财务数据和关键指标变化 - 第一季度RevPAR增长1.6%，由ADR增长2.1%驱动，被入住率下降0.5%部分抵消 [5][6][17] - 第一季度总营收增长1.2%，得益于房外消费增长3.8% [18] - 第一季度酒店EBITDA为8530万美元，较2024年收缩300万美元，酒店EBITDA利润率为26.1% [20] - 第一季度调整后EBITDA为7760万美元，调整后摊薄每股FFO为0.31美元 [20] - 2025年预计可比RevPAR增长在 - 1%至1%之间，可比酒店EBITDA在3.655亿至3.955亿美元之间，公司调整后EBITDA在3.325亿至3.625亿美元之间，调整后摊薄每股FFO在1.38至1.58美元之间 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 团队业务是表现最强的板块，需求增长9%，收入增长10% [18] - 商务旅行趋势保持健康，第一季度实现正收入增长 [9] - 休闲板块收入第一季度增长2%，城市休闲业务表现更优，增长3% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区和新奥尔良等市场因特殊活动受益，多个城市市场第一季度RevPAR实现强劲增长，如圣何塞增长14.1%、休斯顿CBD增长9.9%等 [18] - 国际需求疲软，该板块收入占比不到3%，集中在纽约、南佛罗里达和加利福尼亚等市场 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司积极进行资本配置，加强资产负债表，处理当前和部分远期到期债务，出售非核心资产并将收益用于增值股票回购 [10][22] - 2025年酒店改造项目按计划进行，纳什维尔的实体改造进入最后阶段，部分改造酒店RevPAR增长显著 [10] - 公司认为行业顺风和自身定位有助于应对短期不确定性，专注为股东创造长期价值 [16] - 公司将继续进行审慎的资本配置决策，通过投资项目释放资产组合价值，同时通过股票回购和股息向股东返还资本 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩好于预期，尽管行业3月面临逆风，但RevPAR仍实现1.6%的增长 [5] - 宏观经济不确定性增加，行业3月开始面临逆风，4月延续这一趋势，公司下调全年业绩指引 [11][19] - 从长期来看，公司对酒店行业基本面持建设性态度，消费者偏好体验式消费、团队业务和商务旅行的持续顺风以及城市市场供需动态的改善将带来有利影响 [14] 其他重要信息 - 公司在第二季度提前处理2025年和2026年初的债务到期问题，包括新签3亿美元定期贷款、行使两笔抵押贷款的最终展期选项 [21] - 公司第一季度末拥有超8亿美元流动性和22亿美元债务，资产负债表状况良好，未使用的公司循环信贷额度为6亿美元，加权平均到期期限近四年，多数酒店未抵押，加权平均利率为4.5%，近75%的债务为固定利率或已对冲 [21][22] - 公司董事会批准了一项新的2.5亿美元股票回购计划，季度股息为每股0.15美元，由自由现金流覆盖 [22] 问答环节所有提问和回答 问题1: 4月情况及3、4月实际情况与初始预期对比 - 3月原本预计略为正增长，实际下降1.3%；4月原本预计为正增长，是第二季度最强月份，但预计同比下降1% - 2%。3月因复活节导致春假延长，政府相关需求疲软，这些情况延续到4月，但3月房价仍有1%的增长，公司希望4月也能保持 [28][29][30] 问题2: 资产负债表各资金来源情况、银行集团的意愿、高收益债券现状和抵押贷款市场情况 - 银行集团市场持续改善，对优质赞助商有资金容量；高收益债券市场在过去一个月的混乱时期发行停滞，隐含估值折扣扩大，目前部分风险已被消化，增量成本比之前宽50 - 75个基点；CMBS市场仍在运作，但因不确定性导致承销难度增加，可能要求更高的初始债务收益率 [34][35][36] 问题3: 3、4月未达预期的具体原因及对全年业绩趋势保持稳定的信心来源 - 业绩指引调整是由于政府及相关需求疲软、国际业务放缓、缺乏可见性和持续的不确定性。3月下降1.3%，4月预计下降1% - 2%。全年业绩范围假设政府及相关需求和国际业务的下滑持续，公司根据当前团队业务、商务旅行和休闲业务（政府业务除外）的稳定情况进行预测，但最终业绩取决于经济背景和不确定性的持续时间和程度 [42][43][44] 问题4: 预订窗口情况及过去几周取消预订情况 - 历史上0 - 7天预订窗口占比约51%，不确定性增加后约为58%。各业务板块预订窗口均缩短，团队业务关注取消预订、出席率、潜在客户数量和转化率；商务旅行关注中小企业和大客户的出行情况；休闲业务关注消费者信心；政府业务关注相关新闻头条 [47] 问题5: 北加州业务复苏情况及是否有阶段性变化 - 北加州业务有多个积极因素，城市活动、积极的新闻头条、NBA全明星赛、新市长对安全和清洁的关注、办公室吸纳和科技需求等都有积极影响，硅谷资产第一季度增长11%。 Moscone地区第二季度和第四季度同比增长最大，会议时间分布有利于提升入住率，商务旅行因企业员工返回办公室而增加，科技会议参与人数增多 [54][56][57] 问题6: 出售资产的时间、市场对额外销售的需求以及继续推进的思路 - 此次出售资产在不确定性增加之前就已签约。当前交易市场受不确定性影响，已签约交易可能继续推进，未签约交易处于观望状态。股票回购在当前背景下仍具吸引力，本季度将出售资产所得用于股票回购，实现了杠杆中性，公司仍将股票回购作为优先事项 [59][60][62] 问题7: 精选服务资产是否存在降价的非理性行为及供应担忧 - 公司未看到有意义的房价下降情况，第一季度业绩由房价驱动，3月市场疲软时房价仍在上涨。其他有限服务项目建设地点与公司资产所在市场不同，城市市场将受益于供需失衡，因此公司未看到相关供应竞争 [68][69] 问题8: 鉴于不确定性，是否减少对深度翻新项目的兴趣 - 公司资产负债表和流动性状况使其有能力考虑各类项目。翻新和重新定位项目回报可观，公司有内部设计和施工团队应对关税影响。关税情况动态变化，团队已对可能影响进行逐行评估，FF&E约占历史翻新成本的40%，受关税影响，疫情期间公司将FF&E采购从受关税影响国家多元化，目前来自中国的比例从疫情前的40%降至约10% [72][73][74] 问题9: 团队业务新预订情况及3、4月具体情况 - 全年团队业务预订进度约为102%，已预订约77%。团队业务预订窗口缩短，3、4月取消预订主要集中在政府板块，目前已趋于稳定。第一季度餐饮消费健康，宴会、会议室租赁、视听设备等收入增加，取消预订的违约金提高了餐饮利润率约250个基点，团队业务还带动了房外消费 [77][78][79] 问题10: 北加州2024年EBITDA与疫情前对比及利润率情况 - 2024年EBITDA为2019年的30%多，有60%以上的增长潜力。旧金山业务前景乐观，2026 - 2027年预订窗口和进度与2025年相似，有超级碗、世界杯等活动，新的领导团队关注区域会议。同时，企业返回办公室、AI发展、风险投资增加等因素也带来积极影响，且今年城市活动日历较去年增长70% [83][84][86] 问题11: 目前市场上待售资产数量及年底前出售意愿 - 公司没有计划性出售资产的方案，更倾向于机会主义策略。能够完成交易的资产通常规模较小、有业主运营商或具有战略价值。目前有一项资产正在考虑出售，未签约资产在当前环境下完成交易的可能性较低 [91][92]