纪要涉及的行业和公司 行业：REITs（涵盖保障房、先进制造业设施、消费基础设施、产业园、仓储物流、能源环保、高速公路等细分领域） 公司：元晶、世德瑞塔、中粮家佳康、盐田港京东、华安百联 REITs、嘉实物业估值 REITs、厦门安居、北宝、深圳安居、富国首创水务、首钢绿能、嘉实中国电建五一桥水电站、中信建投绵阳智能陆上风电、中航京能光伏榆林、中航京能光伏湖北区域、华夏特变项目、鹏华深圳能源、中航首钢绿能、中金安徽交控、平安项目、锐泽、医扬四方达、山东高速、国子软件、国寿、喜泰、康喜、平安喜、恒星人寿、同方、全球人寿、新华利安人寿、人保、太平洋保险、泰康、平安、环球验收、中信建投、中金（含中金财富）、国君、广发证券、中关村、PANDOX B、海丰项目 纪要提到的核心观点和论据 2024 年各板块表现 - 结构性亮点项目：产权类资产（如上海保障房项目元晶）基本面有韧性，供需关系良好；政策主导项目（长期保障房、先进制造业承载设施、消费基础设施 REITs）受益政策和消费预期回升；稳定付费终端项目（整租项目、公共事业市政类政府付费项目）对分红投资者重要，可测性和可得性高[3] - 产业园板块：全年承压，一线城市以价换量保出租率，二线城市压力更明显，同比收入下滑 5.4%，出租率和租金下行[6] - 仓储物流板块：处于周期调整，全国高标仓平均有效租金同比下降 4%，市场化租赁项目受行业波动影响大，关联方租赁项目波动小，已上市仓储物流 REITs 表现优于整体市场[6][7] - 消费基础设施市场：进入存量竞争，超半数重点城市零售物业控制率同比下降，租金下滑，已上市消费 REITs 经营韧性强，期末出租率达 95%以上，多数达运营管理预算目标[9] - 住房市场：重点城市住房市场需求稳定，保租房供给增加，租赁市场竞争加剧，租金下降，已上市保租房 REITs 经营稳定，收入基本持平[11] - 能源环保类 REITs：受益于水务和水资源管理提升，但新能源发电受风资源和电价影响，如部分项目污水处理量增长、部分项目发电量和电价有不同变化[14] - 高速公路行业：整体承压，受节假日免费、恶劣天气和货运流量下滑影响，大部分项目收入同比下滑 10%以内，部分个体项目下滑幅度更大[17] 2025 年各板块展望 - 市场基本面：受内外部扰动影响，内部关注内需政策，外部关注关税，仓储物流板块风险敞口较大，策略上偏好保障房及消费预期相关板块，关注错杀优质券种[5] - 产业园及仓储物流板块：产业园新增供给冲击、企业租赁需求未明显回升以及关税政策不确定性继续挑战经营，一线城市产业园及部分工业厂房类项目有望保持韧性；已上市仓储物流 REITs 因区位优质将优于整体市场表现[6][7] - 消费板块：有望受益于促消费政策，核心商圈购物中心有区位优势，消费趋势拓展导致单体项目经济表现分化，必选消费类项目预计保持稳健经营[10] - 保租房 REITs：短期经营可维持稳健，需关注区域内部市场竞争情况，部分底层资产有涨价空间[12][13] - 能源环保类 REITs：全国年度长期电价预计明显下降，新能源项目前景不确定性增加，推荐关注价格与需求稳健的能源环保类资产[14] - 高速公路行业：一季度同比增幅乐观，全年偏乐观，需关注分流道路影响和出口政策对交通流量的影响[18][19] 其他观点 - 机构投资者占比：截至 2024 年底，机构投资者在全市场 51 支披露年报的 REITs 中占比 96.45%，创历史新高，显示对稳定业态偏好提升，部分市政环保标的有补仓行为[22][23] - 持有人结构：2024 年底，非流通盘中产业资本占比最高，券商第二，保险第三；流通盘前十持有人中券商占比最高，保险第二，产业资本第三，保险公司和券商板块偏好不同[24] - 估值下调：产权项目中关村下调幅度超 10%，其余多在 3% - 5%，经营权类项目普遍下调两位数，导致部分估值指标被动抬升，但整体可控[27] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2025 年头部运营商项目和发行人关联方为主要租户的项目租金调整压力可能减弱，建议关注新发项目及底层租户业态[8] - 医扬四方达、山东高速、国子软件需密切关注分流影响[20] - 出口政策对交通流量和旅游项目影响较小，但部分对接港口出口需求路段可能受影响[21] - 海上风电项目海丰量价稳定性强，2025 年有提价空间，被列为第一档推荐项目[31]