财务数据和关键指标变化 - 第一季度租金收入为1170万美元，较去年同期的1190万美元下降2%，主要因2024年前两个月处置两处到期租赁物业，不过2024年7月和2025年3月收购工业制造物业部分抵消了这一影响 [14] - 第一季度调整后资金运营（AFFO）为390万美元，较去年同期的330万美元增长18%，主要得益于现金租金收入增加19.5万美元、现金利息支出减少20万美元和物业费用减少14万美元 [14] - 本季度AFFO摊薄后每股收益为0.33美元，去年同期为0.29美元，摊薄普通股加权平均股数增加48.3万股，主要因2025年第一季度通过ATM发行普通股、向员工发行Class X OP单位以及2025年3月通过UPREIT交易收购物业时发行股份 [15] - 截至2025年3月31日，总现金及现金等价物为620万美元，未偿还债务为2.8亿美元，包括两处物业的3100万美元抵押贷款和2.5亿美元信贷额度借款，债务加权平均利率为4.27%，杠杆率为47.6%，且在2027年1月前无债务到期 [17] - 董事会宣布2025年4月、5月和6月普通股每股现金股息为0.0975美元，年化股息率为每股1.17美元，基于昨日普通股收盘价14.58美元，股息收益率为8% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 43处物业组合加权平均租赁期限约为14.2年，其中制造业务组合超过20年 [9][16] - 截至2025年3月31日，43处物业年化基本租金（ABR）总计3940万美元，39处工业物业占ABR的80%，4处非核心物业占20% [17] - 约30%的租户或其母公司拥有投资级信用评级（BBB - 或更高） [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 今日早盘交易32261股，股价下跌0.25美元，昨日有14.4万股抛售，是公司成立以来第八大交易量日 [6][11][13] - 目前市场上工业制造资产的资本化率（cap rates）较去年第三、四季度有所收紧，理想区间在7.5% - 8.25%，此前高出25个基点以上，也有低于7.5%和高于此区间的情况 [47] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目前不急于进行收购，因市场环境波动大、资本成本高，收购需有足够吸引力才会出手 [20] - 公司正在去杠杆化，已回购27.5万股优先股，未来若优先股价格接近面值，收购兴趣不大 [21] - 公司在控制开支，让投资组合自然增长，年增长率约2.5%以上，同时关注潜在股权交易机会，但会谨慎评估当前定价 [23] - 公司专注于制造业投资，对加拿大和墨西哥工厂收购持谨慎态度，因想专注核心业务且自身规模小，税务影响大，更适合大型REITs [32] - 公司认为目前市场环境下，REITs股价波动大，而公司资产稳定，长期看好自身资产策略，但需减少不确定性和明确利率走向 [36] - 公司有资本回收机会，会优先考虑对核心桶中部分工业分销物业进行资本回收，而非增加杠杆 [99] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场处于高度不确定时期，REITs市场波动大，投资者情绪受恐惧和贪婪影响，市场疲劳感明显 [7] - 公司资产稳定，租户表现良好，租金占租户成本比例小，公司对租户情况有信心 [9][10] - 市场环境复杂，资本决策困难，公司目前稳健运营，控制开支，等待合适机会 [23] - 供应链基础设施复杂，关税政策不确定性大，需等待观察其影响 [33][34] - 公司认为目前股价波动为投资者提供了机会，长期来看公司资产有增值潜力 [129][130] 其他重要信息 - 公司减少员工数量，从12人减至9人，并自2025年4月1日起，首席执行官Aaron因获得Class X OP单位而停薪，该单位将在未来五年内归属 [16] - 公司第一季度一般及行政费用为200万美元，与去年同期持平，预计未来季度会降低，因第一季度包含较高法律、审计、税务专业费用和社保税 [16] - 公司股票补偿费用本季度为48.4万美元，去年同期为140万美元，后续季度预计约为80万美元，其中OP单位约75万美元，董事费用约6万美元，且未来将保持稳定 [69][70] 问答环节所有提问和回答 问题1: 目前看到的交易资本化率情况，以及未出手收购是因资本化率还是股权成本 - 目前资本化率较去年第三、四季度有所收紧，理想区间在7.5% - 8.25%，此前高出25个基点以上，也有低于7.5%和高于此区间的情况。未出手收购并非单纯因资本化率，而是目前交易缺乏吸引力，且部分交易动机与公司长期持有策略不符 [47][48][51] 问题2: 几周前股价在16美元时是否考虑通过ATM进行交易 - 本季度初有部分交易在16美元左右进行，但当时处于禁售期。公司对ATM交易有双重策略，既不想以16美元低价发行股份，又需逐步增加流通股以稳定股价，但目前交易窗口把握困难 [54][55][57] 问题3: OES行使购买期权的时间安排 - OES有四年购买窗口，已过去一年半，目前正在进行评估流程，虽进展缓慢，但物业使用情况良好，公司对其持积极态度，但需耐心等待 [61][62][64] 问题4: 明尼阿波利斯或明尼苏达空置资产的处置情况 - 该资产已上市，冬季过后参观人数增加，公司正在进行出售和租赁洽谈，更倾向于出售，希望今年能有进展 [66][67][68] 问题5: 股票补偿费用后续趋势 - 后续季度股票补偿费用预计约为80万美元，其中OP单位约75万美元，董事费用约6万美元，且未来将保持稳定，因之前有收益条款的单位导致费用波动大，现在设计为稳定形式 [69][70][71] 问题6: 非核心物业中Costco和Solar Turbine物业的出售情况 - Costco物业买家KB Home按计划推进，与城市有会议，有延期权利且延期有经济利益，公司对此感到放心。Solar Turbine物业租户需延长几个月清理物业，公司正在解决相关问题，预计年底租户搬出，届时将对物业进行分割并向业主用户出售 [75][78][80] 问题7: 优先股回购是否会持续 - 公司已回购13.8%优先股，价格有利，但目前优先股接近面值时，收购吸引力降低。若有合适机会会考虑，但不会刻意大量回购，回购可降低杠杆、增加AFFO [82][85][86] 问题8: 中端市场租户对交易活动的看法及对公司交易流的影响 - 租户因市场波动，在资本配置上谨慎，虽有潜在整合或扩张机会，但需资金且债务市场不稳定，目前处于观望状态，耐心等待合适时机 [94][95] 问题9: 长期来看资本回收、杠杆使用和资本市场的策略 - 公司优先考虑对核心桶中部分工业分销物业进行资本回收，而非增加杠杆，目前对杠杆水平满意，希望降低，在利率明确前不会轻易调整，资本回收机会可支撑公司发展 [99][100] 问题10: PE商店是否能筹集更多资金并加速国内制造业投资 - 情况尚不明朗，部分PE商店有之前筹集的资金，但因市场不确定性未部署，他们在等待更好价格或优质资产，目前市场处于防御态势 [104][105][107] 问题11: 公司资产土地是否有更多开发意向 - 公司有四五处资产有开发机会，正在与一家建造商洽谈，目前开发处于早期，因工业建筑供应过剩和建设贷款成本高，主动咨询较少，但公司认为有潜在价值 [108][109][111] 问题12: 与富士胶片续租后物业是否会处置 - 该物业有处置潜力 [113] 问题13: 住房市场放缓，KB Home购买意向是否改变 - KB Home购买意向未变，美国住房市场仍供应不足，特定市场需求大，经济上可行 [114] 问题14: 30%投资级租户占比的统计方式 - 该比例仅统计有实际投资级评级的租户，公司不采用隐含或穿透评级，未评级租户虽财务状况可能良好，但不纳入统计 [118][119][122] 问题15: 圣克拉拉租户共同物业的分配收益情况及是否持续 - 该物业分配收益后续几个月会因支付租赁佣金放缓，之后将恢复 [126]