财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后FFO约为340万美元，即每股0.09美元，上年同期为540万美元，即每股0.15美元；2024年全年调整后FFO约为1670万美元，2023年为2030万美元；2024年AFFO每股0.47美元，2023年为0.57美元；2024年FFO每股0.58美元，2023年为0.62美元 [36] - 2024年与2023年每股股息分别为0.56美元和0.55美元；2025年第一季度宣布每股每月股息4.67美元，当前股价11.52美元，收益率4.9%，高于REIT行业平均股息收益率 [36][49] - 第四季度固定基础现金租金同比季度减少约490万美元，年度减少约970万美元；2024年第四季度参与租金约480万美元，上年同期为330万美元，全年参与租金940万美元，去年为590万美元 [37][38] - 核心运营费用在可比期间下降，季度相关方费用减少100万美元，年度减少180万美元；其他费用因过去一年贷款还款导致利息费用降低而减少 [41][43] - 37个农场本季度重新估值，整体估值较一年前减少约5000万美元；截至12月31日，投资组合估值约14亿美元，每股净资产价值为14.91美元，低于9月30日的15.57美元 [43][44][45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 永久作物农场方面，调整部分农场租赁结构，预计2025年固定基础租金较2024年减少约1300万美元，大部分作物分成收益将在2025年下半年确认；部分租赁调整预计导致年度净营业收入减少约18万美元 [24][37][39] - 年度行作物农场持续增值和租金稳定增长，2024年续签12份年度行作物租约，预计年度净营业收入总计增加约55.6万美元，较之前租约增长约14% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达州大部分地区农田价值持续上涨速度快于其他市场；西部部分永久作物农场价格有所下降，但草莓等农场价值仍较高 [16][52] - 坚果和葡萄等永久作物价格近期受到抑制，但市场情况开始好转，旧坚果和开心果库存减少 [55][56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 因资本成本高、美联储维持高利率以及农产品和坚果市场不确定性，公司在新投资上保持谨慎，等待利率下降和更好的收购机会 [13][52][53] - 调整部分农场租赁结构，接受作物总销售额的一定比例代替固定租金支付，希望在未来获得更高收益，同时计划在2025年后恢复传统租赁结构或出售部分物业 [20][24] - 公司认为投资农田和种植有助于健康生活方式的作物符合市场趋势，长期来看农田投资回报强劲，且农田投资是对抗通胀的较好选择 [55][58][60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前资本成本高、利率高以及农产品市场不确定性影响了投资和运营，但希望利率在近期下降以开展更多收购活动 [13][53][54] - 尽管部分永久作物价格低迷影响了农田价值，但市场情况开始好转，预计通胀将推动农田价值上升，特别是新鲜农产品领域 [55][56][58] - 调整租赁结构虽在短期内影响收入，但公司预计在收获后获得更高回报，且有作物保险保障成本和利润 [21][22][50] 其他重要信息 - 公司拥有约10.3万英亩农田、150个农场和超过5.5万英亩英尺的水资源资产，总价值约13亿美元，农场分布在15个州和29个种植区，水资源资产主要在加利福尼亚州 [10][11] - 农场租给65多个租户，种植60多种作物，主要是水果、蔬菜和坚果 [12] - 近期完成多笔农田销售，包括12月出售密歇根州11个蓝莓农场、1月出售佛罗里达州5个农场、2月出售中西部2个农场 [14][16][17] - 自第四季度初以来，公司在西部永久作物农场执行4份新租约和4份修订协议，调整部分租约结构以帮助租户降低固定成本并增加公司参与收益的比例 [18][20] - 目前有5个农场空置，1个农场通过与第三方管理协议直接运营，同时与3个租户以现金方式确认6个农场的租赁收入，并正在与潜在买家或租户协商解决剩余问题 [29][30] - 公司目前可获得超过1.95亿美元的资本，包括约5000万美元现金，近1.5亿美元未抵押物业，超99.9%的借款为固定利率，加权平均固定利率为3.35%，剩余期限3.6年 [46][47] - 未来12个月约3800万美元债务到期，其中约2000万美元可轻松再融资，剩余1800万美元分期本金还款占当前债务流出不到4% [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 参与租金和固定基础租金调整的具体情况 - 300 - 350万美元的固定基础租金下降是2024年与2025年平均基础租金的对比；大部分减少的固定基础租金预计在2025年下半年通过收获恢复，收获后奖金和调整将在次年下半年确认；2026年租赁结构是否恢复传统有待市场情况决定 [63][64][66] 问题2: 佛罗里达农场销售剩余收益的用途 - 剩余收益目前是资产负债表上5000万美元现金的一部分，暂作其他用途保留 [69][70] 问题3: 第一季度利息补贴的预期 - 预计从农场信贷借款获得的利息补贴比例将减少约10%，因过去一年偿还了部分此类贷款 [74][75] 问题4: 今年剩余租约到期情况 - 未来六个月到期的租约大多是行作物农场，占比小；下半年到期租约中60% - 70%是永久作物农场，其中约一半是有租赁激励和高作物分成的租约，另一半是传统租约，传统租约有望保持租金稳定或上调，有激励租约的未来方向有待确定 [76][77][78] 问题5: 是否会继续回购优先股 - 公司认为回购优先股是一种赚钱方式，会继续进行 [81][82] 问题6: 本季度房地产费用增加的原因 - 增加与空置、直接运营和非应计物业相关，包括租户提前终止租约导致公司代付的税费等 [83][84] 问题7: 2025年物业运营费用的走势 - 预计费用会下降，因出售的密歇根蓝莓农场贡献了部分费用增加，且第四季度确认了部分租户欠缴的房地产税；公司将追讨租户欠租，相关法律费用仍会存在 [87][88][90] 问题8: 2025年第一季度处置资产的情况及NOI影响 - 2025年出售农场的年收入约为100 - 170万美元 [91][92] 问题9: 加利福尼亚州投资组合中不同租赁结构的占比及前景 - 目前有5个农场采用混合租赁结构，占加利福尼亚州投资组合公允价值约15%，全国投资组合约6%；另有2 - 3个农场正在评估；其他永久作物农场预计保持传统租赁结构 [93][94][104] 问题10: 停止季度公布NAV的原因及后续安排 - 寻找可靠的评估人员和经纪人成本高且困难，评估费用每年约30万美元；公司内部仍会设定相关数字，4月会给出后续安排 [108][109][112]