财务数据和关键指标变化 - 第四季度净收入降至168万美元，每股0.09美元，同比下降41.7%，去年同期含198万美元一次性收益 [8] - 全年净收入增至639万美元，每股0.34美元，同比增长20.4%，主要因多户住宅业务改善 [9] - 第四季度按比例计算的净营业收入增至910万美元，同比增长21%；全年增至3810万美元，同比增长26% [9] - 过去3年，按比例计算的净营业收入在过去12个月的复合年增长率为29.5% [10] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和工业业务 - 该业务由9栋建筑组成，总面积近55万平方英尺，主要是马里兰州的仓库，季度末入住率为95.6% [13] - 本季度总收入和净营业收入分别为130万美元和99.2万美元，同比分别下降11%和15%，原因是一个5万平方英尺的租户违约 [14] 采矿和特许权使用费业务 - 该业务包括16个采矿点，主要位于佛罗里达州和佐治亚州，弗吉尼亚州有1个矿 [15] - 本季度总收入和净营业收入均为350万美元，同比分别增长19%和34% [16] 多户住宅业务 - 该业务包括1827套公寓和超过12.5万平方英尺的零售空间，位于华盛顿特区和南卡罗来纳州，季度末公寓入住率为92.8%，零售空间入住率为62.6% [16][17] - 本季度总收入和净营业收入分别为1410万美元和760万美元，公司份额分别为820万美元和430万美元，因三个项目纳入该业务，较之前季度显著增加 [17][18] - 同店比较中，公司份额的收入和净营业收入分别为340万美元和210万美元，同比分别增长2%和12.2% [18] 开发业务 - 马里兰州哈福德县佩里曼工业区的25.8万平方英尺A级仓库预计2025年第二季度完成外壳建设，之后将从开发阶段转入商业和工业业务，在入住和稳定前会对净营业收入产生负面影响 [20][21] - 佛罗里达州莱克兰的20万平方英尺A级仓库，公司计划与奥尔特曼物流地产合作，预计2025年第二季度开始垂直建设，预计每平方英尺成本141美元，净租金9美元 [22] - 佛罗里达州布劳沃德县的两个工业项目总面积超过18.2万平方英尺，预计2025年第二季度开始垂直建设，预计每平方英尺成本327美元，净租金20美元 [23] - 马里兰州塞西尔县的170英亩工业用地正在进行前期开发，预计2026年初获得许可，用于建设90万平方英尺的配送中心 [24] - 马里兰州哈福德县的55英亩土地处于初始许可阶段，计划建设四座总面积约63.5万平方英尺的工业建筑，预计2025年第二季度提交初步开发计划，2026年获得垂直建设许可 [25][26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年公司预计净营业收入持平或略低于2024年，主要因工业和商业业务的空置以及采矿和特许权使用费业务一次性收益不可重复 [33][34] - 2025年公司计划在开发业务中投入约7100万美元股权资本，未来5年及以后将产生收益 [35] - 目标是每2年平均交付3个新工业资产，5年内将工业和商业业务规模从80万平方英尺扩大到160万平方英尺 [36] - 2025年将在佛罗里达州启动两个工业合资项目，继续推进现有工业项目的许可和审批，同时考虑土地收购或合资项目 [36] - 只要符合回报门槛，公司将继续开发多户住宅资产，2025年预计在佛罗里达州和南卡罗来纳州推进两个多户住宅开发项目，稳定后将增加810个单元和预计600万美元的净营业收入 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着新建筑开工和交付恢复到疫情前水平，预计2025年市场空置率将达到顶峰，有利于公司新工业项目的需求和租金增长 [29] - 2025年工业和商业业务将有超过43万平方英尺的空置或即将到期空间，短期内可能影响净营业收入，但重新租赁后有望提高净营业收入 [29][30] - 预计短期SOFR利率全年保持稳定，第四季度末可能小幅降息，公司将关注10年期国债和债务利差，考虑2026年对两笔浮动利率贷款进行再融资 [31] - 建筑成本因钢铁、木材和石膏关税存在不确定性，公司将持续监测并谨慎决策 [31] 其他重要信息 - 公司在阿伯丁的344块土地项目已投入3110万美元资金，截至季度末已提取2650万美元，已收到超过1530万美元的优先利息和本金支付，预计产生680万美元的利息和利润，资金回报率为22% [28] - 公司网站发布了第四季度财务亮点幻灯片，包括房地产资产净值的估计值，每股价值在34.63美元至39.22美元之间 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 7100万美元股权资本投资是否包括工业和多户住宅业务，能否给出细分情况 - 7100万美元包括所有业务 [43] - 佛罗里达的两个工业项目预计投入2100万美元，用于垂直建设和其他工业项目的许可和审批 [45] - 多户住宅业务的几个项目预计投入3500万美元，用于设计、许可和垂直建设 [47] - 其余资金用于现有投资组合的租赁资本支出、土地出售和潜在新项目 [48][49] 问题2: 收购项目的关注区域 - 公司重点关注美国东南部地区，马里兰州是本地市场，若有合适机会也会考虑 [51] 问题3: 是否有收购现有物业的可能性 - 目前市场上稳定资产的资本化率较低，公司认为回报率较薄，但会关注困境市场的机会 [53][54] 问题4: 关税对马里兰州货物流动和工业业务的影响 - 佛罗里达的两个工业项目已提前规划，不受钢铁关税影响；若加拿大木材关税持续，多户住宅业务可能受影响更大 [56][57] 问题5: 新项目的无杠杆回报率目标 - 一般来说，项目稳定第一年的成本回报率目标在6.5% - 7%之间，多户住宅业务根据项目位置在6% - 7%之间波动，工业项目在南佛罗里达市场可接受较低回报率 [65][68][70] 问题6: 回报率目标是否考虑租金增长 - 公司根据当前租金率和历史租金增长趋势，为租金设定2% - 2.5%的增长率 [76][77] 问题7: 公司开发项目的竞争情况和成本压力 - 新建筑开工和交付已降至疫情前水平，公司能从总承包商处获得更优惠的费用和利润，市场竞争减少，公司有机会在2026年成为少数新开发项目的提供者 [82][83][84] - 工业市场的建设管道已降至2019年以来的最低水平，预计到2025年底将降至2018年水平 [86] 问题8: 蔓越莓和切尔西项目的租赁情况 - 蔓越莓项目约40万平方英尺的租约到期，主要集中在该项目和新的切尔西大楼，预计租户全部离开，入住率将降至很低水平，但市场对小面积租户需求强劲，公司有信心在未来2年重新租赁并提高租金 [90][92][102] - 切尔西大楼因冬季施工延迟，预计2025年第二季度开始有租赁进展，目前已有一些咨询和参观 [108][109] 问题9: 阿纳科斯蒂亚多户住宅项目的情况 - 阿纳科斯蒂亚的两个相邻地块（第三阶段和第四阶段）计划进行多户住宅开发，预计2025年第二季度获得分区批准，之后需要2年时间进行审批和施工图纸准备，可能先启动第四阶段项目 [112][113] 问题10: 关于公司分红和资本化率的建议 - 股东建议公司以股息形式返还资本，即使初始收益率为1%，也有助于提高股东回报和交易流动性 [123][124] - 股东认为公司对多户住宅资产的资本化率估计过于保守，公司表示将研究当前交易和经纪人数据，适当调整 [129][130][142]