纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产、商业消费 - 公司：万科 纪要提到的核心观点和论据 深圳楼市现状 - 新房市场：折扣回收，部分项目均价上涨 9%-15%，刚需和改善型住宅平均折扣 88 折到 95 折，高端和豪宅定位平均折扣 96 折到 99 折；供应紧张，库存降至去年同期一半，仅 2.6 万套，供应集中在郊区刚需型住房，核心区改善型住房较少[1][3][6][7] - 二手房市场：分化明显，部分楼盘成交价抬高 10%-20%，部分仍在降价成交，整体处于筑底过程[1][6] 深圳楼市新规影响 - 阳台面积计算方式调整，飘窗进深增加，每户设 2 平方米不计入建筑面积的设备平台，减少公摊面积，限制住宅高度为 150 米，提升得房率和居住品质[2] 购房者关注点 - 关注价格、得房率和是否现房，对价格走势担忧缓解，倾向购买得房率高的新规产品和现房，一线城市烂尾概率较低[4][5] 市场展望 - 新房市场供给紧张，新规后产品涨价趋势显著；二手房市场需进一步观察动态；预计后阶段供需达一定平衡；新旧板块交易量变化会互相影响整体房地产市场走势[6][7][10] 商业消费情况 - 万科坂田广场人流量大，出租率达 99%，消费结构以坂田街道家庭客群为主，娱乐业态表现良好，高端女装店需培育会员[8] 贸易战影响 - 对日常消费影响不大，服务类体验消费优于传统商品类消费，重奢品消费受旅游及体验式消费影响较大，消费者心态偏谨慎[1][9] 房地产市场投资 - 投资者关注点转向固定收益类产品，当前房产收益率高于 10 年期国债，是购买不动产类资产的良好时机，但需关注房价下跌风险[1][11] 制度改革 - 现房销售和预售制度改革旨在稳定楼市和股市，应优化预售资金管理，而非全面推行现房销售，可通过分类监管改善预售资金管理[12][13][14] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 媒体报道关于现房销售及相关政策存在矛盾信息，应理性分析政策逻辑，避免误导投资决策[15][17] - 土地拍卖中，限售或现房销售地块拍卖成功率低且地价便宜，开发商对利润空间有限且风险大的项目兴趣不大[16]