纪要涉及的行业或者公司 行业：中国房地产行业 公司：万科（China Vanke） 纪要提到的核心观点和论据 政策预期 - 观点：预计3月5日开始的全国人民代表大会（NPC）会议可能遵循2024年9月下旬设定的政策，包括房地产市场稳定、确保住房交付、增加社会住房供应、促进库存和闲置土地回购以及建立房地产发展新模式[1]。 - 论据：分析了多个地方政府2025年两会期间的工作报告，并回顾了2024年NPC会议及2024年实际实施的政策[1]。 地方政府2025年工作报告要点 - 观点：多个地方政府2025年工作报告提到房地产市场稳定、确保住房交付、增加社会住房供应、推进城市更新、促进库存和闲置土地回购等内容[2][6]。 - 论据：具体列举了相关政策内容，如推动房地产市场止跌回稳、推进城市更新、做好保交房工作等[7]。 政策执行进展 - 观点：截至2024年底，40%的延迟项目已交付，城市更新正在进行但谈判和执行可能需要时间，库存回购进展缓慢，闲置土地回购正在推进，社会住房供应在一二线城市增加，部分地方政府报告提到将预售模式改为现房销售，这对开发商未来的ROE有负面影响但有利于保护购房者利益[3]。 - 论据：基于对48家违约开发商合同负债的自下而上分析以及与行业专家的渠道调研[3]。 2024年NPC会议及政策措施 - 观点：2024年中央政府报告提到促进房地产市场平稳健康发展、化解房地产风险、支持开发商合理融资需求等内容，2024年还宣布了一系列房地产支持政策[4][7]。 - 论据：详细列举了2024年的政策措施，如取消或放松住房限购、降低首付比例和房贷利率等[4][11][13]。 房地产市场稳定进展 - 观点：自2024年9月政策放松以来，房地产销售有所改善，一二线城市正在去库存，但租赁价格仍呈下降趋势，预计房地产市场去库存可能在2026年年中结束[2][15]。 - 论据：提供了不同层级城市的库存周转月数数据，如一线城市库存周转月数回到15个月，二线城市改善到20个月，低层级城市仍处于29个月的高位；50个城市的二手房挂牌量总体稳定，一线城市二手房挂牌量较2024年9月峰值下降5.8%；50个城市/一线城市的租赁挂牌量自2024年9月以来分别上涨25%/19%，一线城市租赁价格持续下降[16][20][31]。 其他重要但是可能被忽略的内容 - 万科获得政府支持：深圳政府为万科提供资金支持以缓解其流动性压力，2025年1月27日万科任命深圳地铁现任董事长辛杰为新董事长，三名来自深圳政府或深圳地铁的代表担任执行副总裁；2月10日万科宣布其大股东深圳地铁集团提供28亿元贷款；2月21日万科宣布深圳地铁计划以2.34%的利率向万科提供42亿元三年期贷款[13]。 - 估值方法和风险：对中国房地产开发商的价格目标基于PE或P/BV倍数；中国房地产市场的主要下行风险包括政府限制需求和房贷的行政政策、开发商融资紧张、中国经济中住宅增长低于预期；主要上行风险包括重大政策放松有效推动住宅房地产销售、投资和价格同比正增长、一些开发商以合理价格大规模处置资产以缓解流动性压力[40][41]。