纪要涉及的行业或者公司 行业：中国房地产行业 公司：CR Land、Longfor、CR Mixc、BEKE、Agile、C&D、COLI、China Vanke、CIFI、Country Garden、China Jinmao、Greentown China、Shimao、Yanlord、Yuexiu、A - Living、COPL、CG Services、Greentown Serv、Shimao Services、Sunac Services等 纪要提到的核心观点和论据 - 核心观点：中国房地产市场已触底，地产股表现可能与盈利脱钩，行业对新政策刺激的依赖减少[2][5] - 论据 1. 新房销售回升：自2024年9月政策转向以来，一线城市新房销售同比增长27%，30城新房销售同比增长约6%[6] 2. 房价回升：2024年12月和2025年1月约25个城市房价环比上涨[6] 3. 价格预期重置：中原地产一线城市挂牌价指数较2024年低点接近翻倍，表明价格折扣减少[6] 4. 土地销售激增：2025年1月土地销售同比增长26%，集中在8个城市，由7家开发商主导[6] 5. 外资参与：除国有企业外，外资开始投资房地产市场，2月20日两家新加坡开发商/投资基金在上海购地[6] 6. 房屋竣工持续：上市开发商的合同负债显示，未交付房屋较2021年峰值下降30 - 50%[6] 7. 信贷可得性改善：绿城自2023年2月以来首次重返美元离岸债券市场[6] 8. 家庭风险偏好提高：1月新增中长期家庭贷款（房贷替代指标）达到2024年2月以来新高[6] 9. 库存逐步清理：80个城市中有54个城市库存平均下降14%（2025年1月较2023年12月），政府已采取积极措施从开发商手中收购未开发土地储备[6] 10. 租金收益率更具吸引力：100个城市的平均租金收益率为2.3%，比10年期国债收益率高71个基点，且高于房贷利率3.1%[6] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2024年业绩与股价表现脱钩：由于大型开发商的库存减值已充分与投资者沟通，2024年业绩对开发商股价的影响将逐渐减弱，管理层对未来几年的展望对投资者预期影响更大[7] - 各类型公司关注点 - CRL：股息是关键看点，随着房价企稳，2025年库存减值可能大幅低于2024年，投资者可关注利润率回升带来的潜在上行空间[8] - 困境开发商：业绩可显示房屋交付进展，若开发商公布2025年房屋交付目标，投资者可据此设定预期[9] - 物业管理公司：由于房地产销售放缓和并购活动不活跃，收入和盈利增长放缓已被市场定价，关键关注现金回收率和股息支付[10] - 估值与风险 - CR Land：目标价32.50港元，较当前价格有32.9%的上行空间，维持买入评级，风险包括无法维持销售势头、利润率低于预期等[32] - CR Mixc：目标价38.80港元，较当前价格有35.4%的上行空间，维持买入评级，风险包括劳动力成本上升、零售销售复苏弱于预期等[32] - KE Holdings：目标价22.10美元，较当前价格有9.3%的上行空间，维持买入评级，风险包括佣金上限、房地产交易复苏慢于预期等[32] - Longfor Group：目标价12.00港元，较当前价格有20.2%的上行空间，维持买入评级，风险包括销售步伐大幅放缓、现金回收率降低等[32]