财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股收益超出指引范围中点0.05美元 [11] - 综合投资组合表现超预期，同一物业收入同比增长3.4%，比计划高出40个基点 [11] - 联合投资组合超出预测，合资物业的NOI增长和优先股权收入更高 [11] - 利息支出低于预测 [11] - 第一季度实现2.8%的综合净有效租金增长，新租约租金较上一季度有所改善 [4] - 第一季度违约率改善至接近历史平均水平，洛杉矶违约率降至1.3%，去年同期为3.9% [4] - 第一季度周转率为35%，处于较低水平 [5] 各条业务线数据和关键指标变化 - 优先股权组合方面，截至目前已收到约2700万美元赎回款，其中一笔是此前停止计息的投资，本季度实现100万美元增量利息收入，预计剩余1.25亿美元赎回款将在第三和第四季度平均分配 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度，三个主要地区新租约租金均转正，北加州增长1.5%，西雅图增长1.3%，南加州增长0.2% [5] - 圣马特奥在同一物业组合中表现最佳，新租约租金增长4.8%，奥克兰表现最差，新租约租金下降1.2%，主要因供应增加，但随着供应减少和优惠政策适度调整，奥克兰已开始逐步改善 [5] - 2025年，公司市场的新住房供应交付量占存量的比例极低，仅为0.5%，预计全年将保持温和，并在2026年进一步下降 [7] - 第一季度，公司市场的交易总额为25亿美元，资本化率稳定在4% - 5%之间 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将资金重新分配到租金增长较高的市场，并进一步优化运营平台，以实现高于市场的回报 [4] - 公司将灵活调整运营和投资策略，专注于实现收入最大化和长期增值 [7] - 公司将继续寻求机会，利用最具吸引力的资本来源进行资本配置，以实现核心FFO和每股净资产价值的增长，同时保持资产负债表的实力 [13] - 公司将继续研究其他市场，但在可预见的两到三年内，鉴于北加州市场的复苏潜力，进入新市场的意义不大 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国和全球贸易政策的不确定性导致宏观经济不稳定，影响商业投资和就业增长，公司将谨慎对待指导方针的修订，直到有更清晰的前景 [6] - 西海岸多户住宅市场基本面良好，即使在就业增长较低的环境下，租金也有望继续增长，因为供应受限，拥有住房的成本远高于租房成本 [7] - 尽管市场波动，但公司市场的一些交易估值与过去一年保持一致，公司期待有更多机会进行扩张，为股东创造增值 [8] 其他重要信息 - 公司在2月份通过无担保债券发行，提前 refinance 了大部分2025年到期的债务，资产负债表仍然强劲，有多种资本来源和超过10亿美元的可用流动性 [15] - 公司在奥克兰接管了Mesbuc资产，该资产估值为9500万美元，每门约390美元，较当前重置成本低约30%，收益率在3% - 4%之间，扣除三个月的优惠后，资本化率将接近5% [108][109] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于全年指导方针中混合租金增长率在下半年加速的信心以及未实现该目标的影响 - 公司最初预计下半年混合租金增长率会略有增加，目前认为这种关系仍然成立，第一季度表现超预期，但公司未调整指导方针，因此第二季度的增长看起来较为平缓 [18][19] 问题2: 科技行业对公司投资组合的影响 - 公司密切关注科技行业的就业数据，第三方报告显示，前20大科技公司的职位空缺数量每月稳步增加，表明招聘活动有望增加 [21] 问题3: 第二季度的入住率策略 - 公司的入住率策略与进入租赁旺季的方法一致，但会根据不同地区进行调整，4月份，北加州侧重于提高租金，西雅图处于过渡阶段，南加州则主要关注入住率，因为该地区租赁旺季较晚，且上半年供应较多 [26][27][28] 问题4: 第二季度混合净有效租金增长率假设及4月新租约和续约租金情况 - 第二季度混合租金增长率指导为3%，与原计划一致，因为公司未调整指导方针，第一季度超预期表现导致增长看起来不明显，4月新租约租金与计划一致，续约租金稳定在3% - 4%之间 [34][35][37] 问题5: 公司是否参与第三方数据提供商的信息收集以及对萨克拉门托AB - 609法案的看法 - 公司不参与第三方数据提供商的信息收集，对其发布内容无控制权，公司认为萨克拉门托试图控制CEQA以鼓励城市发展的趋势是积极的，但政策实施需要时间，立法者应认识到监管不能解决住房危机 [40][41] 问题6: 各地区市场租金增长的跟踪情况 - 北加州的圣克拉拉和圣马特奥县以及西雅图部分地区表现领先，南加州尤其是洛杉矶表现较弱，整体市场租金增长符合预期 [46] 问题7: 若不是宏观不确定性，公司会提高哪方面的指导方针 - 主要是核心FFO方面，本季度有一些一次性的优先股权收入影响了底线，对于同一门店收入，公司会等到年中租赁旺季过后再做评估 [51][52] 问题8: 是否会继续从南加州向北加州进行资产交易以及是否考虑新市场 - 公司对第一季度的交易执行情况满意，希望继续复制该策略，但会根据具体投资情况做出决策，目前北加州市场的复苏潜力更具吸引力，未来两到三年内进入新市场的意义不大 [53][54][55] 问题9: 洛杉矶市场表现不佳的原因以及野火对入住率、租金和住房需求的影响 - 洛杉矶市场需要违约率恢复到历史平均水平，提高入住率，才能获得定价权，目前违约率仍高于历史平均水平，劳动力市场疲软，电影行业尚未复苏，野火主要影响高端单户住宅，对公司业务影响不大 [58][59][62] 问题10: 新开发项目是否会继续以及市场参与者对增长的预期 - 公司希望找到更多符合回报门槛的开发项目，但目前具有挑战性，交易市场的预期因子市场而异，北加州市场的共识情绪有所改善，一些参与者在租金预测上更为激进 [64] 问题11: 奥克兰市场中期是否能成为积极贡献者以及本季度使用ATM的原因和对股权成本的看法 - 奥克兰市场有望在年中恢复正常市场动态，公司本季度进行了小额股权发行，是为了满足开发项目的股权需求，会谨慎匹配资金，当股价偏离预期时，会停止发行 [69][72][73] 问题12: 全年混合租金增长最佳的季度以及南旧金山作为多户住宅市场的吸引力和租金情况 - 预计第二和第三季度混合租金增长最高，南旧金山靠近全球最大的生物技术中心，吸引高收入通勤者，租金与半岛其他子市场相当，略低于旧金山部分优质子市场，产品不会以企业住房或带家具公寓为主 [77][78][79] 问题13: 今年混合租金增长率的节奏与以往相比如何以及未提高指导方针但第一季度表现良好的情况下，后续提高指导方针需要满足的条件 - 不必过于关注第一季度和第二季度20个基点的差异，这是因为公司未调整指导方针，全年混合租金增长率预期为3%，与行业水平相近，若市场条件符合年初预期，公司有信心提高指导方针，但公共政策对费用的影响仍不确定 [83][84][86] 问题14: 为什么说西海岸多户住宅市场基本面良好以及与东海岸和阳光地带市场相比的优势，是否看到国际或国内居民迁移趋势的变化 - 西海岸市场下行风险较低，主要因为供应有限，即使供应增加，也能在一两个季度内消化，相比之下，阳光地带市场需要更好的宏观经济表现来支持租金增长，公司未观察到国际居民迁移趋势的明显变化，旧金山和圣马特奥的国内迁移情况在过去几个月转为正向 [93][94][99] 问题15: 开发计划中其他项目的启动情况以及Westco合资企业债务到期情况 - 公司有几个位于北加州和太平洋西北地区的项目正在筹备中，但距离启动还有几年时间，Westco合资企业的债务预计今年不会到期，部分将在2026年到期，其余在2027年到期 [103][104] 问题16: 关于奥克兰Mesbuc资产的情况以及资本循环策略中对北加州和西雅图的投资意向，以及主要市场的损失租赁和优惠活动情况 - Mesbuc资产是公司在第四季度偿还高级抵押贷款后接管的，此前已停止计息并减值，目前估值为9500万美元，收益率在3% - 4%之间，扣除优惠后资本化率接近5%，公司希望增加在北加州和西雅图的投资比例，但会确保交易对FFO长期增值，第一季度优惠活动较第四季度有显著改善，损失租赁情况也持续好转 [108][109][113] 问题17: 第一季度GDP负增长，是否能证明西海岸在经济衰退时表现更好以及何时考虑投资旧金山市中心 - 从长期租金增长数据来看，北加州市场表现优于南加州，科技行业在多次经济周期中表现稳定，为公司投资组合提供支撑，公司一直在评估包括旧金山市中心在内的市场交易，但目前半岛地区的相对价值更高 [117][118][121] 问题18: 洛杉矶市场是否会因关税而恶化以及如何理解第一和第二季度混合租金增长数据，以及与EQR相比周转率差异的原因 - 关税对市场的影响主要在成本方面，而非收入方面，洛杉矶市场的潜在抵消因素是违约率的改善，目前整体投资组合违约率保持稳定，第一季度混合租金增长超预期，第二季度增长看似平缓是因为公司未调整指导方针，周转率统计定义可能与同行不同，公司目标是实现收入最大化，周转率是结果而非策略 [124][129][134] 问题19: 对华盛顿州租金控制提案的看法以及加州类似政策对公司运营和投资决策的影响，以及坏账达到完全正常化的时间 - 公司认为租金控制立法通常无助于降低住房成本，华盛顿州的提案与加州类似，公司在加州的业务未受显著影响，因为公司此前已自行设定10%的租金上限，预计华盛顿州提案也不会对业务产生重大影响，第一季度坏账率为0.5%，长期平均水平约为0.4%，预计年底有望达到正常化 [138][139][141] 问题20: 本季度较低的周转率是否是维修和维护费用降低的主要原因以及全年该费用预期是否有变化，以及保险费用预期情况 - 维修和维护费用季度间波动较大，主要取决于上一年的项目完成情况，全年预计增长2.5% - 3%，第一季度费用较低是因为比较基数较低，与周转率无关，保险费用全年预计下降2%，本季度因租户诉讼费用增加导致同比上升5%，但仍预计全年保费同比下降 [144][145][146]