财务数据和关键指标变化 - 2024年核心FFO为每股1.88美元，较2023年增长6% [5] - 第四季度FFO为1420万美元，较2023年第四季度的1080万美元增加330万美元；2024年第四季度每股核心FFO为0.46美元，2023年第四季度为0.48美元 [22] - 2024年通过ATM计划筹集净收益1.65亿美元，占2024年初普通股市场总市值超40%，使净债务与EBITDA比率改善超1倍，年底降至6.3倍 [19] - 2024年底公司总企业价值增长33%至约13亿美元，杠杆显著降低，流动性超2亿美元 [10] - 2025年核心FFO指导范围为每股1.80 - 1.86美元，AFFO指导范围为每股1.93 - 1.98美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 2024年实现加权平均收益率9.3%，包括2.27亿美元零售物业收购和1.04亿美元结构化投资 [6] - 2024年投资活动使投资组合增加100万平方英尺，增长26%，达到470万平方英尺 [9] 租赁业务 - 第四季度签署6.8万平方英尺新租约、续约和延期租约，全年租赁活动超45万平方英尺，平均租金为每平方英尺24.07美元 [11] - 2024年按可比租约计算，签署15.2万平方英尺租约，现金租赁利差为正23%，平均租金为每平方英尺23.36美元 [11] - 已签署但未开业的租赁管道代表近6%的现有现金租金，预计2025年确认超50%，2026年获得全部收益 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在夏洛特、奥兰多和坦帕市场扩大业务，特别是在夏洛特完成首笔投资，在坦帕收购Granada Plaza [8][10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2024年执行战略商业计划取得显著成就，未来将继续通过高质量投资和有吸引力的收益率实现投资组合增长 [5][17] - 目前主要关注核心收购机会，预计后期会有结构化投资机会 [32] - 行业中大型资本如养老金和主权资本正流入购物中心领域，公司预计会有大型互补性收购交易 [107] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司优质物业所在战略市场租户需求强劲，体现在可比租赁利差上 [11] - 近期零售商破产带来的空置空间再租赁机会，预计潜在再租赁利差在40% - 60%，将为2026年盈利增长提供动力 [14][16] - 公司收购管道强劲，预计近期完成一到两笔收购 [17] 其他重要信息 - 2025年4月15日，公司有5100万美元可转换债券到期，公司已通知持有人选择现金结算，按每股20美元股价计算，到期结算约7500万美元 [20][21] - 公司正在与多个主力租户就Collection at Forsyth购物中心附近十英亩未开发土地进行谈判，目标是该地块在2026年底为盈利做贡献 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 可转换债券是否用现金结算，有无股份发行预期 - 公司已通知打算现金结算，合同上只有此权利，若想部分以股份结算需与持有人协商，目前预计现金结算 [28] 问题2: 2025年收购和结构化投资的预期组合 - 目前主要是核心收购机会，暂无结构化投资机会，预计后期会有 [32] 问题3: 物业NOI季度趋势 - 建议关注年度数据，季度间波动不大，总体较平稳，预计第四季度会有所提升 [34] 问题4: 幻灯片八中再租赁影响及与指导中每股0.10美元的关系 - 幻灯片八指近期零售商破产和空置情况，预计2026年全部上线；已签署但未开业的租赁管道预计2025年确认约一半，2026年获得全部收益 [39] 问题5: Waters Creek结构化投资到期情况 - 借款人经营良好，预计短期延期一年左右；若收回资金，预计能以更高收益率再投资 [43][44] 问题6: 结构化投资组合扩张预期 - 预计增加约4000万美元，上限约5000万美元 [46] 问题7: AMC影院表现及担忧程度 - AMC表现良好，所在市场表现出色，票房情况对其有利，管理层担忧较小 [48][49] 问题8: 十英亩土地的计划 - 原租户因自身运营问题停止支付许可费，公司收回土地后正与租户谈判，预计未来三个月有进展，项目可能在2026年底或2027年上线 [55][56] 问题9: 十英亩土地是否有优先购买权及其他优先购买权物业收购预期 - 十英亩土地公司自有，可自行开发租赁；对面的Whole Foods项目很可能会收购 [58][59] 问题10: 指导中未知潜在坏账的考虑 - 已知情况主要在幻灯片八中，已从2025年数据中排除；现有租户按常规1%考虑，与历史水平无差异 [65] 问题11: 四个空置空间租金开始时间 - 希望大部分在2026年上半年上线，少数可能在下半年；为追求高质量租户，可能会接受较长的租赁交付和租金开始时间 [67][69] 问题12: 对空置空间感兴趣的租户及新租户带来的价值 - 新租户能带来收入增长和资本回报率压缩，是价值创造的机会；租户多为成长型、受华尔街青睐的企业 [71][72] 问题13: 幻灯片八中900 - 1200万美元资本支出对2025年资本支出展望的影响 - 此为常规资本支出之外的增量支出；支出较低时，利差约40%；支出较高时，利差更高，是一次性增量支出 [78][79] 问题14: 潜在替代租户的租赁期限 - 约10 - 15年，租户信用良好 [81] 问题15: 空置空间再租赁时间是否典型 - 符合宏观环境，优质全国性租户有自身业务流程，引入需时间；若选择本地小运营商，速度会更快，但公司更看重整体价值创造 [84][85] 问题16: 若无空置情况，2025年ROI增长预期 - 指导为1%，若无空置情况，预期在2% - 3% [87] 问题17: 2025年公司杠杆计划 - 希望杠杆率下降，可转换债券是特殊情况；当前收购机会即使在股价较低时也有增值作用；公司接近REIT指数纳入，投资者基础改善，市场背景良好 [91][94] 问题18: 卡罗来纳馆收购时是否预计租户流失及是否因此吸引收购 - 收购签约到完成期间有三个租户破产关闭，但在承保范围内；提前出现的按市值计价机会令人兴奋，物业经济状况未来将改变 [96][97] 问题19: 现任政府变化和华盛顿特区失业情况对Revana开发计划的影响 - Revana项目在多户住宅方面活动良好，土地需求旺盛；北弗吉尼亚地区数据中心市场出色，住房需求大，项目进展顺利 [100] 问题20: 近期零售商破产是否带来收购机会 - 目前未看到此类机会，市场上有大型资本流入购物中心领域，预计会有大型互补性收购交易；零售商破产带来的是机会而非逆风 [106][108] 问题21: LOIs中是否有杂货店租户加入现有购物中心 - 均为非杂货店租户，曾有杂货店机会，但交付时间长，公司未选择 [111] 问题22: 2025年租赁到期情况展望 - 无租金下降情况，租金趋势上升，市场租金至少比到期租金高10% [116][118]