财务数据和关键指标变化 - 2024年核心FFO增长1.8%，全年收购额超5.5亿美元 [4] - 2024年第四季度核心FFO和AFFO均为每股0.82%，与去年同期持平；全年核心FFO和AFFO分别为每股3.32%和3.35%，核心FFO每股收益增长1.8%，AFFO每股收益增长2.8% [19][20] - 2024年第四季度租赁终止费收入120万美元，全年为1140万美元，远高于历史水平和2023年的240万美元 [21] - 2024年第四季度G&A费用因田纳西州税法追溯变更获得州特许税退款，降至870万美元，全年降至4430万美元，占全年总收入的5.1%和总NOI的5.2% [21] - 2024年末入住率为98.5%，较上季度下降80个基点 [22] - 2024年AFFO股息支付率为68.2%，产生约1.96亿美元自由现金流 [22] - 2024年末所有租约的年度基础租金为8.606亿美元 [23] - 2025年核心FFO指导范围为每股3.33% - 3.38%，AFFO指导范围为每股3.39% - 3.44% [31] - 2025年预计收购额5 - 6亿美元，处置额8000 - 1.2亿美元，G&A费用4700 - 4800万美元，物业净费用1500 - 1600万美元 [32] - 2024年末无银行信贷额度欠款，下一次债务到期时间为2025年11月，加权平均债务到期时间为12.1年 [32][33] - 2024年用自由现金流和处置收益为61%的收购提供资金，年末净债务与总资产账面价值比率为40.5%，较上年下降150个基点，净债务与EBITDA比率为5.5倍，利息覆盖率和固定费用覆盖率为4.2倍 [33][34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度投资2.17亿美元收购31处新物业，初始资本化率为7.6%，平均租约期限约20年，超80%资金分配给业务合作伙伴，长期预计收益率为8.8% [12][13] - 全年处置额近1.5亿美元，资本化率为7.3% [14] - Badcock Furniture在第四季度拒绝了32处物业的租约，此前这些租约产生的年基础租金为520万美元，占第四季度初ABR的0.6%，公司已释放5处物业，租金回收率约70%，出售6处物业，净收益2180万美元，资本化率为5.1%，综合租金回收率约为113% [24][25][26] - Frisch's在第三季度支付一半租金，第四季度未支付租金，公司拥有64处物业，占年基础租金的1.5%（1260万美元），已收回33处物业，释放28处给另一家餐厅运营商，年基础租金约280万美元，还将获得超过固定断点的7%店铺销售额，租金从2025年5月1日开始 [27][28][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度市场上大规模投资组合交易较少，公司80%的交易来自合作关系，第一季度交易情况良好，但多为2000 - 3000万美元的交易，有一个潜在的大型家庭娱乐投资组合即将推出，但价格尚不确定 [52][53] - 2024年收购的初始资本化率高于过去十年，本季度管道项目定价将略低于第四季度的7.6%，预计未来几个季度价格将因竞争加剧而略有压缩 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用自下而上的投资方法，专注于增加年度股息，保持顶级派息率，实现每股FFO中个位数增长 [5] - 公司致力于合理分配资本，通过物业承保和保持良好的资产负债表来控制风险，重视股权价值以实现长期每股收益增长 [35] - 行业竞争激烈，但公司80%的交易来自合作关系，有一定竞争优势，部分私募资金回归市场，但其回报预期较高，主要追求大型交易，与公司业务领域不同 [77][78] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2025年第一季度的收购情况持乐观态度，预计入住率将随着时间推移而提高 [10][12] - 公司认为Badcock和Frisch's的空置问题有望比平时更快解决，并提高租金回收率，对每股收益的影响预计小于1% [30][31] - 公司希望随着时间推移提高FFO指导 [32] 其他重要信息 - 公司迎来新CFO Vincent Chao，他将于第二季度正式上任，原CFO Kevin Habicht将退休 [6] - 公司预计2025年租赁终止费收入将有一定波动，历史年均约300万美元 [145] - 2025年租赁到期方面，便利店占比较大，但表现稳定，预计不会出现不利结果 [165] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: AFFO指导能实现2%增长的原因 - 公司在解决Frisch's和Badcock问题上取得了比预期更好的结果，且2024年下半年收购在2025年产生效益，租赁终止费难以预测 [43][44] 问题2: 释放的Frisch's物业租金与之前的比较及百分比租金情况 - 释放的Frisch's物业年基础租金约280万美元，约为之前租金的50%，公司为加快租赁进程，愿意接受较低基础租金以获取潜在百分比租金，预计租金回收率将高于70% [46][48] 问题3: 第四季度和第一季度交易活动情况及组合交易与单笔交易的比例 - 第四季度大规模投资组合交易较少，公司80%交易来自合作关系，第一季度交易情况良好，但多为2000 - 3000万美元的交易，有一个潜在大型家庭娱乐投资组合即将推出，但价格尚不确定 [52][53] 问题4: 2025年信用损失承保金额是否有变化 - 2025年假设租金损失为60个基点，历史上通常接近100个基点，目前没有其他租户存在明显信用损失风险，Badcock和Frisch's的影响不计入这60个基点 [56][57] 问题5: 指导中对Frisch's和Badcock的租赁时间和回收率的假设 - 租赁进程比正常情况更快，经济结果也更好，但目前难以确定具体数据，指导有机会随着时间推移而提高 [62][63][65] 问题6: 2025年60个基点信用储备的背景及与长期平均水平的比较 - 历史上信用损失通常在30 - 50个基点之间，此次假设60个基点是因为解决了两个主要信用问题租户，认为有一定保守性 [68] 问题7: 目前交易市场与去年同期相比的情况及对收购指导的影响，以及竞争情况 - 市场交易活动比去年同期增加，公司通常从较低端开始设定指导，第一季度定价情况良好，竞争一直存在，目前有私募资金回归市场，但主要追求大型交易，与公司业务领域不同 [75][76][77] 问题8: 投资组合中租金覆盖率的趋势，特别是洗车和QSR领域 - 洗车业务中，Mister Car Wash的租金覆盖率同比上升，超过4，其他洗车业务在2.5% - 3.5%之间，表现良好，QSR业务销售额基本持平，公司对这两个领域的租户没有担忧 [80][81][82] 问题9: Badcock和Frisch's资产的需求情况及行业类型 - 公司收到了大量对Frisch's资产的兴趣和一定对Badcock资产的兴趣，行业涉及餐厅、QSR、洗车和汽车服务等多个领域 [86][87] 问题10: 公司是否有信用观察名单及相关ABR比例 - 公司有信用观察名单，如At Home和AMC，但目前没有近期担忧，认为60个基点的信用储备可以覆盖潜在风险 [90][91][92] 问题11: 公司是否对家庭娱乐资产感兴趣 - 如果价格和房地产基本面符合公司的承保理念，公司会考虑投资，但目前公司较为保守，收购指导为5 - 6亿美元 [97][98] 问题12: 预计今年资本化率下降对投资利差的影响 - 资本化率预计在边际上下降10 - 15个基点，公司的加权平均资本成本障碍在低7%左右，只要在这个范围内，就认为能为股东创造足够回报 [100][101][102] 问题13: Denny's是否在公司的观察名单上 - 公司拥有一些Denny's门店，租金有吸引力，部分由加盟商运营，虽然该连锁店一直面临困境，但公司对自身门店情况不太担忧 [104][105] 问题14: 确定2025年60个基点信用损失指导的原因 - 历史上信用损失通常在30 - 50个基点之间，解决了两个主要信用问题租户，且目前没有其他租户存在明显信用风险 [113][114] 问题15: 释放物业的租金市场情况及今年到期债务的计划和发行地点 - 债务到期时间为11月，10年期债务利率约为5.5%，公司有一定灵活性，可提前对冲利率风险，Badcock资产的释放和处置综合租金回收率超过113%，Frisch's预计也能达到或超过历史70%的回收率，且时间会更快 [116][117][118] 问题16: Badcock空间重新租赁的零售商租户组合情况 - 重新租赁的租户包括家居家具租户，还有医疗、五金等多种用途，该物业面积为17000平方英尺，原租金为每平方英尺9美元，具有一定可替代性 [124][125] 问题17: 公司对Mister Car Wash、Dave & Buster's和Camping World的位置有何优势 - 公司与这些租户合作多年，Mister Car Wash的物业成本基础低，租金覆盖率超过4，Camping World和Dave & Buster's的资产成本基础也较好 [129][130][131] 问题18: 目前是否有因Badcock和Frisch's导致的费用增加，以及2025年是否会对Badcock资产或其他投资组合进行重大投资 - 2025年指导中的净物业费用比正常情况高400 - 500万美元，主要与Badcock和Frisch's有关，预计2026年将消失，公司倾向于用较低租金换取无TIs，但可能会有少量维修和维护费用，目前没有需要大量TI的交易 [136][138][140] 问题19: 第四季度收购除便利店外的主要集中领域 - 主要是Quick和Super Starter Car Wash，Quick的合作关系可追溯到2019年，第四季度进行了大规模售后回租交易，Super Starter Car Wash的一些定制项目在第四季度完成 [142][143] 问题20: 2025年是否已知有重大租赁终止费收入 - 公司不提供租赁终止费收入指导，历史年均约300万美元，预计2025年仍会有，但金额和时间不确定 [145] 问题21: 指导中是否假设了租赁终止收入 - 指导中通常假设每年约300万美元的租赁终止收入，但不对外公布，因为实际金额难以确定 [149] 问题22: 非报销费用指导是否假设了近期空置资产的额外租赁 - 非报销物业费用指导为1500 - 1600万美元，全年较为稳定，前期可能略高，随着物业租赁出去，部分费用将由租户承担 [151][152] 问题23: G&A指导是否有降低空间，Kevin退休费用是否包含在内 - Kevin退休费用有单独列支，不包含在G&A中，2025年G&A指导为4700 - 4800万美元，较2024年实际数（考虑调整后为4600万美元）有一定通胀性增长，但占收入比例变化不大 [157][158][159] 问题24: 对美元商店的门店扩张计划有何看法 - 公司与美元商店业务往来较少，主要是因为房地产因素，对其扩张计划了解不多 [161] 问题25: 2025年租赁到期情况及租金回收率预期 - 2025年租赁到期中便利店占比较大，但表现稳定，预计不会出现不利结果，与历史水平相当 [165] 问题26: 投资前景在多大程度上取决于租户合作伙伴在并购市场的活跃程度 - 过去公司的合作业务部分受并购市场驱动，但2025年并购市场有所回升，公司的投资指导包含部分并购业务，但并非依赖于此 [168][169] 问题27: 释放的Frisch's资产的百分比租金为何可能是2026年事件而非2025年 - 第一批释放的Frisch's资产租金从2025年5月1日开始，上半年几乎为零，下半年开始有一定增长，2026年随着新餐厅运营商运营稳定，百分比租金将更明显 [171] 问题28: 2025年收购和处置的零售类别倾向，以及关税对行业吸引力的影响 - 收购方面，公司更关注房地产基本面，2025年可能会增加对便利店、汽车服务和QSR的投资；处置方面，主要是清理表现不佳的资产，不针对特定类别，去年处置了医疗紧急护理资产，今年暂无特定目标 [180][181][183]