财务数据和关键指标变化 - 第一季度每完全摊薄份额的日费率运营资金为68美分，而2024年第一季度为60美分 [22] - 本季度现金同店租金I增长（不包括终止费用）为10.1%，主要受租金上涨、新租约和续约、合同租金上调以及平均入住率略高等因素推动 [22][23] - 季度末在役入住率为95.3%，较去年年底下降90个基点，较去年同期下降20个基点 [23] - 全年指导范围：每份额运营资金（FFO）为2.87% - 2.97%；季度末平均在役入住率为95% - 96%；现金同店净营业收入（NOI）增长（不包括终止费用）为6% - 7%；预计全年资本化约0.09%每份额的利息；一般及行政费用（G&A）指导范围为4050万 - 4150万美元 [27][28][29] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度约130万平方英尺的租约开始生效，其中40万为新租约，80万为续约，10万为开发和收购项目 [23] - 已处理2025年到期租约面积的73%，新租和续约的整体现金租金增长率为30%，排除宾夕法尼亚州中部的大型固定费率续约后为36%，全年预计整体现金租金增长率为30% - 40%，排除固定费率续约后为35% - 45% [15] 开发业务 - 在丹佛的First 76项目成功将一个租户的面积扩大9.9万平方英尺，使该20万平方英尺的建筑达到100%入住率 [16] - 计划在第二季度在达拉斯西北部路易维尔子市场的First Park 121破土动工建设一个17.6万平方英尺的设施，预计投资2300万美元，目标现金收益率约为8% [16][17] - 以1600万美元收购费城纽卡斯尔子市场的61英亩土地，可开发83万平方英尺，第二季度将开始建设一个22.6万平方英尺的可分割设施，目标租户为5 - 10万平方英尺的企业，总预计投资3100万美元，目标现金收益率约为8% [18][19] 投资业务 - 从凤凰城的合资企业收购两栋完全出租的开发项目，分别为37.5万平方英尺的A楼和42.1万平方英尺的B楼，100%出租给三个租户，加权平均租约期限约为七年，建筑基础价值为1.2亿美元，调整合资企业利润后现金收益率为6.4%，显著超过市场资本化率 [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 美国一级市场 - 第一季度末空置率为5.9%，与去年年底持平 [12] - 净吸纳量为5600万平方英尺，其中2400万在公司目标市场 [13] - 全国新开工建设量比2022年第三季度的峰值低75%，第一季度仅5400万平方英尺破土动工，公司15个目标市场新开工量为2900万平方英尺，竣工量为3900万平方英尺 [13] 达拉斯西北部路易维尔子市场 - 自2022年底以来空置率在4% - 5%之间 [17] 费城纽卡斯尔子市场 - 目标租户（5 - 10万平方英尺）的空置率目前约为5% [19] 南加州内陆帝国（IE）和洛杉矶 - 第一季度在建项目管道减少，IE空置率下降30个基点，交付量不足200万平方英尺，新开工量仅110万平方英尺 [64] - IE净吸纳量为300万平方英尺，IE西部比东部更强，IE西部租金持平，东部略有下降 [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2025年开局良好，推进租赁目标并完成一些有吸引力的新投资，在资本方面，续签了信贷额度和2亿美元定期贷款，进一步推迟到期日 [9] - 密切关注关税发展及其对业务活动和租赁市场的潜在影响，由于情况不明朗，在新投资和增长决策上保持谨慎 [10][11][49] - 新投资将保持机会主义，重点关注得克萨斯州、佛罗里达州、宾夕法尼亚州、纳什维尔等地区，服务市场中未满足的需求，追求良好的风险调整回报 [50] - 继续执行目标以推动长期现金流增长，关注市场动态并灵活调整策略 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 关税谈判的不确定性给市场带来干扰，影响租户决策和新投资，但公司认为自身有能力应对，市场中租户需求的潜在动力仍然存在 [11][75][88] - 虽然目前一些租赁对话暂停，但随着关税问题的解决，市场有望逐步恢复，但复苏速度难以预测，可能仍将是缓慢而有节奏的 [121][122] - 公司对市场前景总体持积极态度，认为随着时间推移，市场中的替代选择减少，有利于业务发展 [76][122] 其他重要信息 - 公司电话会议可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，相关风险因素在10 - K和其他美国证券交易委员会（SEC）文件中有描述 [4][5][6] - 可在公司网站firstindustrial.com的投资者板块找到补充报告、收益发布和SEC文件，以及非公认会计原则（non - GAAP）财务指标的对账信息 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：关税谈判时间延长对租户的近期实际风险 - 公司租赁给中国第三方物流（3PL）企业的面积约45万平方英尺，占比极小，过去因信用问题拒绝了很多与亚洲3PL的交易 [35] - 公司目前没有涉及大量重型制造的汽车租户，现有租户未反馈重大影响或担忧 [37] 问题：150万平方英尺的开发租赁从下半年调整到第四季度的情况及可见性 - 上季度讨论时是下半年，但大部分仍在第四季度，此次只是轻微调整，不具实质性影响，目前假设150万平方英尺在第四季度租赁 [41] - 若未租赁，对每股收益影响约为2美分 [42] - 市场活动良好，有更多潜在租户，但部分受关税影响进展缓慢或暂停，宾夕法尼亚州的建筑有部分和全部租赁的意向，但暂无实际行动 [45][46] 问题：除两个第二季度开发项目外的增量开发启动及成本考量 - 新投资将保持机会主义，考虑关税对市场的干扰，谨慎决策 [49] - 新项目将服务市场中未满足的需求，重点关注得克萨斯州、佛罗里达州、宾夕法尼亚州、纳什维尔等地区 [50] 问题：本季度一般及行政费用（G&A）中与股票薪酬相关的非经常性金额 - 增加的G&A与资深员工的加速股票薪酬有关，已在指导中预测，具体金额会后提供 [55] 问题：空置仓库的短期活动及内陆帝国大空间情况 - 有短期租赁需求，但公司通常不做短期租赁，内陆帝国75 - 80万平方英尺及以上的大空间市场活跃，第一季度有两笔超100万平方英尺的大租约签订 [57] 问题：是否有市场运营基本面与预期有显著变化 - 公司持续看好南佛罗里达、纳什维尔、达拉斯、休斯顿、利哈伊谷等市场，丹佛市场正在改善，15个目标市场的动态没有重大变化 [61] - 南加州市场缓慢改善，内陆帝国在建项目减少，空置率下降，吸纳量良好，租金总体平稳 [64][65] 问题：租赁速度或交易量情况及 occupancy事件大幅下降的敏感性分析 - 若第四季度150万平方英尺和70.8万平方英尺的租赁未完成，对每股收益影响约为2美分，影响不大 [72] - 回顾新冠疫情期间，坏账费用约为180万美元，而指导为100万美元，当时是因为加州政府限制驱逐租户导致 [73] - 年初市场势头良好，有更多客流量、更多请求报价（RFP）、租户替代选择减少，但关税不确定性影响决策，目前很多对话暂停 [75][76] 问题：对话暂停是否意味着第二季度新租赁会推迟到第三季度，是否有租户放弃 - 上半年目标10万平方英尺已完成，其余租赁在年底，预测未变 [78] - 对话暂停是普遍现象，不意味着需求消失，部分潜在租户决定等待关税情况明确后再做投资决策 [79] 问题：联邦移动和Boohoo空间的情况 - 联邦移动租约在第一季度末到期，目前空置，有部分和全部租赁的意向 [81] - Boohoo正在转租整栋楼，三分之一面积已有转租租户，租期数年，Boohoo有权终止，公司认为该建筑位置优越，租户租金正常，有信用证保障，暂无风险 [82][83] 问题：租户活动中暂停决策的租户比例及共同主题 - 无法量化暂停决策的租户比例，年初的潜在投资需求仍然存在，只是受关税结果影响，不确定何时投资 [88] - 续约租户仍提前约六个月续约，是积极信号，大部分业务不受关税影响，只是对开发租赁有一定边际影响 [90][91] - 未发现暂停决策的租户有特定行业或市场集中的情况，很多租户仍在推进业务，只是速度受外界因素影响 [93] 问题：已处理2025年到期租约后剩余部分的情况 - 剩余部分面积均小于10万平方英尺，较为分散 [96] 问题：指导中若未完成特定租赁的影响是否反映在FFO指导范围下限 - 第四季度150万平方英尺和70.8万平方英尺的租赁假设是重要因素，此外新租赁和坏账费用也可能是变量 [100] - 若租赁市场持续困难，公司有信心达到FFO指导范围下限 [102] 问题：剩余到期租约的保留率和预计搬出情况 - 预计全年保留率为70% - 75%，与过去几年平均水平相当，剩余到期租约大部分面积小于10万平方英尺，变动性小 [104] 问题：费城土地交易及开发流程和时机 - 该地块已签约数年，需重新规划和获得全部许可及机构批准，过程耗时较长，很高兴能在此时完成交易 [109] - 地块为填充式位置，人口密度、道路通行条件好，特拉华州成本低于部分竞争市场，建筑设计适合单租户或多租户，满足市场未满足的需求 [110] 问题：开发项目6% - 7%以上收益率的可持续性 - 公司定期评估土地持有和新机会，考虑当前建设成本和租金率，目前有19亿美元的项目可实现超过7%的收益率 [114] - 以宾夕法尼亚州交易为例，提前锁定房地产，完成前期工作后收益率较高 [115] 问题：关税问题解决后租户租赁活动能否快速恢复正常 - 市场从新冠疫情后的高供应和高租赁状态恢复的速度一直较慢，即使关税问题短期内解决，租赁市场可能仍将缓慢回升 [121] - 市场中的替代选择持续减少是积极因素，但预测关税问题解决后租赁市场的回升速度较难 [122] 问题：第四季度开发租赁延迟对2026年的年化影响 - 可将2025年的影响（约200万美元）乘以10或11个月来估算2026年的潜在影响 [124] 问题：若完成150万平方英尺租赁，七个开发项目的租赁百分比情况及对8亿美元投机性开发上限的考虑 - 3月31日在建开发项目未纳入2025年指导，任何租赁完成对2025年FFO都是增量 [129] - 开发上限基于公司股权和债务市值，是上限而非目标，公司根据市场强度运营，目前仅使用约4.7亿美元，无理由降低上限 [132][133] - 公司会在市场强劲且有未满足需求的子市场进行开发，不会因上限而盲目开发，若长时间无租赁情况可能暂停，但市场可能也面临更大问题 [135][136] - 开发项目设计灵活，可适应单租户或多租户，有多种选择 [137] 问题：购买土地价格变化及是否考虑暂停第二季度开发启动 - 刚完成的土地地块市场价值可能是购买价格的两倍，因签约数年并需完成长时间的重新规划和审批流程 [144] - 两个项目租户多为本地和区域小型企业，与贸易相关性不大，启动项目合理 [145] 问题：凤凰城收购项目6.4%资本化率的计算基础及5.3%估值的时间 - 6.4%资本化率是考虑合资企业利润后的净值，市场对该资产的估值约为5.3% [148] - 5.3%估值于今年第一季度确定，当时有大量可比案例支持，受关税影响，市场交易少，难以预测未来情况，但目前有很多长期投资者因资产位置而投资凤凰城 [150] 问题：开发项目针对小租户是否意味着公司未来将更多追求轻型工业项目 - 公司根据市场需求提供合适规模和设施的项目，特定子市场适合此类需求，并非轻型工业项目，未来将继续在15个目标市场根据需求进行开发 [154] - 公司多租户设计建筑是为了未来适应性和增加可行性，提高建筑功能性 [157] 问题：亚马逊150亿美元扩张计划对其租赁需求的影响及公司对各市场租金最低占比的要求 - 亚马逊专注于实现同日送达，此次投资旨在建设同日送达能力，公司看到其在多个市场积极租赁空间 [161][162] - 公司没有最低租金占比目标，重点关注能产生最高租金增长和价值增值的市场，如南佛罗里达市场份额从1%增长到两位数 [166][167] - 公司希望在进入的市场有一定规模，但不设具体百分比目标，同时在15个目标市场具备全面管理、资产管理、租赁、开发和收购能力 [168][169] 问题：土地购买合同及交易时机和卖家接受不确定情况的原因 - 这是通过当地团队与业主建立关系达成的非公开交易，购买时需获得所有许可并降低风险 [175] - 过程耗时较长，团队成功协商了延期，体现了专业能力 [175]