财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度核心FFO为0.86美元/股，AFFO为0.87美元/股，较上年同期均增长3.6%，年化基础租金同比增长超5% [13] - 本季度NOI利润率为95.9%，G&A占总收入的5.6%，占NOI的5.9%，支付股息后的自由现金流约为5500万美元 [14] - 本季度受益于820万美元的租赁终止费用，约合0.04美元/股 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 整体租赁活动强劲，本季度完成25笔续租和8笔新租赁，综合租金回收利率为98% [15] - 35家家具店中，15家已通过租赁或出售解决，15家有大量意向，预计第三季度末几乎全部处理完毕；餐厅资产本季度获得全部所有权，已租赁或出售38家，另外31家有强烈意向 [3] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度初始现金资本化率为7.4%，与2月讨论一致，预计2025年与上一年相比会有一些资本化率压力，5月第二季度资本化率与第一季度基本持平，但大型投资组合交易出现显著压缩 [6][7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用自下而上的方法，收购位于合适位置、与强大的地区和全国租户合作、租金合理的房产，优先考虑与现有租户的售后回租交易，而非金融工程师类型的运营商或开发商 [5][6] - 公司在高度竞争的市场中运营，过去20多年一直如此，只是参与者名称有所变化 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管当前资本市场因不确定性而波动，但公司强大的资产负债表、经验丰富的团队和经受过考验的投资组合使其在任何环境下都能实现长期成功，有信心为股东创造价值 [12] - 公司对2025年核心FFO每股3.33 - 3.38美元和AFFO每股3.39 - 3.44美元的展望保持不变，有信心实现全年收购指导目标 [20][26] 其他重要信息 - 公司平均员工在公司工作超过10年，高级领导团队工作超过20年，深厚的机构知识是关键竞争优势 [13] - 4月15日宣布每股0.58美元的季度股息，按保守的66% AFFO派息率计算，年化股息收益率为5.4% [18] 问答环节所有提问和回答 问题: 第一季度收购步伐远超预期的原因及是否认为交易市场竞争减少 - 公司运营的市场竞争激烈，第一季度收购交易除一笔外均为售后回租，主要通过合作关系达成，收购步伐加快主要是时机问题，部分第四季度计划的并购交易在第一季度完成，且处于全年指导范围内，主要集中在汽车服务领域 [23][24] 问题: 未来收购的预期步伐以及是否计划拓展到汽车服务领域 - 公司采用自下而上的方法，根据市场上可购买的资产进行收购，目标是实现核心FFO的持续增长，维持全年5 - 6亿美元的收购指导，目前已完成约40%，对第二季度的收购管道有信心能实现指导目标，但鉴于宏观经济不确定性，暂不考虑提高收购量 [26] 问题: 考虑到近期经济波动和不确定性，现有租户的增长意愿如何，是否有租户近期放缓增长计划 - 租户正在重新评估增长计划，部分管道中的交易因当前情况取消，但他们仍希望在情况稳定后抓住机会，第二季度的管道情况良好，短期内不会出现大规模并购交易 [30] 问题: 持续的关税和消费者支出相关因素是否对租户租金覆盖情况产生变化 - 公司约85%的ABR来自服务租户和非 discretionary 租户，对关税影响相对乐观，租金覆盖情况总体保持稳定，近期汽车服务行业部分领域销售有增长 [32][34][35] 问题: 关税对未来新投资的承保策略有何影响，是否会关注不同行业 - 公司投资组合对关税有较强的抵抗力，三分之二到四分之三的交易来自现有租户，预计未来仍将代表当前投资组合，在 discretionary 租户方面，会避开一些可能存在风险的交易，如家庭娱乐行业，但仍会考虑汽车服务和便利店等机会 [37][38] 问题: Frisch's和Badcock事件对运营费用中非报销部分的展望有何影响 - 公司净房地产费用指导略高于历史水平，预计全年在1500 - 1600万美元之间，反映了Frisch's和Badcock的空置情况，随着这些物业的租赁或出售，情况将有所改善 [40] 问题: 收购资本化率在本季度下降约10个基点，对管道中的资本化率趋势有何预期 - 第二季度定价与第一季度基本持平，第三季度可能会有5 - 10个基点的波动，上半年市场上资金寻求投资机会，导致资本化率不合理压缩，公司认为一些大型投资组合交易价格不合适 [45][46] 问题: 公司的洗车租户是否会在市场竞争中成为长期赢家，是否有下行风险 - 公司对洗车资产持有信心，大部分洗车资产与Mr. Car Wash合作，收购成本低于近年来的交易，收购团队成功避开了一些有金融工程风险的交易，预计长期将成为赢家 [49][50] 问题: 一些 discretionary 租户（如Gabe and Buster's和Camping World）的负面新闻和股价表现不佳，公司是否有担忧，特定位置的资产是否降低风险 - 公司与Camping World合作超过15年，积极管理该投资组合，租金覆盖情况良好；与Dave and Buster的合作主要来自Main Event，物业层面的租金覆盖也很稳固，未来可能会有更多合作 [56][58][59] 问题: 低于预期的坏账是否对第一季度有贡献，50个基点的嵌入式储备中，已知和未知部分各占多少 - 第一季度几乎没有坏账或信用损失，10个基点的信用损失约相当于每股0.05%，目前关注的主要是At Home，但尚未产生信用损失 [63] 问题: At Home可能的结果是什么，是否能出售租赁或进行回填 - 公司认为60个基点的储备足以覆盖At Home可能出现的问题，即使出现最坏情况，也有额外几个月的租金收入，且低租金基础使风险相对较低，目前已有高质量租户对部分空间表示兴趣，公司有多种管理和处置这些物业的选择 [64][66] 问题: 如何看待租赁终止收入的新运行率，以及第一季度租赁终止收入的驱动因素 - 第一季度820万美元的租赁终止收入主要来自一个长期闲置但仍支付租金的租户，公司与其达成协议，获得了剩余租赁期的租金现值，并可能出售该资产，租赁终止费用难以预测，历史长期平均约为每年200 - 300万美元，但近年来较高，未来仍会有租赁终止情况，但不会达到第一季度的水平 [72][73][74] 问题: 前Frisch's租赁资产新租户的表现如何，剩余餐厅物业是否仍会作为餐厅使用，相关资本支出展望如何 - 新租户目前处于开业初期的蜜月期，表现出色，未来可能会有所回落，但公司持乐观态度，剩余餐厅物业有来自洗车、便利店和QSR等行业的兴趣，目前处于谈判初期，尚不清楚是否需要公司提供资本支出 [78][80] 问题: 是否认为前Frisch's和前Badcock的剩余资产是最后处理的 - 前Badcock的处理速度可能会快于前Frisch's，因为前者可能更多地通过出售解决，而后者有更多的再开发机会，再开发需要更长的审批时间 [81] 问题: 未来12 - 18个月是否有特定零售新概念想要减少暴露 - 公司希望减少关注名单上资产的暴露，但由于这些资产在进入关注名单时往往难以获得合理的经济回报，因此操作难度较大，公司还会积极管理闲置但支付租金的资产和转租资产 [86][87] 问题: 过去20天左右的收购量中，竞争格局与去年相比有何变化 - 竞争格局与去年相似，随着时间推移可能会有更多私人投资者进入市场，但整体竞争程度没有明显变化，公司有机会实现目标 [89]