纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产和物业服务行业 - 公司：中信证券、贝壳、华润万象生活、外物云、保利物业、绿城服务、华润置地、招商蛇口 纪要提到的核心观点和论据 房地产市场表现 - 2025年春节后中国房地产市场表现持续创新高，尤其是二手房市场，84个头部城市过去七天二手房成交数据同比增长45%，与2023年相比增长15%，有望超过2023年春节后的高峰[2] - 自2024年9月政治局会议以来，中国房价基本保持稳定，结束了2021年7月至2024年9月的持续下跌趋势，未来几个月预计继续保持稳定，无明显上涨或大幅下跌预期[3][4] 房地产政策 - 中国房地产政策仍有潜力，监管机构对市场变化掌握及时全面，降利率、降税及取消管制等政策已见成效，2023年二手房成交量同比增长40%，2024年在基数较高情况下仍同比增长20%，未来公积金改革、核心城市限购放松及税费优惠范围扩大等措施值得期待[5] 公积金体系 - 公积金体系总规模约10万亿人民币，累计缴存额约30万亿人民币，贷款余额占比77.6%，约7.8万亿用于贷款，住房信贷市场占比预计2024年接近21%，当前个贷率处于2017年以来最低水平，按历史最高水平90%计算，还可释放1.25万亿用于住房信贷，7.8万亿公积金信贷资产未证券化，盘活可释放更多信贷资源[6] - 公积金改革可提高个贷率至90%左右，证券化现有信贷资产，核心城市放松限购、扩大税费优惠范围，能提升住房消费能力，推动市场健康稳定发展[7] - 公积金利率具有重要政策信号意义，全国统一，目前存款利率1.5%，贷款利率2.85%（五年期以上首套房），近年来商业贷款利率下降232个基点，公积金贷款利率仅下降40个基点，部分时段公积金贷款利率高于商业按揭贷款利率[8][9] - 2023年公积金体系年收入约3000亿元，净息差约135个基点，0.5%用于管理费用和风险准备金，其余上交地方政府用于建设公共租赁房和廉租房，存在降低公积金存款或贷款利率的空间，可将存款利率降至1%甚至更低，压缩上交地方财政资金，降低购房者贷款利率[10][11][12] 投资观点 - 中信证券对房地产板块持乐观态度，基于基本面改善、信用风险下降及需求侧支持政策预期，看好房地产服务业和龙头开发企业，如贝壳、华润万象生活等房地产服务业标的，以及华润置地和招商蛇口等龙头企业[16] - 看好贝壳发展前景，二手房占住房需求比例持续提升，贝壳二手房中介业务处于成长阶段，新房渠道业务市场份额逐步提升，新业务如家装等展现良好成长性[17] - 中国房地产产业链投资机会分上、中、下三层，上层聚焦客户需求洞察及连接，如物业管理和商业管理板块，中层为房地产开发商，下层涉及建筑和材料相关领域，建议重点关注客户需求导向型企业及龙头开发商[18] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 春节后的小阳春通常有四周左右环比上升期，此后交易量可能回落，三、四月份出台政策应对，房价止跌企稳态势将更稳固[4] - 当前商业银行首套房贷款平均利率在3.1%至2.85%之间，存在35个基点上修空间，公积金利率下降将打开按揭利率下限，2024年多地提升公积金贷款额度，深圳将公积金贷款额度最高上浮100%至220万元，对一线城市二手房市场影响显著[14] - 严控增量政策将对房地产行业带来深远影响，即便市场回暖，建设和材料相关领域仍面临巨大挑战[19]