纪要涉及的行业和公司 - 行业：中国房地产行业，涵盖房地产开发和商业地产（购物中心）领域 [1][3] - 公司：中国海外发展、华润置地、中国金茂、建发国际、越秀地产、绿城中国、万科企业、龙湖集团、新城发展、碧桂园、融创中国、世茂集团、华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、碧桂园服务、雅生活服务、融创服务等 [5] 纪要提到的核心观点和论据 房地产销售情况 - 数据准确性：新闻报道的“28 城春节期间一手房销售”同比增长 8%等数据多基于网签，与实际销售有几周延迟，不能反映春节期间真实销售情况 [3] - 销售季节因素：1 月和 2 月（含春节）是销售淡季，销售趋势易受项目推出强度影响，3 月更适合评估销售改善的可持续性，因为 2024 年 9 月政策放松影响届时基本消退且数据受公共假期干扰小 [3] - 开发商销售表现：国企开发商春节期间销售同比基本持平，最好的有“轻微同比增长”，最差的有中个位数百分比的同比下降；民营开发商大多报告同比下降，最多下降约 30 - 40%。预计 2 月整体一手房销售同比个位数低百分比下降，与 1 月类似。开发商表示仍需折扣/返利来提高去化率 [3] 购物中心经营情况 - 整体表现：租户销售总额同比增长超 10%，同店调整后多数报告轻微同比增长，客流量通常同比增长超 10% [3] - 品类差异：奢侈品表现仍逊于大众市场 [3] - 趋势判断：1 月部分房东报告租户销售“稳健”同比增长，春节期间“轻微增长”表明“温和复苏”的持续性，缓解投资者担忧，对华润万象生活等相关企业有利 [3] 股票偏好 - 股票偏好仍为华润置地和华润万象生活 [1] 其他重要但可能被忽略的内容 - 分析师认证：报告分析师认证其观点准确反映个人看法，且薪酬与具体推荐或观点无直接间接关联 [7] - 利益冲突披露：摩根大通与报告覆盖公司有业务往来，可能存在利益冲突影响报告客观性 [2] - 市场做市商和流动性提供方：摩根大通证券（亚太）有限公司等是华润万象生活、华润置地等证券的做市商和/或流动性提供方 [9] - 客户关系：摩根大通目前或过去 12 个月内与华润万象生活、华润置地等有客户关系，提供非投资银行、证券相关服务并收到非投资银行补偿，可能持有其债务证券头寸 [10][11][12] - 评级说明：摩根大通评级系统包括增持、中性、减持，NR 为未评级，不同地区评级比较基准不同 [17] - 研究覆盖范围：分析师 Karl Chan 的覆盖范围包括众多房地产及相关服务公司 [18] - 评级分布：展示了摩根大通全球股票研究覆盖、投资银行客户等不同类别下的评级分布情况 [20] - 估值和风险：可通过摩根大通官网、联系分析师或发邮件获取覆盖公司的估值方法、风险及价格目标等信息 [23] - 投资建议历史：可在摩根大通官网研究与评论页面查询过去 12 个月的投资建议历史 [24] - 分析师薪酬：分析师薪酬基于研究质量和准确性、客户反馈、竞争因素和公司整体收入等多种因素 [24] - 非美国分析师注册：报告中非美国分析师可能未按美国金融业监管局规则注册，不受相关规则限制 [25] - 其他披露事项：包括摩根大通业务名称、英国 MIFID FICC 研究解绑豁免、研究材料获取方式、地区名称规范、制裁证券说明、加密资产监管提示等 [26][27][28][29][30] - ETF 相关：摩根大通证券有限责任公司是美国上市 ETF 的授权参与者，可能从 ETF 相关业务中获利 [31] - 期权和期货研究：期权或期货相关研究信息仅提供给收到适当风险披露文件的人员 [32] - 利率基准改革：某些利率基准可能受监管改革影响，可查询相关网址获取信息 [33] - 私人银行客户：私人银行客户的研究由摩根大通私人银行提供 [33] - 法律实体责任：明确报告制作和分发的法律实体责任 [34] - 各国/地区监管和分发说明：详细说明了摩根大通在阿根廷、澳大利亚、巴西等多个国家和地区的监管情况以及研究材料的分发规定 [35][36][37] - 一般声明：信息来源可靠但不保证完整性和准确性，意见和预测可能变化，投资有风险，报告不构成投资建议等 [38] - 保密和安全通知：报告可能包含保密信息，接收者需确保无病毒，错误接收需联系发送者销毁 [39] - 版权和使用限制：版权归摩根大通所有，未经书面同意不得转载、出售或重新分发，使用研究材料有相关限制 [41]