财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度归一化FFO为1920万美元或每股摊薄0.24美元，2023年为1540万美元或每股摊薄0.23美元，每股增长4%；全年归一化FFO为6950万美元或每股摊薄0.93美元，2023年为5450万美元或每股摊薄0.86美元，每股增长8% [9][25] - 2024年第四季度租金及相关收入为5330万美元，2023年为4920万美元，增长8%；全年租金相关收入从2023年的1.897亿美元增至2.07亿美元，增长9% [26] - 2024年社区运营费用季度增长8%，全年增长7%；社区NOI季度增长8%，从2023年的2870万美元增至3110万美元，全年增长10%，从2023年的1.084亿美元增至1.197亿美元 [27][28] - 2024年底现金及现金等价物9970万美元，信贷额度可用2.6亿美元，房屋销售和库存采购的循环信贷额度可用1.38亿美元，以租赁房屋和租赁房屋租约担保的信贷额度可用5500万美元 [29] - 2024年底债务约6.15亿美元，其中社区级抵押贷款债务4.86亿美元，应付贷款2800万美元，4.7%的A类债券1.01亿美元；99%的债务为固定利率，抵押贷款债务加权平均利率4.18%，加权平均期限4.4年，短期借款加权平均利率6.54%，总债务加权平均利率4.38% [29][30][31] - 2024年底有23笔总计1.152亿美元的抵押贷款将在未来12个月内到期，其中10笔总计4590万美元将在2025年第一和第二季度到期，公司正在与房利美进行再融资 [32] - 2024年底优先股权益总计3.21亿美元，普通股和优先股权益市值超15亿美元，债务6.15亿美元，总市值约25亿美元，较去年的20亿美元增长23% [33] - 2024年通过普通股ATM计划发行并出售1250万股普通股，净收益约2.206亿美元，通过股息再投资计划获得1020万美元；通过优先股ATM计划发行并出售120万股D类优先股，净收益约2800万美元；年末后通过普通股ATM计划发行27万股普通股，净收益约480万美元，通过优先股ATM计划发行4.9万股D类优先股，净收益约110万美元 [33][34] - 2024年底净债务与总市值之比为20.8%，净债务减证券与总市值之比为19.5%，净债务与调整后EBITDA之比为4.5倍，净债务减证券与调整后EBITDA之比为4.3倍，利息覆盖率为3.4倍，固定费用覆盖率为2.2倍；REIT证券投资组合3190万美元，均无抵押，占未折旧资产的1.6% [35] - 公司推出2025年归一化FFO指引，范围为每股0.96 - 1.04美元，中点为每股1.00美元 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务2024年新增565套租赁房屋，目前拥有10300套租赁房屋，入住率94%，年租赁房屋周转率约20%，每套房屋维修和保养费用约400美元/年，预计2025年新增800套或更多 [15][16] - 销售业务2024年总销售额3350万美元，2023年为3120万美元，增长8%，销售258套二手房，均价5万美元，136套新房，均价15.1万美元，全年销售毛利率35%，约59%的房屋销售提供融资，目前贷款8920万美元，平均利率7% [17] 各个市场数据和关键指标变化 无相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有长期增值商业计划，约2400英亩空地、3300个空置场地、500套不同阶段的新房库存及200套即将到货的新房，用于未来创收和确保收入及盈利增长 [11] - 2025年预计实现类似或更好的同店经营业绩，预计入住率进一步增长，继续实现5%的租金增长 [15] - 公司有望在2025年活跃于收购市场，预计高利率环境使社区以更合理价格出售，目前有四个社区签订合同，共457个场地，约90%已入住，购买价格3910万美元，每场地8.5万美元，混合资本化率约5.5% [19][20] - 2024年完成190个场地扩建，预计2025年获得500个或更多场地批准，建造300 - 400个场地，预计2025年第二季度开放宾夕法尼亚州Honeybrook的113个场地的合资项目Honey Ridge [20][21] - 公司与MHI和制造商合作改进产品，推广复式移动房屋，与GAF合作试点太阳能房屋，通过机会区基金和与Nuveen的合资企业获取长期耐心资本 [38][39][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司有使命为国家提供高质量经济适用房，通过收购和改造旧社区、开发扩建场地和新社区以及为房屋销售提供融资来推进使命 [37] - 公司是制造住房行业的领导者，资产类别备受青睐，过去一、五、十年是表现最佳的制造住房REIT，2024年总股东回报率约30%，五年为51%，十年为234% [22] - 自2020年以来，公司股息增长约19%，业务计划使其有3300个空置场地和2400英亩空地以实现有机增长，未来几年有望实现类似的盈利增长和经营业绩 [23] - 2025年公司有望凭借强大的资产负债表和增长机会取得令人兴奋的成绩 [42] 其他重要信息 - 公司除向SEC提交10 - K文件外，还提交了未经审计的第四季度和年终补充信息演示文稿，可在公司网站umh.reit上查看 [3] - 会议中部分非历史事实陈述可能为前瞻性陈述，基于当前预期，存在风险和不确定性，公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [4][5] - 会议将讨论非GAAP财务指标，相关指标与GAAP财务指标的对账以及解释和警示性语言包含在收益报告、补充信息和历史SEC文件中 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 四个收购项目的更多信息，包括来源和增值机会 - 目前有四个社区签订合同，之前有两个，新增两个位于新泽西的社区，共266个场地，100%入住，购买价格2460万美元，每场地约9.2万美元，有机会通过房屋周转和提高租金增加收益，还可通过转售租户房屋增加经纪收入；另外两个位于马里兰州的社区正在进行尽职调查，预计第二季度完成交易；只有一个马里兰州的物业有真正的增值机会，其入住率70%，有45个空置场地，公司将实施升级社区等策略提高入住率 [44][45][49] 问题: 2025年上半年到期的抵押贷款再融资的预期利率 - 公司正在与房利美进行再融资讨论，处于尽职调查阶段，基于当前利率，预计利率低于6%，可能在5.5% - 5.75%之间，且再融资所得将超过当前余额 [51] 问题: 第四季度G&A是否有非经常性项目 - 第四季度G&A增加主要是由于因良好经营业绩计提的额外奖金，全年G&A增长约8%，预计明年在7% - 8%左右，具体取决于通胀等因素 [55][56] 问题: 2025年指导范围高端和低端的主要影响因素 - 主要是房屋销售和收购，高端意味着收购数量超过四个且房屋销售超过2024年水平 [61] 问题: 公司五个最南端资产的每月租赁速度及过去六个月的趋势 - 阿拉巴马州的一个物业预计今年空置场地将全部填满，另一个物业解决了分区和场地规划问题后，过去三个月填充了20个单元，目前正在进行资本改进；南卡罗来纳州的第一个资产基本已满，第二个资产正在进行基础设施改进；需求和租赁速度非常强劲，只要房屋到位并准备好入住，就能迅速出租 [69][70][71] 问题: 2025年新增800套租赁房屋的平均价格及成本受通胀和材料劳动力成本变化的影响 - 典型单宽租赁房屋发票价格在6万 - 6.5万美元，加上1万 - 1.5万美元的安装费用，总价在7万 - 7.5万美元；部分多户型房屋成本约9万美元，但租金更高；公司希望房屋价格不会有太大变化，目前价格仍低于新冠疫情中期至末期的峰值 [73][74] 问题: 太阳能屋顶与传统屋顶的成本差异及是否包含补贴 - 在公园安装太阳能屋顶成本超过2.5万美元，在工厂安装成本低于1.5万美元，且安装时间不到45分钟；初期太阳能屋顶由第三方公司拥有，租户电费将降低，公司将获得少量屋顶使用费；目前有20套房屋配备太阳能屋顶；该成本不包含补贴，且不会增加公司租赁单元成本 [76][78][83] 问题: 2024年新增565套租赁房屋，2025年目标800套的信心来源 - 2023年库存充足时，公司能够租赁近1000套房屋，包括销售共移动约1100套房屋；目前包括合资企业在内，有680套房屋在库存或已订购，其中490套已交付到社区，390套在过去六个月内交付；这些房屋位于需求强劲的市场，通常准备好入住后就能迅速出租；公司预计上半年租赁房屋项目增长速度将快于去年，并将根据需求积极订购房屋 [88][89][90] 问题: 库存中的房屋是否有不被租赁而被销售的可能性 - 库存中的房屋有很大可能被销售，公司会继续补充房屋；预计2025年新房屋销售约200套，2024年为136套；公司认为租赁项目增长将更为显著，部分高需求社区有较强的租赁需求和空置空间 [92][93][94] 问题: 新政府政策对房屋销售的影响及从房屋租赁和销售角度看经济情况 - 公司有超过50年运营社区的历史，证明工厂建造房屋的社区模式可行；公司是最高效的住房提供商，吸引了只需要短期住房的租户；随着租户对社区和房屋价值的认可，房屋销售会增加；如果金融法律发生变化，房屋销售将大幅增加 [100][101][103] 问题: 租赁居民中想拥有房屋但无法实现的比例 - 公司目前会将居民自有房屋转换为租赁房屋，居民拥有房屋可减少约50%的租金增长；虽没有具体调查数据，但公司目标是每年将100 - 300套或更多15年房龄的房屋出售给现有居民，同时租赁房屋组合仍增长800套 [105][106] 问题: 公司杠杆率在过去几年显著下降，是否有目标或只是利用资本市场 - 公司一直较为保守，净债务与总市值之比通常在30% - 40%之间；公司利用资本市场筹集资金，每年业务发展需要1.2亿 - 1.5亿美元；2024年有1.15亿美元债务到期，筹集资金用于偿还债务和公司发展；公司希望每年建造至少1000套房屋，甚至达到2000套，需要持续投入股权、优先股和债务资本；公司所在行业可通过政府支持实体获得长期融资，利率在6%或以下，相比其他REITs有优势 [111][112][115] 问题: 2025年同店运营费用预算预期及冬季降雪对成本的影响 - 同店运营费用预算仍在5% - 7%范围内，考虑到冬季降雪和其他项目的专业费用等因素，预计在6% - 7%之间，5%是理想情况；未来运营可能还会面临一些通胀压力 [117][118][119] 问题: 房屋价格变化对典型买家的影响，买家信用和收入是否有变化 - 住房可负担性差距扩大以及公司建造高端房屋，导致买家信用质量提高、首付增加；随着人们出售现有房屋，会有更多人选择购买公司25万 - 30万美元的高端房屋并全额付款，这种情况预计会持续五年 [122][123][124] 问题: 是否与移动房屋制造商讨论过关税对业务的影响，是否担心成本和供应链问题 - 与制造商沟通和订购房屋过程中，目前没有遇到问题，订单积压约八周；制造商可能会担心相关问题，公司会在获得更多信息后进行更新 [127] 问题: 收购项目的稳定回报率预期 - 展望未来五年，这些物业的收益率应在6.5% - 7%范围内 [133] 问题: 现有投资组合中第四季度坏账费用是否有变化及今年至今的情况 - 坏账核销率仍维持在约1%，公司对此情况满意 [135] 问题: 随着新房屋加入投资组合，整体入住率的变化趋势 - 现有资产的空置率有进一步下降的潜力，2024年同店入住率增加216个场地，达到88%；如果租赁800套新房屋、销售200套新房屋，预计整体入住率将增加600 - 700个单元，可能使入住率达到90%左右；公司寻找增值收购项目，可能会拉低整体加权入住率，但同店入住率预计将继续上升 [137][138][140] 问题: 未来收购中资产在资产负债表内和合资企业之间的分配，资产达到何种增值程度适合采用合资企业结构 - 公司目前没有确定答案；与Nuveen的合资企业用于开发项目，其中一个项目已盈利，公司在增加销售和租赁利润前会谨慎进行新开发项目；如果机会区基金相关法律修订，公司可在机会区进行更多周转物业项目而不影响收益；公司的首要目标是提高每股FFO，以便增加股息，会综合考虑每个收购项目 [143][144][145] 问题: 单户住宅开发项目的最新情况 - 公司最近与一家领先的全国性豪华住宅建筑商达成初步协议，拟成立合资企业开发新泽西州Vineland的131英亩土地，双方正在进行90天的尽职调查，期间将与市政当局进行初步审批讨论；如果双方决定继续，合资伙伴将在未来两年内寻求初步细分和场地规划批准并承担费用；获得批准后，合资企业将正式成立，合资伙伴将建设道路、基础设施和场地改善，然后将改善后的地块出售给其关联公司，由其建造豪华单户住宅出售给购房者；公司将向合资企业贡献不动产，并获得每套房屋销售总价的20%减去一定扣除额 [148][149][150]