财务数据和关键指标变化 - 一季度核心FFO为1440万美元，较2024年一季度的1070万美元增加370万美元；摊薄后每股核心FFO为0.46美元，2024年同期为0.48美元，主要因杠杆降低和主力店铺重新招租的停工时间所致 [14][15] - 季度末净债务与EBITDA之比为6.6倍，较上季度末略有上升，但比一年前低整整一倍 [14] - 季度末流动性近1.4亿美元，可转换债券已清偿，2025年剩余时间无债务到期 [14] - 一季度执行两笔SOFR掉期交易，将1亿美元本金的SOFR固定在3.32%，为期五年，使适用利率从季度末的约5.8%降至约4.8% [11] - 3.875%可转换债券到期，公司以现金和新发行普通股组合方式结算，最终以约7120万美元全额赎回，产生约2050万美元债务清偿费用，将在二季度记录 [12][13] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 本季度以7980万美元收购Ashley Park，进入现金资本化率接近指导范围高端 [5] - 仍有大量潜在收购项目储备，目标增长市场集中在东南部和西南部 [6] 租赁业务 - 签署超11.2万平方英尺新租约、续约和展期租约，平均租金为每平方英尺24.14美元，比现有投资组合平均租金高近25% [7] - 季度末投资组合出租率为93.8%，入住率为91% [8] - 已签约未开业租赁管道的年基本租金达400万美元，占季度末现金租金的4%，租金起算时间集中在2025年下半年 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售购物中心市场投资背景强劲，资本流入使资产定价上升，传统核心资产资本化率保持稳定或下降 [50][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于收购具有增长潜力的物业，如Ashley Park，通过提升租赁率和租金实现净营业收入增长 [5][6] - 考虑出售现有资产，如年底前出售剩余的一处办公楼，以回收资金并投资于更高收益和更具机会性的物业 [32] - 行业竞争方面，市场上物业供应增加，但竞争也更加激烈，公司需寻找合适的投资机会 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管关税不确定性带来一定影响，但公司凭借优质物业、增长市场和多元化租户基础，仍处于有利地位，将继续监测形势并执行战略以实现股东增长 [9] - 对主力店铺重新招租前景持乐观态度，预计实现40% - 60%的正现金租赁利差 [8] - 重申2025年全年每股核心FFO预期为1.8 - 1.86美元，AFFO预期为1.93 - 1.98美元，假设与最初提供的一致 [16] 其他重要信息 - Ashley Park是一个55.9万平方英尺的露天生活方式中心，位于亚特兰大Newnan子市场，由知名全国品牌锚定，约4万平方英尺空置面积中有近一半有租户意向，约20万平方英尺店铺租金低于市场水平，收购成本约为每平方英尺140美元 [5][6] - 公司有10处主力店铺因租户在2024年底和2025年初申请破产而空置，其中一处待法院批准由一家全国零售商接手，另外九处中已签订两份租约，预计很快再签订两份，其余五处正在积极洽谈 [7][8] - 公司10英亩未开发土地的租赁谈判正在进行中，未来将提供更多租赁更新信息 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 主力店铺谈判是否受近期市场波动影响 - 租赁活动一直很稳定且强劲，租户无论是上市公司还是私营公司都在积极推进，未出现停顿或退缩情况 [21] 问题2: 新租约利差较高的原因 - 主要由两份租约推动，占新签约租赁面积的大部分，一份是替换空置的主力店铺，另一份是与无续约选择权的租户重新签约，这两份租约使租赁利差超过80% [23] 问题3: 重新招租破产租户店铺的资本支出情况 - 资本支出预计在900 - 1200万美元之间，目前支出很少，租户通常需先开业并完成自身工作，公司才开始进行报销 [29][59] 问题4: 签订租约后租户开始支付租金的时间 - 一般来说安全的时间是一年，但有些租户急于进入市场，愿意尽快开始支付租金，不过为获得更高租金和更好的租户信用，可能会选择等待更长时间 [31] 问题5: 如何为收购项目融资以及对出售剩余办公楼的想法 - 由于收购金额不大，公司可以利用内部流动性解决资金问题；剩余的一处办公楼计划在年底前出售，目前正在接近完成一份租约，以获得更好的售价；此外，公司还考虑出售低资本化率的物业，将资金重新配置到更高收益和更具机会性的物业上 [32][33] 问题6: Party City和JoAnn's每月支付租金的大致金额 - 三家Party City店铺每年支付约90万美元，两家JoAnn's店铺每年支付约60万美元，Party City店铺在第一季度全额支付租金，JoAnn's店铺支付至4月，之后两家将停止支付 [35] 问题7: 投资指导达到高端的驱动因素 - 强劲的租赁活动是一个因素，但存在一定滞后性；市场上有更多物业可供选择，但竞争也更激烈；资产回收可能更多在明年进行，这将有助于提高收益增长 [40][41] 问题8: 投资资金是否主要依靠信贷额度 - 公司最初将投资资金放在信贷额度上，银行集团非常支持，如有需要可以迅速将大部分信贷额度转为定期贷款以获取流动性 [43] 问题9: 关税公告后资本化率和结构化投资收益率是否有变化 - 债券市场的信用利差与传统核心资产和零售购物中心市场存在脱节，该市场的资本化率保持稳定或下降，资产交易价格高于经纪人指导价格，债务市场对商业地产债务也非常支持 [50][51] 问题10: 非同店投资组合的净营业收入增长趋势 - 呈正增长，租户没有降低租金的情况，公司仍能提高租金，因为收购的资产成本低于重置成本，租户在其他地方面临租金上涨压力，且宏观环境下没有新增库存，租户经营状况良好，客流量和销售额都有所上升 [52][54] 问题11: 去年第三季度收购项目达到市场价格的时间 - 随着处理去年和今年初破产租户的问题，预计明年年初到年中会看到实际的租金增长 [55] 问题12: Ashley Park收购项目的市场价格上涨空间和资本支出情况 - 市场价格上涨空间至少为10% - 20%，甚至可能更高；该物业有一些外铺可以在18个月后出售，以提高收购收益率；实现低挂果实（即提高租赁率）不需要大量的资本支出，只需轻触式资本支出 [58][65] 问题13: 签约未开业租赁管道的租金确认时间节奏 - 租金确认将集中在下半年，第三季度和第四季度会逐渐增加 [67] 问题14: 投资机会的性质是否发生变化以及今年的投资金额预期 - 开始看到一些有趣的其他投资机会，投资机会的性质有所变化；如果情况顺利，今年的投资金额可能高于之前预计的4000 - 5000万美元 [63][64]