纪要涉及的行业或者公司 行业：中国房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 政策效果与市场表现 - 核心观点：自2024年9月政策转向以来，房地产市场有积极变化，但建设活动仍疲软，此次政策宽松在推动房屋销售和稳定价格上更有效 [3][4][6][17] - 论据：近期房屋销售环比改善，部分城市二手房价格企稳，但建设相关指标如在建新房、竣工、开工和房地产投资等近几个月持续走弱；与此前相比，当前政策力度更大，如大城市住房宽松周期幅度超2014 - 16年，且当前房地产指标经大幅调整后处于较低水平，货币政策和财政政策更支持，释放了此前观望消费者的 pent - up 需求 [3][5][6][17] 市场结构差异 - 核心观点：房地产市场存在持续的结构差异 [3] - 论据：销售表现优于建设；大城市表现优于小城市，如Wind 30 - 城市样本新房销售改善主要由大城市带动；二手房市场表现优于一手房市场，2024年二手房交易占全国房屋销售的44%，高于2021年的19%；现房销售表现优于期房销售，自2022年期房销售份额呈下降趋势，2024年为75% [23][27][30] 可持续稳定的条件 - 核心观点：稳定房价是政策核心，实现房地产行业可持续稳定需大幅降低住房库存、提高租金收益率和改善融资状况 [3][33][34] - 论据：稳定房价对防止房地产衰退至关重要，房价大幅下跌可能挑战社会稳定；住房库存比率虽近几个月下降但仍高于疫情前水平，降低库存至2018年水平需约6万亿人民币；中国租金收益率长期低于许多发达经济体，大城市租金收益率近几个季度逐渐上升并接近30年期国债收益率；银行对开发商贷款近几个季度略有改善，但抵押贷款增长低迷，开发商通过影子银行和离岸美元债券渠道融资持续疲软 [33][35][36] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2022 - 24年大城市住房宽松周期幅度大于2014 - 16年，包括降低首付比例、现有抵押贷款利率、取消新房购买限制和减税等，但未重复2015 - 18年针对低层级城市的现金支持棚户区改造 [5] - 自2023年初以来有四次房屋销售改善情况，分别是2023年初中国重新开放后 pent - up 需求释放、2023年8 - 9月部分一二线城市调整房贷政策、2024年5月中旬一系列住房宽松措施和2024年9月政策转向 [16][17] - 预计2025 - 26年政策利率将总共下调60个基点，房地产行业对中国GDP增长的拖累将从2026年开始缩小，2025年预计拖累1.9个百分点，2024年为2.0个百分点 [38]