财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店投资组合平均入住率为97.2%，混合租金增长率为3.6%，净营业收入（NOI）同比增长3.7% [7] - 核心每股运营资金（Core FFO）同比增长3.5%，调整后每股运营资金（AFFO）同比增长4% [8] - 截至3月31日，总可用流动性近14亿美元，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为5.3倍，2027年前无债务到期 [20] - 87.5%的债务为固定利率或互换为固定利率，83%的债务为无担保债务，约90%的全资拥有房产未抵押 [21] - 4月混合租金增长率为4%，入住率为97.4% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 核心收入增长2.5%，推动同店NOI增长3.7% [13] - 第一季度同店核心运营费用同比持平，维修和维护费用同比降低2%，周转费用同比降低5.1% [14] - 第一季度续约租金增长5.2%，新租租金基本持平，混合租金增长率为3.6% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国西部市场除菲尼克斯外，入住率和续约及新租率增长强劲；中西部表现良好，东南部市场结果符合预期 [17] - 菲尼克斯、得克萨斯州和佛罗里达州存在供应压力，但今年有积极迹象，上月新租率恢复正增长 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为资本循环和审慎的投资组合增长是整体战略的重要部分，与房屋建筑商合作重新配置处置收益，本季度收购577套全资房屋，处置454套房屋 [10] - 公司继续评估稳定投资组合收购，探索相关机会，目标是实现6%的平均成本收益率 [11] - 公司致力于维持纪律性的资本配置策略，专注于符合风险调整回报标准的投资 [11] - 公司关注单户租赁市场，认为其在经济不确定时期具有韧性，需求受人口结构、价值和便利性等因素驱动 [8][9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为单户租赁市场具有韧性，能够在繁荣和挑战时期提供稳定、持续增长的物业现金流 [10] - 公司对未来保持谨慎乐观，相信持续的经营表现、战略举措的执行和多元化的收购渠道将为可持续增长奠定坚实基础 [12] - 尽管金融市场存在偶尔的波动和不确定性，但公司致力于关注长期价值和机会 [12] 其他重要信息 - 标准普尔重申公司BBB平级信用评级，并将展望从稳定上调至积极 [21] - 公司完成7.25亿美元定期贷款的重新定价修订，降低借款成本40个基点，优化债务到期结构 [21][22] 问答环节所有提问和回答 问题: 第一季度续约率为5.2%，4月降至4.5%，驱动续约率下降的因素是什么 - 这是全年续约情况的正常流程，续约率通常在第一季度达到峰值，进入夏季会有一定程度的缓和，之后会上下波动，预计年底会回升，且与新租率结合来看，自去年12月以来混合租金率每月都在上升 [26][27] 问题: 鉴于零售买家疲软，新的房屋建筑商与公司接触情况如何，公司能否扩大合作规模，以及房屋建筑商的疲弱言论是否会引发对影子供应影响的担忧 - 公司与房屋建筑商的对话持续活跃，正在筛选大量机会，选择性地选择符合购买标准的社区，且在月底有机会零散购买房屋 [30][31] 问题: 在债券市场定价波动的情况下，6%的收益率是否仍然合适，公司能否提高收益率 - 公司看到更多交易机会，目前处置低回报率资产，再投资于6%回报率的项目，希望未来机会更好，会谨慎考虑资本的最佳用途，利用处置收益和现金投资于新的社区和零散房屋项目 [34][35] 问题: 公司在第一季度实现了较低的坏账率，是否有进一步降低的机会，还是应在当前宏观环境下保持谨慎 - 公司对坏账率的改善感到自豪，这反映了客户质量和团队执行能力，目前各市场情况普遍改善，但仍需关注宏观背景和法庭程序，对未来持谨慎乐观态度 [38][39] 问题: 去年5月中旬至6月出现趋势疲软，目前领先指标是否显示年初以来的增长势头在旺季可能会放缓 - 今年情况符合预期，需求仍然健康，新访客数量增加，入住率保持稳定，新租率持续增长，预计夏季新租率将继续加速，续约率将保持稳定或略有上升，公司有信心在旺季抓住市场增长机会 [44][45] 问题: 周转率持续降低的驱动因素是什么，公司指南中对周转率的预期如何，低周转率趋势是否会为FFO指南带来上行空间 - 单户租赁市场的客户具有较高的粘性，续约率较高，目前租户搬出购买住房的比例处于历史低位，新租率加速增长，尽管预计夏季续约率会下降，但年初续约情况好于预期，需观察夏季情况 [51][53] - 第一季度周转率略低于预期，进入夏季会有所上升，目前公司认为周转率情况符合预期，能否为FFO带来上行空间还需进一步观察 [57][58] 问题: 第一季度运营费用表现强劲的原因是什么，有多少是时间因素导致的，除保险续约的积极更新外，哪些数据可能低于指南预期 - 维修和维护费用的季度环比下降是运营费用表现良好的主要原因，天气因素导致今年年初该费用低于去年，同时团队执行能力强，规模采购和周转执行效率高也起到了推动作用 [63][64] 问题: 基于股份的薪酬同比大幅增加约30%的原因是什么，每年约4000万美元的水平是否合理 - 公司改变了基于股份的薪酬计划方式，从周期性的绩效计划改为每年进行更多基于绩效的授予 [65] 问题: 目前建造出租（BTR）竞争情况如何，2025年下半年和2026年的交付情况如何 - 公司去年预计菲尼克斯、得克萨斯州和佛罗里达州中部会有供应增加，目前交付量下降，公司正在消化供应，其他市场供需基本平衡，需求仍然存在 [70][72] 问题: 第三方管理项目自去年年中以来进展缓慢，原因是什么，是否仍在进行相关对话 - 公司在选择合作伙伴和投资组合时非常谨慎，希望项目既对内部有增值作用，又能提高运营效率，目前正在进行多场对话，但尚未找到符合战略标准的项目，公司对客户数量没有明确目标，关键是要创造战略价值 [75][76] 问题: 如果宏观经济恶化，单户租赁（SFR）行业的防御性如何，与购房相比的巨大 affordability差距是否会使其比过去更具韧性 - SFR行业具有防御性，客户主要关注空间、庭院、交通便利性和学校资源，租赁生活方式能以较低成本提供这些需求，与多户租赁等其他行业相比，SFR在租金和成本方面更具优势，公司经历过多个经济不确定周期，表现出了韧性 [79][80][83] 问题: 美国住房销售市场存在问题，对于那些想买房但因高房贷利率无法负担月供的人，一旦情况改变，对公司当前需求有何风险 - 公司在低房贷利率环境下仍能保持高入住率，即使房贷利率下降刺激购房活动，公司也将其视为积极因素，公司认为自己是住房连续体的一部分，通常有18 - 27%的客户因购房而搬出，目前续约率较高是短期积极因素，购房市场活跃对公司整体有益，包括市场更健康、房价上涨带动租金上升等 [86][87][88] 问题: 过去几个季度物业管理费用有所增加，同比上升约80个基点，原因是什么 - 主要是因为去年逐步引入第三方管理客户，与2024年第一季度相比，当时未反映人员增加和技术投资的影响 [93][94] 问题: 旺季夏季HVAC相关情况如何，预计关税是否会导致成本增加 - 公司正在密切关注情况，目前尚不确定关税是否会产生影响，公司凭借规模、采购能力和全国性合作项目，在HVAC和家电方面有多种选择，能够获得较好的价格，尽管可能会有一定影响，但公司有能力通过规模和合作进行缓解，且HVAC和家电在整体成本结构中占比较小 [96][97][98] 问题: 上次电话会议提到寻找补充业务和进入新市场的方法，目前进展如何 - 公司目前已在圣安东尼奥和纳什维尔等地区开展业务，未来会继续寻找进入新市场的机会，但也会注重在现有市场扩大规模，提高成本效率和收入水平，尤其看好阳光地带和东南部市场的增长潜力 [104][105][106] 问题: 公司是否仍预计2025财年入住率达到96.5% - 第一季度入住率较高是正常情况，目前进入搬出旺季，周转率会上升，入住率会下降，公司预计在市场上停留时间会延长以获取更高市场租金，预算中预计今年的重新出租天数会同比增加，因为预计供应比疫情期间有所增加，最终结果需看全年情况，通常年底入住率会有所回升 [108][109][110] 问题: 是否看到因房贷利率下降和房屋建筑商激励措施导致的搬出情况增加 - 公司尚未看到因购房而搬出的情况增加，目前该比例处于较低水平，在15%左右，公司会继续关注情况 [113][114]