财务数据和关键指标变化 - 第四季度总营收3.796亿美元，同比增长5%；归一化运营资金（FFO）为530万美元，即每股0.02美元，超出市场普遍预期 [10] - 第四季度归一化FFO为530万美元或每股0.02美元，环比增长31%；同店现金基础净营业收入（NOI）为6370万美元，同比增长18.7%，环比下降1.4% [22] - 第四季度G&A费用为690万美元的业务管理激励费用反转，排除该反转后G&A费用为570万美元 [25] - 2024年全年资本支出（CapEx）为1.91亿美元，其中SHOP板块为1.4亿美元；预计2025年CapEx在1.5 - 1.7亿美元之间，高级生活社区预计投入1.05 - 1.2亿美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP板块 - 第四季度末SHOP入住率达80%，为2020年第一季度以来首次；同店组合平均月费率同比增长6.7%，入住率达80.9%，同比增长100个基点，环比增长60个基点；收入增长7.5%，利润率同比扩大250个基点 [11][23] - 2024年全年SHOP NOI为1.06亿美元，处于修订后指引高端；排除440万美元与天气相关额外费用后，第四季度SHOP NOI利润率会更高 [24] 医疗办公和生命科学组合 - 本季度完成约11.2万平方英尺新租和续租活动，加权平均租金比同区域之前租金高6.9%，加权平均租期为6.5年；同店入住率持平于90.2% [13] - 到2025年底，该组合约7.9%的年化收入租约到期；已知最大租户将于2025年第一季度到期，位于密苏里州圣路易斯，占用约23.3万平方英尺，占年化收入2.3%，该物业正挂牌出售 [14] 各个市场数据和关键指标变化 无相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成一处大部分空置办公楼出售，获660万美元收益；2025年第一季度完成近1.79亿美元房产销售，包括以1.59亿美元出售圣地亚哥Muse生命科学园区；还从Alaris Life 34%股权中获得1700万美元现金股息 [15] - SHOP板块有34个社区处于处置流程不同阶段，已与其中5个社区签署条款书，预计收益6800万美元，目标在第二季度末完成交易；预计剩余社区将在未来几个季度完成交易，处置社区交易单价预计在5.5 - 6.5万美元/单位 [16][17] - 预计未来一周完成此前宣布的18个三重净租赁高级生活社区出售，售价1.35亿美元，即每单位15.4万美元；正在积极推销6处医疗办公和生命科学物业，预计收益3520万美元 [18][19] - 已签署三份条款书，一份条款书处于最终谈判阶段，预计获得3.4亿美元贷款收益，以27个SHOP社区作抵押；加上1.45亿美元现金、处置收益和7700万美元无抵押资产出售协议，公司有能力应对2025年债务到期问题 [19][20] - 已开始偿还2026年到期零息债券，通过资产出售获得3.01亿美元收益用于偿还，偿还后约6.4亿美元未偿还，公司将继续关注该到期债券，包括通过额外房产出售和有担保融资偿还剩余部分 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对SHOP板块进展满意，对2025年该板块前景持乐观态度；公司将继续执行融资战略，有望推动增长并创造价值 [12][31] - 有信心满足2025年6月3.8亿美元债务到期需求，并将积极应对2026年1月到期零息债券 [35] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异；会议可能包含非GAAP数据，相关非GAAP指标与净收入的调节可在公司网站获取 [4][5] - 公司不提供非GAAP指标作为指引的调节，因部分所需信息难以获取；将在本次会议提供包括NOI在内的指引 [6][7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明SHOP本季度超出指引的原因，以及2024年第四季度保险相关成本是否未出现 - 第四季度SHOP入住率增长，达到80%；在第三季度修订指引中已考虑约440万美元保险影响，实际情况与预期相符；2024年全年SHOP NOI为1.06亿美元，处于修订后指引高端 [39][40] 问题2: 对于2025年SHOP前景，对现有运营商推动复苏的信心如何 - 公司对现有运营商有信心，一直在对运营商进行调整，包括过渡和出售资产；2025年公司投入大量时间与各运营商合作，有专门内部资产管理团队与运营商共同努力实现目标 [42][43] 问题3: 零息债券的计划是什么，能否在明年全部还清，以及如何考虑将到期日延长至2027年 - 目前不计划将到期日延长至2027年；已通过资产出售获得3.01亿美元收益用于偿还，偿还后约6.4亿美元未偿还；将通过额外房产出售和有担保融资在2026年1月到期前偿还剩余部分 [45][46] 问题4: 3.4亿美元有担保融资的利率是多少 - 基于当前利率，预计加权平均利率约为6.5%，相比正在偿还的9.75%债务，该融资非常有利 [48] 问题5: 3.4亿美元有担保融资的利率是否确定，是否会随基准利率波动 - 利率尚未确定，可能在贷款关闭前随基准利率波动 [53] 问题6: 考虑到天气对第四季度业绩的影响，2025年指引是否考虑了不利天气事件或保险影响 - 难以预测天气事件，一般不在预测中考虑；若发生此类事件，将通知市场并相应更新指引 [55] 问题7: 目前正在推销的资产买家群体是谁，他们对利率的敏感度如何 - 买家群体多样，包括运营商、私募股权和当地区域团体；他们通过资产负债表现金、私募股权关系或融资等方式参与；对于入住率较低或需更多改造的资产，融资路径可能更具挑战性 [57][58] 问题8: 从当前投资组合来看，除预计未来60天完成的融资外，是否有机会进行更多H2C融资 - 预计有机会，但公司希望先完成首轮融资，再考虑将其他社区纳入融资机构 [61]