财务数据和关键指标变化 - 核心FFO含净提成每股1.42%，不含净提成每股1.43%，均超预测 [15] - 季度末 occupancy为95.2%，较年末降70个基点，因高留存率好于预期 [15] - 季度净有效租金变化54%，现金基础为32%，净有效和现金同店增长分别为5.9%和6.2% [16] - 季度末净有效租赁按市值计价为25%，代表额外11亿美元增量NOI，本季度新增1.05亿美元 [16][17] - 启动约6.5亿美元新开发项目，近80%为平均租期16年的定制项目 [17] - 为旗舰开放式基金筹集约4亿美元新资本，赎回额相近，资本筹集总体接近中性 [20] - 发行5.5亿美元债务，加权平均利率4.1%，本季度穆迪将公司评级上调至A2 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 物流业务 - 租赁5800万平方英尺，接近纪录，与关键客户启动多个定制开发项目 [10] - 4月2日后两周签署约80份租约，面积超600万平方英尺，较平时下降约20% [29] 数据中心业务 - 400兆瓦电力项目进入高级阶段，该类别总计达2吉瓦，另有1.4吉瓦电力已完全落实 [19] 太阳能和储能业务 - 季度末有超900兆瓦太阳能和储能容量在运营或开发中，接近年度1吉瓦目标 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度净吸纳量2100万平方英尺，全球租金下降1.5%，主要受南加州影响，除南加州外，租金仅下降约50个基点，许多市场持平或上涨 [88] - 3PL的FlexFace利用率从83%提高到超90% [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是贴近客户、增值投资资本，在动荡时期不进行重大战略调整，利用资产负债表优势，确保物流和数据中心的定制项目，发展支持客户的盈利相邻业务 [35][36] - 行业竞争方面，公司凭借全球布局、多元化租金收入、合约收入、强大资产负债表和战略资本业务，成为客户首选合作伙伴 [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，4月2日前工业基本面改善，之后全球关税带来不确定性，影响物流和供应链，减缓决策速度，但公司认为市场结果范围广泛，可能出现衰退、通胀或两者皆有，也可能快速解决 [10][11][12] - 未来前景方面，公司认为断开连接的世界需要更多仓库空间，当前环境支持公司投资商品消费市场的战略，公司有能力应对市场干扰并抓住机会，预计库存水平将增加，电商份额可能扩大，全球市场如加拿大、印度、巴西、墨西哥和港口市场可能受益，关税的通胀效应将增加硬资产、重置成本和租金价值 [14][15][30] 其他重要信息 - 公司调整部分指导，开发启动指导降至15 - 20亿美元，贡献和处置指导降至4 - 10亿美元，开发收益指导降至1 - 2.5亿美元，G&A指导提高至4.5 - 4.7亿美元，其他指导不变 [33] - 公司进行压力测试，模拟过去危机的最坏情况，结果显示收益仍在指导范围内 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从过往干扰中能得到哪些关于判断消费和需求的经验，以及消费者未来面临的风险 - 若进入衰退环境，消费将受打击，但公司无法预测衰退概率，消费与GDP增长的关系长期保持稳定，美国约为70%，其他新兴国家较低且呈上升趋势，2017年关税对消费影响不大，美国国内生产和中国进口均增长2%，总体消费增长20%多，增长来自中国 + 1、墨西哥和欧洲 [43][44][45] 问题2: 解释本季度入住率下降的原因，以及对今年剩余时间入住率节奏的看法 - 本季度有大量租约到期，尽管续租率达73%，仍导致入住率下降，与历史情况相似且符合预期，压力测试显示入住率将按计划下降且更多，直至年底保持在该水平 [51][52] 问题3: 实时思考亚洲3PLs群体及其在压力测试中的假设 - 亚洲3PLs面临新风险，但在美国业务仅占租金的1.5%多，这些客户因电商增长和库存履行模式而增长，已采取措施降低风险，其表现取决于政策演变 [57][58] 问题4: 亚马逊重返市场对整体需求、行业和定价权的影响 - 公司与亚马逊签署了一些不错的交易，电商客户群体目前非常强劲，占整体租赁的20% [65] 问题5: 公司可利用的机会 - 目前时机尚早，市场情况不明朗，多数人会等待局势清晰，机会可能在6 - 9个月后出现，具体取决于情况恶化程度 [69][70] 问题6: 关于租赁孕育期，客户决策情况及影响因素 - 租赁孕育期在本季度升高，部分是由于季节性和交易组合，预计将保持高位，有增长需求的客户需要明确的经济和关税背景来做决策，也有部分客户因供应链波动而紧急决策，过去两周公司签署了大量租约和定制项目，令人鼓舞 [75][76][79] 问题7: 压力测试场景中租金、市场租金和净吸纳量的情况 - 压力测试中，参考GFC情况，市场入住率下降170个基点并持续到年底，市场租金下降18%立即生效，坏账率提高到75个基点，第一季度净吸纳量2100万平方英尺，全球租金下降1.5%，主要受南加州影响 [86][87][88] 问题8: 公司普通客户可能承受的进口关税水平 - 公司认为经济可承受10%的关税，但会影响库存路线和来源，墨西哥和巴西可能受益，中国进口可能减少，亚洲周边国家份额可能增加，欧洲可能持平或下降 [95][96] 问题9: 解释“断开连接的世界需要更多仓库空间”的结论 - 以英国脱欧为例，供应链重建导致英国和欧洲大陆对库存的需求增加，需要更多空间，预计供应链在不确定时期的复制将导致更多库存和仓库需求 [100][101][102] 问题10: 基金投资者需求变化、对工业领域的配置和定价看法，以及未来季度赎回请求是否增加 - 4月2日前投资者对工业房地产的兴趣增强，4月2日后人们等待观察分母效应，即股市下跌可能导致房地产可用资金减少，同时机构对私募资产的过度承诺和流动性受限也会影响资金流入 [106][107][108] 问题11: UPS缩减亚马逊业务对公司的影响 - 公司与UPS的业务持续，近期签署了一些重要租约，该问题未在讨论中提及 [115] 问题12: 解释小于10万平方英尺空间入住率较低的原因及相关市场情况 - 该客户群体通常入住率最低，无异常情况，全球市场表现较好，美国东南部、阳光地带和中西部市场表现强劲，小空间租约期限短、客户信用低，若出现衰退，该领域将受更大影响，但重置成本高对供应有保护作用 [120][121][124] 问题13: 第一季度6.2%的现金同店NOI强于年度指导4.5%，对全年节奏的预期 - 后续将主要受入住率影响，入住率波动大，同时还受免租期差异影响，基本情况下入住率将下降，压力情况下更严重，主要驱动因素是按市值计价，若情况持续，入住率可能下降 [130][131][132] 问题14: 工业租约签署到生效的时间，以及活动放缓对租约承诺和入住率的影响时间 - 续约可提前3 - 12个月签署，新租约生效时间从几周至45天不等，取决于新租约与续约的组合及租约规模，新建筑所需时间更长 [136][137] 问题15: 若关税不确定性解决，需求是否会完全恢复，租户在4月2日前谨慎的其他原因 - 公司认为没有其他原因，短期难以预测市场，公司关注长期发展 [141] 问题16: 第一季度净吸纳量同比下降，应如何解读 - 第一季度是季节性淡季，2100万平方英尺年化后约为1.05 - 1.1亿平方英尺，数据存在波动，更重要的是与客户的沟通和他们的增长需求，去年第一季度受选举不确定性影响，正常季节性模式是全年吸纳量、入住率和租赁空间增加，公司已完成约60%的租金滚动，情况良好 [146][148][150] 问题17: 基本情况下对租赁活动水平的假设 - 难以给出具体数字，公司通过压力测试考虑了入住率下降的影响，包括续租率降低和新租赁节奏放缓 [155]