财务数据和关键指标变化 - 2024年全年调整后EBITDA为1.922亿美元，调整后FFO为1.192亿美元，较2023年增长近6%，AFFO从每股0.92美元增至0.96美元 [27][28] - 2024年全年资本支出，合并基础上为8930万美元，按比例计算为7560万美元；第四季度合并基础上为2750万美元，按比例计算为2330万美元 [33] - 2025年公司预计RevPAR增长1% - 3%，调整后EBITDA为1.84 - 1.98亿美元，调整后FFO为每股0.9 - 1美元，预计按比例计算的利息费用为5000 - 5500万美元，E系列和F系列优先股股息为1590万美元，Z系列优先股分配为260万美元，按比例计算的资本支出为6500 - 8500万美元 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年城市和郊区酒店组合RevPAR分别增长近3%和4%，超过行业平均100和220个基点，集团需求推动城市和郊区酒店RevPAR分别增长10%和12% [24][25] - 2024年度假村和小镇地铁资产RevPAR同比略有下降，主要受飓风和酒店重新定位影响，调整后与2023年基本持平 [26] - 2024年第四季度，城市和郊区酒店组合RevPAR分别增长2%和3%，推动整体RevPAR增长1.4% [28][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年，巴尔的摩、路易斯维尔、明尼阿波利斯、新奥尔良、旧金山和圣何塞六个市场中，除旧金山外，其余五个市场RevPAR增长超13%，酒店EBITDA增长35% [10] - 2024年，波士顿、芝加哥、丹佛、休斯顿和印第安纳波利斯等核心市场全年RevPAR增长5%或更高 [24] - 2024年第四季度，新奥尔良、印第安纳波利斯、芝加哥、休斯顿、明尼阿波利斯和坦帕等市场显著超过预期组合 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过有效收购和处置创造价值，2024年收购波士顿和华盛顿特区的两家酒店，过去18个月出售10家酒店，获得约1.5亿美元收益，消除约5000万美元近期资本需求 [11][14] - 公司继续投资高回报率资本项目，如劳德代尔堡海滩庭院酒店的全面重新定位，预计改造后将带来显著的EBITDA增长 [16][17] - 公司注重平衡向股东返还资本、投资组合、降低企业杠杆和保持流动性，以实现未来增长机会 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 进入2025年，酒店行业保持稳定，有望实现营收增长，集团需求和商务旅行的持续复苏将推动增长，特别是城市市场 [18] - 公司预计2025年将延续2024年的趋势，尽管同比比较更困难，但有信心控制运营费用 [20][21] - 行业长期顺风因素包括新供应持续不足和消费者向体验式消费的转变，公司优质的酒店组合有望受益于长期增长 [21][22] 其他重要信息 - 公司与GIC的合资企业拥有41家酒店，运营表现出色，2024年RevPAR增长近3%，酒店EBITDA增长5% [13] - 截至2024年12月的过去12个月，公司RevPAR指数为114 [34] - 公司资产负债表状况良好，总流动性约3.5亿美元，平均到期期限近三年，平均利率约4.6%，杠杆率较2023年降低近一整轮 [36] - 2025年1月23日，董事会宣布每股0.08美元的季度普通股股息，股息收益率约5%，AFFO派息率约35% [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度预订情况及商务需求趋势 - 1月受风暴影响，商务旅行受阻，RevPAR同比略有下降；2月因新奥尔良超级碗和1月被打乱行程的旅客重新预订，RevPAR增长；3月需求稳定，4月因未到关键预订窗口和去年日食的困难比较，数据较难解读 [44][45] 问题2: 公司下一步行动及交易策略是否延续 - 公司过去18个月进行了约3亿美元的交易，出售了低RevPAR和低利润率的酒店；未来将继续谨慎管理资本需求，抓住资产出售机会并重新配置资金，预计2025年继续进行交易 [49][50][51] 问题3: 2025年RevPAR增长的推动因素和抵消因素 - 城市和郊区市场、周中增长将继续改善，集团需求和商务旅行复苏是主要驱动力；2024年表现突出的滞后市场增长将在2025年正常化；劳德代尔堡庭院酒店的改造将在第一季度造成干扰，但下半年有望带来显著增长；休闲旅游可能带来行业和公司的上行空间 [54][55][56] 问题4: 管理公司变更的原因、影响及未来计划 - 变更管理公司是为了创造集群机会和提高特定市场的运营效率，目前表现符合预期；公司对现有管理公司满意，暂无进一步变更计划，但会持续评估 [60][61] 问题5: 12月收购酒店的背景、长期回报和资产年代调整 - 收购的酒店位于强劲的门户城市子市场，进入收益率高；预计这些市场未来几年将继续表现良好；公司对这两项资产的无杠杆内部收益率（IRR）的预测比疫情前高出几百个基点，比处置资产的IRR高出300 - 400个基点；资产虽年代较久，但状况良好，位置优越，公司已为未来几年分配了资本，预计明年年底在波士顿开始翻新 [63][64][66] 问题6: 企业客户类型、预订模式的变化 - 疫情后，预订窗口逐渐延长，但仍短于疫情前；最初商务旅行客户以本地和区域为主，现在大型全国性客户开始回归；预计2025年这些模式不会有重大变化，企业推动员工返回办公室和进行更多面对面活动将长期有利于业务，但不会显著改变细分市场或渠道预订组合 [69][70][71] 问题7: 劳动力成本的可见性、劳动力可用性及新经理的影响 - 2024年公司在费用管理方面取得成功，运营费用按每间入住客房计算增长1.5%；2025年预计费用增长3% - 4%，希望能做得更好；工资增长在下半年放缓，劳动力市场没有明显收紧，预计2025年工资将保持稳定 [74][75][77] 问题8: 处置资产的决策因素及未来谈判可能性 - 处置资产是为了平衡资本需求和回报，公司会寻找买家能够进行不同评估的资产；公司每年预计翻新7 - 10家酒店，品牌是推动翻新的因素之一，但不是决定何时和何处翻新的主要因素 [79][80][81] 问题9: 与GIC的对话及合资企业在2025年的增长意愿 - GIC是公司的优秀合作伙伴，合资企业表现良好；GIC有继续扩大合资企业的意愿，公司会平衡投资活动和资产负债表杠杆 [84][85] 问题10: 资本市场需要改善的方面以增加交易活动 - 从融资角度看，担保市场、无担保市场、银行市场和可转债市场都已开放且有所改善；对于公司购买的资产和收益率（中8% - 9%的资本化率），融资市场具有建设性，融资和购买之间存在合理利差 [87][88] 问题11: 如何应对2026年可转换债券到期 - 可转换债券还有一年到期，目前资本市场的情况让公司有信心在2025年解决；所有选项都在考虑范围内，公司会寻找最佳方式以减少利率的按市值计价影响；公司可能会在年初保持耐心，基于与银行合作伙伴的对话，相信能够成功再融资 [92][93][94]