纪要涉及的行业和公司 - 行业：中国房地产行业 - 公司：COLI（0688.HK）、CMSK（001979.SZ）、CRL（1109.HK）、Greentown（3900.HK）、Longfor（0960.HK）、Vanke（000002.SZ、2202.HK）、Poly（600048.SS）、Jinmao（0817.HK）、Sunac（1918.HK）、Country Garden（2007.HK）、Gemdale（600383.SS）、Seazen（1030.HK）、COGO（0081.HK）、Red Star Macalline（1528.HK）、OCT（000069.SZ） 纪要提到的核心观点和论据 政策预期推动市场稳定 - 观点：广州2024年率先全面放宽限购，预计2025年其余三个一线城市或跟进，深圳可能进一步放宽限购及提高公积金额度，政策宽松将推动市场稳定 [1] - 论据：一线城市外来人口多、人均住房面积低于全国平均，放宽限购可释放需求；两会或出台资金支持和去库存政策，可能降准带动公积金贷款利率和房贷利率下降 [1][2] 一线城市基本面支持市场复苏 - 观点：人口结构和经济基本面支持一线城市更早复苏 - 论据：近半一线城市居民无户口，超50%家庭租房，人均住房面积低于全国平均25%，放宽限购可释放需求；一线城市房价较峰值下跌，房贷利率降至低谷，购房成本指数降至2016年下半年水平 [5][11] 库存情况利于市场回暖 - 观点：一线城市库存情况利于市场回暖 - 论据：四个一线城市当前库存与2014 - 2015年水平相近，销量和新供应均下降；2024年底平均库存为19个月，低于80城平均的27个月，上海和深圳库存低于此前低迷期 [13] 一线城市市场表现领先 - 观点：本轮宽松周期以来一线城市房地产市场表现领先 - 论据：2025年1月深圳销售延续2024年四季度强劲势头，北京和上海年初销售低迷；一线城市二手房挂牌均价率先企稳，部分城市二手房均价指数和住宅租金收益率改善 [18][20][22] 覆盖开发商土地储备和销售展望 - 观点：覆盖开发商2024年末可售土地储备平均15%位于一线城市，部分公司占比较高 - 论据：COLI、CMSK和CRL等公司在一线城市可售土地储备平均占比27%；给出了覆盖开发商和百强开发商2025年1月合同销售表现及2025年预测 [25] 估值建议提前布局 - 观点：建议投资者在政策推动和市场复苏前提前布局 - 论据：当前股价和12个月目标价较2021年以来低谷分别高出50%/76%，但较峰值低62%/54%；给出了覆盖开发商的估值指标，包括市盈率、市净率、股息率等 [27][28] 其他重要但可能被忽略的内容 - 一线城市限购政策梳理：2024年9月广州全面取消限购，上海、深圳、北京部分放宽，预计未来一线城市限购将进一步放松，如降低非户籍购房社保要求、取消大户型限购等 [30][31] - 研究相关定义和说明：包括GS Factor Profile、M&A Rank、Quantum的定义和计算方法，以及评级分布、投资银行关系、监管披露等信息 [34][36][37] - 全球研究产品分发：高盛全球投资研究在全球多个地区分发研究产品，各地区分发实体及相关合规信息 [51] - 研究报告使用限制：研究报告仅供客户使用，基于公开信息但不保证准确性和完整性，信息可能变更，使用和传播有相关限制 [54][66]