025年转换1.24亿美元，转换后收益率基本相同 [123] 问题23: 到期贷款或租金的情况，包括租金增长、稳定、阶梯式变化或削减，以及是否保留相关租户 - 2800万美元贷款将偿还，现金将留在资产负债表上赚取利息，其他贷款延期后利率不变 [126][127] 问题24: 指导中未包含投资，但资产负债表上有现金，如果进行一定规模收购（如5亿美元），应如何考虑增量债务和股权融资 - 指导中的预融资包括11月偿还的2.3亿美元有担保债务和为6亿美元债券到期做准备，会根据投资管道情况预融资，但投资未包含在指导中，需综合考虑这些因素 [131][132] 问题25: 能否大致说明全年平均现金余额情况，因为指导中有利息收入收益 - 很难给出具体情况，1月底现金超过2亿美元，但有大额股息支付，第一季度现金余额可能较低，具体取决于股权发行价格和速度，以及收购情况 [134][135]