财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，公司报告的正常化运营资金为每股摊薄0.40美元，全年正常化运营资金为每股摊薄1.41美元，处于指导范围内 [41] - 2024年全年总投资组合同店净营业收入增长17.7%，为行业领先水平 [42] - 净债务与调整后息税折旧摊销前利润的比率从2023年底的8.5倍大幅降至2024年底的4.3倍 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 综合老年健康园区（Trilogy） - 2024年第四季度同店净营业收入同比增长28%，全年同店净营业收入增长23.8% [23] - 第四季度同店利润率接近19%，恢复到疫情前水平 [24] - 2024年患者天数占比的 acuity组合同比提高130个基点至73.8% [26] 商店（Shop） - 2024年第四季度同店净营业收入同比增长超65%，全年实现创纪录的同店净营业收入增长52.8% [27] - 第四季度同店净营业收入利润率提高超700个基点，全年提高500个基点 [29] 门诊医疗 - 预计2025年同店净营业收入增长为负1%至正1%，反映了预期租户迁出的不利因素 [43] 三重净租赁物业 - 预计2025年同店净营业收入下降1.5%至0.5%，反映了一名租户的租约延期和租金重置 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 自疫情爆发以来，开发成本因建筑成本和融资成本上升而大幅增加，行业建设开工率仍在下降，公司尚未看到市场供应格局的变化 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于增值的外部增长，主要通过RIDEA结构的老年住房和护理投资，利用有利的资本成本和资产负债表能力进行新的收购和支持Trilogy的开发项目 [16][17] - 2024年在管理的长期护理领域投资超6.5亿美元用于外部增长，2025年已宣布签订两项新商店资产的收购合同、完成Trilogy部门的一项租约买断，并计划启动多个新的Trilogy开发项目 [17] - 持续通过处置低增长资产和细分市场来优化投资组合，同时积极寻找符合投资标准的新机会 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 长期护理行业正处于最有利的基本面背景之一，到2030年，80岁以上人口预计每年平均增长超70万人，而老年住房行业自2020年以来每年平均新增不到2万个单元，公司有信心抓住增长需求 [12] - 预计2025年收入增长率将继续超过费用增长率，管理的长期护理资产的净营业收入和利润率将进一步扩大，未来三到五年，老龄化人口的顺风和有限的新供应将推动投资组合的净营业收入增长 [14][33] - 2025年总投资组合同店净营业收入增长指导为7% - 10%，预计将实现两位数的正常化运营资金每股摊薄增长 [43][44] 其他重要信息 - 公司近期收到投资者关于医疗保健行业潜在政策变化（主要与医疗补助有关）的问题，但目前政策变化仍不确定 [20] - Trilogy的整体CMS星级评级平均超过4星，其运营模式、服务标准以及对居民和员工的承诺使其在行业中脱颖而出 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 1月和2月的趋势以及同店净营业收入指导减速的原因 - 预计Trilogy第一季度净营业收入与第四季度相比不会增长，但2025年第一季度将远高于2024年第一季度，原因包括员工FICA重置、冬季公用事业费用增加等季节性因素，以及流感季节对入住率的影响 [53][54] - 2024年商店入住率增长600个基点，预计2025年不会有同样幅度的增长，且公司的RIDEA入住率领先于同行，这些因素导致2025年同店增长预期低于2024年 [59] 问题2: 收购管道的情况 - 收购管道目前非常强劲，比去年同期更显著，公司一直在积极寻找潜在机会，并与运营商密切合作确定适合投资组合的项目 [61] 问题3: Trilogy入住率的临界点以及提价和利润率扩张的情况 - 目前入住率远高于疫情前水平，公司能够以相当快的速度提高价格，预计今年价格将有强劲增长 [67] - 辅助生活（AL）和独立生活（IL）组件的入住率目前处于高位，预计将继续上升，熟练护理方面入住率约为90%，公司认为保持在低90%较为舒适 [68][69] 问题4: Medicaid暴露情况以及潜在影响 - 公司出售了密苏里州的熟练护理组合，该组合Medicaid暴露约为7%，目前主要的Medicaid暴露在Trilogy，占比约21%，且一直在下降 [72][74] - 不确定Medicaid是否会有变化，即使有调整，更可能影响Medicaid扩张的受益者，而非长期护理的报销；Trilogy有很多手段应对，如果Medicaid报销不合理，可以将房间转换为其他用途 [76][78] 问题5: Trilogy的机会和利润率扩张情况 - 预计AL和IL组件的增长将对利润率产生积极影响，RevPOR增长预计将继续超过费用增长，推动整个投资组合的利润率上升 [88][89] - 新开业的校园在稳定后将改善整体利润率，Trilogy还有收购租赁资产和管理但不拥有的资产的机会 [90][92] - Trilogy在AL方面仍有提高入住率的空间，达到中90%的入住率后将有强大的定价能力，还可通过价值型护理和Medicare Advantage计划实现更高的费率增长 [95][97] 问题6: 收购目标的物业情况 - 目前看到的收益率在6.5% - 8%之间，公司主要针对商店资产，认为这是目前风险调整后回报最佳的领域 [102] - 既关注稳定资产，也考虑适度增值型资产和低于重置成本的资产，更侧重于商店组合中的辅助生活和记忆护理方面 [103][105] 问题7: 2024年Trilogy开发和扩张项目情况、2025年计划以及对收益的影响 - 2023年夏季至2024年底有3 - 5个项目开业，2024年仅启动1个新项目，预计2026年初开业，已宣布2025年将启动1.3亿美元的项目，包括2个新校园、多个别墅项目和一些扩建项目 [110][113] - 预计每年新建设投资约1.5亿美元，包括新校园、别墅和扩建项目，2025年的指导开发支出为8000 - 1亿美元 [114][115] 问题8: 资产完成后是否有初始现金拖累以及稳定时间和收益率 - 扩建项目和别墅通常填充速度快，新校园过去需要2.5 - 3年填充，现在预计将压缩至12 - 18个月 [118][121] - 新校园稳定后的收益率为低两位数，别墅为高个位数，校园扩建为中十几，但规模较小 [121][122] - 新校园开业初期会有一段时间没有居民，需要获得许可证后才开始填充 [124][125] 问题9: 指导中是否包含其他季节性因素以及未来1 - 2年高级住房与SNF组件比例的变化 - 第一季度的不利因素包括天数减少、公用事业成本增加和税收重置，除此之外没有其他明显的季节性因素 [131] - 过去9年，Trilogy的AL和IL组件占比逐渐增加，接近50%，新校园的设计也在继续降低熟练护理组件的占比 [135][138] 问题10: 是否有额外的去杠杆化机会和节省利息费用的空间 - 大部分高成本债务已偿还，Trilogy主要使用HUD债务，利率为3.66%，期限较长，目前低息债务偿还的低挂果实已基本完成 [142] - 公司有一个利率较高的循环信贷额度，将谨慎对待额外的杠杆和ATM发行，理想情况下将保持债务与EBITDA比率在4.3倍左右 [143] 问题11: Trilogy在减少Medicaid依赖时的合理收入占比下限 - 理论上Trilogy可以将Medicaid收入占比降至零，但这可能不是最佳经营方式，需要平衡其作为一种服务的价值 [148][149] - 从物理设施角度，Trilogy有完全的灵活性将业务转向辅助生活，但需要考虑其对居民的意义和市场影响 [150][152] 问题12: 门诊业务的入住率预期以及是否有其他已知的租户迁出影响2026年净营业收入增长 - 预计入住率将保持在80%以上，过去几年门诊医疗业务呈现一步前进、一步后退的态势，新租赁和租户迁出相互抵消 [160][162] - 已知有一些租约将在4月至11月到期，租户可能不续租，团队正在努力填补空缺，预计低谷可能在第二季度末或第三季度 [165][166]