财务数据和关键指标变化 - 2024年全年核心FFO每股和同店现金NOI均实现7%的增长 [22] - 2025年核心FFO指导范围为每股2.37% - 2.41% [24] - 同店净有效NOI预计增长1%，主要受预计停机时间延长、平均入住率下降100个基点、坏账占收入70个基点、现金续租利差20%和合同增长3.7%的影响 [24] - 2025年预计有3500万美元的增量NOI来自重新定位和开发项目的租赁，其中1500万美元与2024年租赁的项目相关，同时有2000万美元的NOI因新项目开工而减少 [25] - 季度末净债务与EBITDA比率为4.6%x，目前流动性总计14亿美元，包括10亿美元循环信贷额度的几乎全部可用额度和4亿美元需在第一季度末结算的远期股权 [27] - 2025年资本需求方面，有2.75亿美元分配用于重新定位和开发，无重大债务到期 [28] - 董事会授权了3亿美元的股票回购计划 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度执行了100万平方英尺的租赁，净有效租赁利差为55%，现金租赁利差为41%，年度嵌入式租金涨幅平均为3.9% [14] - 全年稳定了10个重新定位和开发项目，总面积82.5万平方英尺，总投资的无杠杆稳定收益率为7.5% [15] - 第四季度完成2笔收购，金额为2.07亿美元，全年完成15亿美元的收购，预计产生5.6%的无杠杆稳定收益率 [15] - 全年建造5处房产，总投资4400万美元，产生12.8%的无杠杆内部收益率 [15] - 目前有350万平方英尺的项目正在建设或租赁中，预计总投资的无杠杆稳定收益率为6.1% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 与公司投资组合类似的优质产品的市场租金环比下降1.5%，同比下降8%，优于整体填充市场（同比下降12.5%）和东西部大型仓库市场（同比下降约25%） [12] - 2024年800万平方英尺的租赁活动的平均执行租赁率比整体填充市场高出19% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 鉴于当前市场条件，公司的资本配置策略侧重于通过资本循环和重新定位开发机会来实现回报和增值最大化 [16] - 目前收购管道中没有正在进行的收购项目，有1.05亿美元的处置项目正在进行中 [16] - 公司专注于价值创造，其业务模式的差异化体现在嵌入式NOI增长上，目前嵌入式增长预计使总增量NOI增加40%，相当于2.8亿美元 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司继续应对疫情后增长的波动以及近期宏观经济、利率和政治不确定性的影响，这些因素影响了2025年的近期增长预测，但南加州填充市场的供需基本面和区域消费的强劲水平的长期前景仍然完好 [10][11] - 尽管市场条件影响了整体入住率和一些重新定位和开发项目的租赁时间，但公司对实现投资组合中蕴含的巨大增长和价值创造充满信心 [11] - 自年初以来，公司观察到空置空间的租户活动和租赁谈判有所增加，正在努力将其转化为已执行的租约 [11] 其他重要信息 - 公司欢迎新CFO Mike Fitzmaurice，并完成了Laura从CFO到首席运营官的晋升 [6] - 公司优先支持团队和社区应对洛杉矶的野火影响，其投资组合未受损失 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁量从第一季度的320万平方英尺逐季下降到第四季度的100万平方英尺，实时情况如何，2025年的趋势如何 - 第四季度的100万平方英尺租赁量符合预期，主要是由于租赁到期数量处于最低水平以及下半年需求环境放缓 [32] - 1月份市场租赁谈判活动有所增加，截至昨日已执行100万平方英尺的租赁，包括3个重新定位和开发项目约20万平方英尺的租赁，约90%的空置空间有一定活动，公司正专注于将其转化为已执行租约 [33][34] 问题: 现金同店NOI增长的组成部分是什么 - 主要驱动因素包括：现金续租利差贡献270个基点（全年约20%），租金涨幅贡献320个基点（由投资组合中3.6%的现有租金推动），这两个积极因素被约130个基点的优惠抵消 [37] - 目前经历约3个月的优惠期，比去年增加1个月，平均入住率下降100个基点，净费用有30个基点的微小侵蚀，较高的坏账造成约80个基点的拖累，最终达到昨晚公布的2.5% [38] 问题: 市场租金接近底部了吗，今年会稳定吗 - 很难判断市场租金的底部，因为有很多需求和供应方面的驱动因素 [42] - 公司业务基本面良好，市场数据往往过度覆盖大型仓库市场，而公司的中小租户在南加州的市场租金表现出更强的韧性，大型租户租金同比下降约25%，而公司类似质量的投资组合租户平均下降约8%，市场租金增长的基础存在，但难以确定拐点何时出现 [43][44] 问题: 2025年约700万平方英尺的租赁到期，如何考虑续租率，今年投资组合中有哪些已知的大型租户迁出 - 2025年公司预计投资组合平均入住率下降100个基点，主要驱动因素是预计停机时间延长，平均为6.5个月，而2024年为5个月，这与租户决策时间延长和需求因素有关 [47][48] - 100个基点的下降中约70%受4个租户影响，其中2个空间在第四季度已空置，另外2个预计在2025年空置 [48][49] - 2025年约2000万美元的NOI将因重新定位和开发项目而减少，大部分在第一季度按加权平均计算减少，因此入住率在年初会下降，后9个月会回升 [50] 问题: GAAP同店NOI增长低于现金同店指导的原因是什么 - 现金中点为2.5%，净有效为1%，两者之间的差异主要是由于直线租金，随着低于市场租金的租约到期，这在投资组合中处于租约后期，会产生拖累 [54] 问题: 年初租赁活动有所改善，但开发和租赁时间推迟，如何调和这两个情况 - 公司的指导范围基于截至本周初的最新现实情况，对每个租赁和资产进行预算时采取谨慎方法，考虑了所有信息，对当前的指导范围感到满意 [58][59] - 需求增加的因素包括租户在利率和政治环境方面看到一些清晰度，释放了市场中的一些被压抑的需求，租户重视高质量功能性空间，而公司提供的正是这种产品，这也推动了部分增量需求，但租户在扩张和空间需求决策上仍然谨慎，决策和租赁时间仍然较长，随着机会转化为已执行租约，将反映在业绩中 [60][61][62] 问题: 确定的330万平方英尺的重新开发和定位项目中，2025年约750万平方英尺租赁到期的占比是多少，今年预计花费多少 - 今年用于重新定位和开发的预算约为2.75亿美元 [66] 问题: 在当前环境下，如果出现优质的投资组合机会，公司会采取行动吗，资本配置方面如何考虑股票回购 - 公司的优先事项因当前市场和资本成本而改变，门槛率提高，专注于资本循环和执行重新定位和开发项目 [70] - 处置仍然是有吸引力的资本来源，目前有1.05亿美元的处置项目正在进行中，这些可以实现价值并重新配置到增值机会中，包括重新定位和开发项目、股票回购和可能符合高门槛率的收购项目 [70][71] - 对于一次性的大型投资组合机会，公司会监控市场机会，但门槛率不会改变，必须符合高门槛率才会考虑 [72] 问题: 公司近期回避收购，但为何在12月进行收购，为何不将资金用于更高收益的重新开发，并用ATM发行资金进行股票回购 - 收购的房产功能出色，位于优质地段，使用的资本是约49美元每股筹集的远期股权 [76] - 该交易初始收益率约为48，到第4年现场收益率达到5.5%，每年有4%的租金增长，租约剩余约6.5年，使用该资本有增值效果，与新交易的门槛率不同 [76][77] 问题: 野火对工业空间需求的早期影响如何，哪些子市场或建筑规模可能看到最大的增量需求 - 目前还处于早期阶段，但在野火之前，南加州已经有增加约250万套经济适用房的重大任务，建筑行业的需求已经有边际增长 [80][81] - 野火肯定会带来需求，且会分阶段出现，公司有租户服务于重建的各个阶段，从基础设施开始，如管道、导管、电线，然后是木材、框架和钢材等，不仅是经济适用房，还包括配备大量装修和电器的房屋，因此预计会随着时间推移为投资组合带来增量需求 [82][83] 问题: 2025年GAAP利差应如何建模 - 2025年GAAP利差预计约为30% [86] 问题: 年初已完成的100万平方英尺租赁如何分为新租赁和续租，市场租金增长与报告中的可比租金增长相比如何 - 目前的租赁活动中约1/3是新租赁，2/3是续租，与典型租赁季度情况一致 [90] - 市场租金增长是指公司投资组合和类似产品在市场中的情况，2025年公司假设市场租金全年与去年持平，下季度将提供更多关于租赁利差等本季度完成情况的细节 [92][93] 问题: 100个基点的下降是指同店入住率下降还是整体投资组合入住率下降 - 是同店平均入住率下降100个基点 [96]