财务数据和关键指标变化 - 2024年全年总营收达2.52亿美元，同比增长17.7%，超过修订后的17%指引 [23] - 2024年全年NOI利润率达94.6%，超过修订后的94.5%指引；EBITDA利润率为83.5%，符合指引 [23] - 2024年FFO为1.601亿美元，较2023年的1.279亿美元增长25.2% [16][24] - 第四季度总营收增长16.5%，达6520万美元，主要因新租赁和租金通胀调整带来的租金收入增加 [24] - 第四季度调整后净营业收入增长11.7%，达5910万美元，利润率收缩460个基点至93.5%，主要因与租金收入相关的成本增加 [25] - 第四季度调整后EBITDA达5200万美元，同比增长18.5%，利润率增加100个基点至82.7%，主要因行政费用降低 [25] - 第四季度税前收入为8120万美元，低于2023年的9980万美元，主要因投资性房地产重估收益降低 [26] - 第四季度FFO（不含当期税）从2023年第四季度的3260万美元增至4170万美元 [27] - 截至2024年12月，现金及现金等价物为4.84亿美元，总债务相对稳定在8.47亿美元，净债务与EBITDA之比为3.2倍，贷款与价值比为21.4%，远低于审慎财务管理指引 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年全年租赁活动面积达770万平方英尺，其中新租赁面积350万平方英尺，近80%与电商和北美供应链制造业的现有优质租户签订 [14] - 2024年续约金额达420万美元，租金价差增长8.4%，加权平均租赁期限为6年 [15] - 2024年第四季度租赁活动面积达160万平方英尺，其中新合同面积73.9万平方英尺，主要在巴希奥地区与电子、汽车和物流领域的全球知名公司签订；续约面积81.3万平方英尺 [17] - 2024年第四季度总投资组合入住率达93.4%，稳定和同店入住率分别达95.5%和97.6% [17] - 截至第四季度末，在建面积达280万平方英尺，预计投资约2.141亿美元，在包括墨西哥城、普埃布拉、克雷塔罗、阿瓜斯卡连特斯和蒙特雷等市场的成本收益率为10.9% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 蒙特雷市场目前已开发两个项目，全部租出，在建的三个项目预计第二季度完工，虽有小延迟但对项目质量有提升 [36][37][38] - 蒂华纳和华雷斯市场在过去几个季度需求有所放缓，但空置率仍处于适度水平，公司在华雷斯有几栋全新建筑处于租赁阶段 [45][46] - 瓜达拉哈拉市场对电子和电商行业有吸引力，公司将利用现有园区基础设施开发新地块 [52][53] - 克雷塔罗市场有复苏迹象，空置率低，需求回升，公司已全部租出并计划建设新建筑以满足租户扩张需求 [54][55] - 巴希奥地区其他市场仍在改善，但需保持耐心和谨慎 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2024年11月推出“2030路线图”战略计划，未来5年采取平衡投资、增长、盈利的方式，确保能源供应，设定净零和ESG目标 [8] - 优先进行土地收购和开发，仅在具有明确竞争优势时进行，并抓住潜在租赁机会 [14] - 继续执行机会主义的股票回购计划，以实现股东回报最大化 [32] - 公司认为自身在行业中具有优势，拥有LEED认证资产、在墨西哥优质市场的大份额、与优质客户的强关系以及创新的能源采购方式 [12] - 公司认为不同市场有不同动态，会根据房地产基本面和市场趋势进行决策，注重项目质量和满足客户需求以获取竞争优势 [70][71][75] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年行业可能面临挑战，表现较为平淡，但墨西哥的近岸外包机会不受内外不确定性影响 [9][10] - 公司对执行“2030路线图”计划有信心，认为当前的不确定性是为新经济周期做好定位的时机 [63][64] - 公司认为各市场空置率仍处于较低水平，市场处于健康阶段，只要有优质产品和对客户需求的理解，就能抓住机会 [74][75] 其他重要信息 - 2024年公司获得5.45亿美元的全球银团可持续信贷安排，包括3.45亿美元的定期贷款和2亿美元的循环信贷安排，取代了之前2亿美元未使用的循环信贷安排 [16][29] - 2024年公司股票回购计划达4230万美元，回购1650万股，约占总流通股的2% [22][32] - 2025年1月15日，公司支付第四季度现金股息，相当于每股0.38墨西哥比索 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 蒙特雷Apodaca 6、7、8号楼的租赁活动情况如何 - 蒙特雷是公司关键市场，目前两个项目已全部租出，在建的三栋楼预计第二季度完工，虽有小延迟但因提升了建筑规格，公司对租赁情况有信心，当地有专业团队负责租赁工作 [36][37][38] 问题2: 北部地区稳定投资组合入住率下降，除蒙特雷外哪些市场有压力 - 蒂华纳和华雷斯市场在过去几个季度需求有所放缓，但空置率仍处于适度水平，公司在华雷斯有几栋全新建筑处于租赁阶段，公司对其质量和位置有信心 [45][46] 问题3: 巴希奥地区的实际情况如何，租户生态系统有何变化 - 瓜达拉哈拉对电子和电商行业有吸引力，公司将利用现有园区基础设施开发新地块；克雷塔罗市场有复苏迹象，空置率低，需求回升，公司已全部租出并计划建设新建筑以满足租户扩张需求；巴希奥地区其他市场仍在改善，但需保持耐心和谨慎 [52][53][54] 问题4: 11月推出“2030路线图”时对中期情况的调整是否足够，在不确定环境下补充土地储备时是否有更多土地供应或更好的条件 - 公司认为“2030路线图”已考虑2025年的不确定性，对执行该计划有信心；公司在土地收购上有纪律性，会利用不确定性获取优质土地 [62][63][65] 问题5: 北部市场的疲软如何影响巴希奥市场，对发展管道的节奏和重点有何改变 - 各市场有不同动态，工业市场在墨西哥因行业不同而表现不同，公司会根据房地产基本面和市场趋势进行决策，目前各市场空置率仍较低，公司有信心利用优质产品抓住机会 [70][71][74] 问题6: 年初在克雷塔罗的土地收购是否是机会主义收购，价格是否比几个月前低 - 公司很高兴能在该地区找到土地，该土地靠近电力供应和主要商业边境口岸，与现有项目相邻，公司会根据市场需求开发该项目 [82][83][84] 问题7: 全年资本支出未达指引的动态因素是什么，2025年是否会加速 - 公司不提供资本支出指引，但有经过投资委员会精心挑选的发展管道，会继续进行土地收购和项目开发，新的信贷安排将为资本支出提供支持 [88][89][90] 问题8: 指引中的入住率和租金价差预期如何，竞争对手是否也在下调发展管道 - 公司认为入住率总体处于良好状态，可能会有上下调整；租金价差预计将延续过去约8%的增长趋势，高于通胀水平；公司认为不同竞争对手情况不同，自身有明确的发展战略，会根据市场情况调整发展节奏 [98][100][102] 问题9: 墨西哥城Punta Norte项目延迟的原因是什么 - 项目延迟主要因客户原因，该项目将租给拉丁美洲最大的电商公司Mercado Libre，延迟对项目盈利能力无重大影响，且公司对项目进行了优化，增加了项目价值 [106][107][108] 问题10: 发展管道是否面临关税、当地法规、能源法规或建筑材料成本增加等重大风险，在建建筑的营销工作情况如何 - 公司认为建筑材料供应充足，不会对项目产生重大影响，且有完善的开发和施工流程以降低风险；公司是垂直整合公司，在各市场有本地团队负责营销工作，也会使用第三方经纪人，超过70%的租赁活动来自现有客户 [116][117][119] 问题11: 汽车行业一些主要汽车制造商计划将生产转移到美国以避免关税问题，公司客户如日产是否有类似考虑 - 公司表示日产最近重申了对墨西哥的承诺，目前汽车行业尚未出现重大转变，需继续观察关税最终结果，多数公司在墨西哥有长期计划和重大投资，只要有利可图就会努力维持和扩大业务 [124][125][127] 问题12: 发展管道投资2.14亿美元，已部署金额是多少，200 - 250亿美元的资本支出假设是否保守 - 目前已投资1.4亿美元，剩余部分为项目建设所需资金；公司今年将继续积极开展建设工作，包括建设更多建筑、购买土地和进行土地基础设施建设 [131][132]