财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度总营收增长10.7%，达到6060万美元，主要得益于新租赁带来的租金收入和租赁物业的通胀调整 [21] - 调整后的净营业收入增长8.5%，达到6210万美元，但利润率收缩10个基点至95.7%，主要是由于与租赁收入产生物业相关的成本增加 [21] - 调整后的EBITDA达到5500万美元，较上年同期增长9.3%，利润率增加50个基点至85.2%，主要是由于2025年第一季度相对于总收入的费用降低 [22] - 本季度税前收入为2860万美元，而2024年为1.506亿美元，减少主要是由于投资物业重估收益降低以及期间平均现金头寸降低导致的利息收入减少 [23] - 不包括当期税的FFO从2024年第一季度的4040万美元增加到本季度的4500万美元，同比增长11.4% [23] - 截至2025年3月底，现金及现金等价物为4900万美元，总债务减少8.01亿美元；4月从2024年12月获得的3.45亿美元银团贷款中提取1亿美元，进一步加强财务状况；第一季度末净债务与EBITDA比率为3.2倍，贷款与价值比率为20.6%，保持显著财务灵活性 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度总租赁活动达到140万美元，包括与三个新租户签订的13.9万平方英尺新合同和120万平方英尺的租赁续约，过去两年维持该水平 [14] - 第一季度专注于成熟租赁和续约，实现11.5%的过去12个月加权平均利差，为2022年以来最高，部分续约租金涨幅超过20%，同店NOI同比增长4.3% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 墨西哥、美国和欧洲租赁活动放缓，市场整体吸纳基本停滞，新租赁决策延迟 [7] - 蒙特雷第一季度空置率接近7%，略高于去年但仍健康；蒂华纳接近8%；第一季度两个市场因不确定性表现缓慢，但租金持续上涨或稳定在高位 [132][133][134] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为当前环境是机遇，凭借战略定位、卓越运营和长期愿景等竞争优势，贴近市场和客户，推动续约和再租赁机会 [9][12] - 执行1.5亿美元股票回购计划，第一季度回购1550万股，价值3600万美元，以利用股价与现有运营投资组合内在价值的差距，回购股份将被注销 [16] - 进行有针对性和高度战略性的新土地收购，在墨西哥城和蒙特雷等城市收购与Route 2030战略一致的城市填充地块，用于电子商务和最后一英里物流 [15] - 保持投资组合行业多元化，汽车行业占比约四分之一，物流和电子商务接近50%，其余为航空航天、医疗设备、电子等行业；未来继续保持汽车行业适度敞口，增加物流和电子商务业务 [82][83] - 谨慎进行土地收购，根据市场需求和供应情况，分析投资委员会决策，适时开展新建筑项目，包括定制建筑和投机性建筑 [100][101][102] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境存在不确定性，市场波动和模糊性影响各行业和市场决策，尤其是长期承诺，但公司租户保持稳定并新增租户，多数客户未因贸易相关因素调整长期计划 [7][8] - 预计未来季度新租赁和新租户活动可能增加，随着贸易和关税规则逐渐清晰，公司将看到更多交易 [30][46] - 对美国和墨西哥关系乐观，预计下半年租户决策将更活跃，公司将以高质量建筑、优质客户群、强大资产负债表和运营能力快速响应 [147] 其他重要信息 - 2025年4月15日支付第一季度现金股息，每股0.41比索 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4、5月租赁活动情况及是否有新租户 - 公司看到活动增加和潜在租户管道增多，预计未来季度新租赁和新租户活动可能增加；第一季度因不确定性公司项目暂停或决策延迟，续约活动积极，租金和利差增加，为未来季度奠定积极趋势 [30][31][32] 问题2: 2025年租赁到期曲线情况 - 2025年总可租赁面积（GLA）的4.7%将到期，2026年约10%；租户保留率高于80% [35][37] 问题3: 租户参与情况、何时预计入住率稳定以及新能源法规对开发团队的影响 - 与现有和潜在租户保持密切沟通，多数租户看好墨西哥，因搬迁制造设施困难且其他国家也面临挑战；随着贸易和关税规则逐渐清晰，预计未来季度交易增多；公司将根据Route 2030战略，适应新能源法规，开展更多太阳能项目 [43][44][47] 问题4: 现有租户决策情况及受关税影响的生态系统 - 汽车行业与美国高度整合，租户有长期计划并能解决关税问题；医疗设备、物流和电子商务等行业也表现强劲；公司谨慎选择租户，租户业务具有韧性 [54][55][56] 问题5: 巴希奥地区是否有新生态系统建设 - 瓜达拉哈拉电子和科技公司需求增加，该生态系统将继续增长，奇瓦瓦市也有类似趋势；巴希奥地区物流、电子商务和汽车行业仍有发展潜力，现有客户继续做出长期承诺 [60][61][63] 问题6: 蒙特雷两块绿地物业今年出租可能性及今年是否有更多土地收购 - 尽管2025年市场保守，但蒙特雷项目建筑质量高，具有可持续性和高质量标准，预计最终能以长期租约租给优质公司；公司已在多个城市进行优质土地收购，符合Route 2030战略，未来将继续增加土地储备，且数量可控 [68][70][72] 问题7: 公司寻求的租户类型及北部建设库存增长情况 - 公司投资组合行业多元化，汽车行业占比约四分之一，物流和电子商务接近50%，未来保持各行业适度敞口；选择租户时根据地区行业情况和驱动因素进行针对性选择；市场报告显示北部市场有放缓，但租金稳定或上涨，空置率适中，供应有限，市场仍平衡，公司将密切关注市场动态 [82][83][86] 问题8: 土地收购时不确定性是否影响价格及公司年底期望的土地储备水平 - 公司谨慎进行土地收购，部分土地所有者仍要求高价，但公司凭借信誉有时能以合适价格收购；公司土地储备规模可控，未来将继续进行土地收购，数量与公司总资产相比仍将保持合理水平 [93][94][95] 问题9: 本季度收购土地近期开发计划 - 公司先确定符合战略的市场，再以合适价格收购土地，投资委员会会详细分析每个交易和新项目；目前谨慎保守，根据市场需求和供应情况，适时开展新建筑项目，包括定制建筑和投机性建筑 [100][101][102] 问题10: 未来开发管道是否更倾向定制建筑而非投机性建筑及瓜达拉哈拉新生态系统情况 - 电子行业增长，公司将密切关注该行业定制建筑和投机性建筑机会；公司有定制建筑和投机性建筑经验，未来将根据市场情况和投资委员会分析，决定是否开展新项目；投机性建筑是公司战略关键，在墨西哥城等市场仍有意义 [111][112][117] 问题11: 公司是否会在当前水平继续积极回购股票 - 公司将关注市场，有机会时将积极回购股票，目标是全年执行1.5亿美元回购计划 [124] 问题12: 蒙特雷和蒂华纳市场租金动态和前景 - 蒙特雷第一季度空置率接近7%，蒂华纳接近8%，第一季度因不确定性市场表现缓慢，但租金持续上涨或稳定在高位，空置率仍健康 [132][133][134] 问题13: 近期提取1亿美元信贷额度的用途 - 公司将根据现金需求提取信贷额度，用途包括计划收购、股票回购、土地收购或一般营运资金需求，同时保持资产负债表低杠杆 [142][143]