财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司年化基础租金（ABR）约为1.99亿美元，较2024年同期的1.79亿美元增长11.2% [9][25] - 2025年第一季度，公司调整后运营资金（AFFO）每股0.59美元，较2024年同期增长3.5% [9] - 2025年第一季度，总一般及行政费用（G&A）占总收入的13.2%，较2024年第一季度改善40个基点；剔除基于股票的薪酬和非经常性退休成本后，G&A占现金租金收入和利息收入的10.5%，较2024年第一季度改善10个基点 [25] - 截至2025年3月31日，公司净债务与EBITDA之比为5.2倍，考虑未结算的远期股权后为4.4倍，目标杠杆率为4.5 - 5.5倍 [26] - 2025年第一季度，固定费用覆盖率为3.5倍 [28] - 截至2025年3月31日，公司加权平均债务到期期限为5.4年，加权平均债务成本为4.5% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 季度末，租赁投资组合包括1115处净租赁物业和1个活跃的再开发项目，不包括再开发项目，入住率为99.7%，加权平均租赁期限为10年 [17] - 租户12个月租金覆盖率为2.5倍 [18] 投资业务 - 第一季度，公司在6处物业投资1090万美元，初始现金收益率为7.8%，收购资产的加权平均租赁期限为14年 [18] - 季度末后，公司又投资640万美元，年初至今总投资达1730万美元，初始现金收益率为7.7% [20] - 目前公司有超过1.1亿美元的投资已签约，预计在未来9 - 12个月内完成，平均初始收益率在7%以上 [13][20] 再开发业务 - 第一季度，公司为一处遗留的加油站和维修物业的收入提升资本支出项目提供了50万美元资金，并获得了额外租金，延长了租赁期限 [21] - 季度末，公司有4份新的换油中心租赁协议，其中1个正在建设中，还有其他项目处于不同阶段 [21] 资产管理业务 - 第一季度，公司出售了两处物业，获得50万美元 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合租金覆盖情况良好，便利店部门租金覆盖与上季度一致，洗车部门各投资组合租金覆盖有不同程度增长 [11] - 公司认为市场资本回报率目前在7% - 8%区间，市场深度在7% - 8%中段，超过8%市场变薄，目前未看到资本回报率有明显变化 [67] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续以审慎和自律的方式执行战略，尽管宏观经济存在不确定性 [9] - 公司致力于通过基于关系的售后回租策略，在目标的便利和汽车零售领域获取资产 [16] - 公司收购团队将继续寻找符合投资理念和承保标准的机会，优先收购位于高密度或增长型都市地区、具有良好零售市场通道和可见性、由信誉良好的运营商签订长期净租赁协议的房地产 [15] - 公司将继续扩大投资组合，通过开发资金项目和售后回租交易增加资产，并进一步多元化业务 [13][14] - 公司将继续推进再开发项目，提高资产收入和价值 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经营环境具有挑战性，但公司的便利和汽车零售租户表现良好，其业务具有抗衰退性，为消费者提供非 discretionary 商品和服务 [10] - 经济和政治不确定性导致交易和资本市场波动，给目标零售领域的交易完成带来阻力，但公司将继续寻找合适的投资机会 [15] - 公司对2025年的前景持乐观态度，认为目前的投资管道充足，资本状况良好，有能力实现增长 [13][31] - 公司重申2025年AFFO每股指引为2.38 - 2.41美元，最终结果可能受Zips解决方案的最终确定、租金无法收回、运营费用和交易相关成本的可变性以及再开发项目拆除成本的时间安排等因素影响 [33] 其他重要信息 - Zips Car Wash于2月申请破产，涉及12处物业，占ABR的1.8%，公司预计将在第二季度末基本完成这些资产的重新定位，预计收回约70%的ABR，停机时间少于一个季度 [12][22][23] - 公司已收到截至4月的所有租金，除了2月1日至2月5日Zips申请破产期间的租金 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 1.1亿美元投资管道的资本部署节奏 - 约三分之二的管道是开发资金项目，通常需要9 - 12个月完成，部分可能长达15个月；收购和售后回租活动通常在未来一个季度多内完成，其余开发资金将在今年剩余时间和明年年初投入 [37][38] 问题2: 宏观不确定性下的开发需求 - 公司与运营商进行了很多对话，他们正在评估2025年加速新店增长计划，但目前情况尚不确定，随着时间推移会有更清晰的情况 [40] 问题3: 交易是否需要更长时间 - 每个交易都有其独特性，市场的不确定性导致公司与交易对手的沟通增多，部分对手可能在评估下一步行动 [44][45] 问题4: 私募股权资本的投资动力 - 市场上有很多交易机会，包括与私募股权相关的，但目前没有明显的放缓或增加趋势，主要挑战是定价、时机和运营商对2025年增长的预期 [48][49] 问题5: Zips租金收入计入损益表的时间 - 对于继续与Zips合作的站点，租金预计全年无中断；对于将转租给其他运营商的站点，预计租户将在本季度末到位；对于可能出售的一处资产，可能在下半年完成 [51][52] 问题6: Zips保留的洗车场租金是否降低 - 预计所有11处保留在投资组合中的物业租金都会有调整，调整幅度因物业表现而异 [55] 问题7: 关税对现有租户的影响 - 关税对租户的影响尚不确定，公司资产与服装或其他制造业无关，租户从国际采购产品的程度不同，目前还无法确定关税对租户产品采购、销售和消费者支出的影响 [59][61] 问题8: 目前的资本成本和投资利差 - 即时资本成本约在7% - 7.5%区间，但已筹集并正在部署的资本成本在6.6% - 6.8%区间，投资管道的收益率在7%以上，利差约为100 - 120个基点 [64][65] 问题9: 第二季度资本回报率的趋势 - 目前未看到资本回报率有明显变化，市场资本回报率在7% - 8%区间，市场深度在7% - 8%中段，超过8%市场变薄，现在判断是否有实质性变化还为时过早 [67][68] 问题10: 新洗车租户的信用状况和是否有新关系 - 本季度没有新关系；对于Zips资产的两个新租户，一个是当地的区域运营商且正在发展，另一个是较大、更成熟的运营商，新进入公司投资组合，但都在当地市场有运营经验 [74][77] 问题11: 投资组合中覆盖率低于1.5倍的资产情况 - 通常是一个洗车投资组合和一个便利店投资组合处于该范围，它们在稳定状态下一直如此，没有担忧 [79] 问题12: 租户RCo的租金覆盖情况 - 公司与RCo有5份租约，RCo是最大租户，在便利店部门，其财务信息公开，公司看到其租金覆盖情况稳定，RCo正在进行战略规划，但对公司合同没有影响 [81][82] 问题13: 1.6亿美元信贷额度是否会在今年转为定期贷款 - 公司通常更喜欢长期固定利率债务，但目前1.5亿美元的信贷额度已通过互换固定利率至2026年10月，到期日至2029年1月，公司会更具机会性地处理，短期内没有迫切需求 [84][85] 问题14: Zips破产前和预计签约后的租金覆盖情况 - 破产前，12处物业组合的租金覆盖在1 - 1.5倍区间；对于新运营商，目前还太早无法确定，但预计会有所改善 [89][90] 问题15: Zips是否存在站点层面的覆盖问题以及为何不更积极处理 - 公司认为Zips的问题主要是资产负债表问题，12处物业中的11处作为洗车场长期来看仍有生产价值，引入新租户有望增加收入，租金调整也会提供更多缓冲 [92][93] 问题16: 公司指导中对Zips解决方案的考虑以及与预期的比较 - 公司在2月的电话会议中考虑了Zips解决方案的一系列结果，包括租金调整和停机时间的范围，目前预计的解决方案在该范围内，因此指导不变，希望在7月能更明确 [98][99] 问题17: 关税对再开发和外部增长的影响 - 预计建筑和资本支出成本会上升，时间也可能受影响，但公司的开发资金计划和再开发项目有适当的保护措施，如设定资金上限和应对延迟的措施；公司交易中自身承担的工作成本相对明确，且在预算中考虑了成本上升的应急情况 [102][104] 问题18: 公司对QSR领域的投资意向和目标暴露水平 - 目前QSR在投资组合中占比从1%提升到2%，仍较小，公司没有明确的目标占比；公司进入该领域约18个月，正在建立关系并取得进展，认为这是自然的业务拓展和多元化方式 [107][108] 问题19: Zips事件的结果与新洗车投资承保的比较以及是否影响未来投资思考 - 公司在承保时会考虑多种情景，如重新租赁、更高更好的用途等；Zips事件的租金调整是合适的，能让租户增加收入并保持物业盈利；该事件验证了公司的承保过程，不会影响未来对新投资的思考，公司一直在评估和改进承保模型，目前对洗车业务的承保要求比几年前更高 [115][119][121] 问题20: 留在投资组合但不租给Zips的站点是否曾以降低的租金提供给Zips - 这是一个整体的谈判过程，不是直接的报价；Zips最初拒绝了12处中的7处并表示将保留5处，最终达成的结果是Zips可能保留6处，5处转租，1处出售，公司与多个运营商进行了沟通，认为目前的结果是一个良好的综合结果 [123][124][125]